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"Sono numerosi i professionisti e gli imprenditori (in genere all'inizio dell'attività) che utilizzano immobili a uso promiscuo, cioè li destinano sia all'esercizio dell'attività sia all'uso personale e familiare. In questi casi i relativi costi e spese sono parzialmente deducibili. A condizione che il professionista non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'attività (articolo 54, comma 3 del Tuir) e l'imprenditore (condizione ancora più restrittiva) non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'impresa (articolo 64, comma 2 del Tuir). In proprietà e in locazione I professionisti che utilizzano promiscuamente un immobile posseduto a titolo di proprietà, di usufrutto o di altro diritto reale, hanno il diritto di dedurre una somma pari al 50% della rendita catastale; stessa deduzione per gli imprenditori individuali. Professionisti e imprenditori, in ogni caso, devono dichiarare la stessa rendita (nella misura del 100%) tra i redditi di fabbricati. Se l'immobile è posseduto in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, i professionisti hanno il diritto di dedurre, in base al criterio di cassa, una somma pari al 50% del relativo canone; la stessa spesa è deducibile, per competenza, anche dagli imprenditori individuali. Le spese d'impiego Le spese legate all'immobile quali condominio, luce, acqua, gas sono deducibili per cassa nella misura del 50 per cento. Nulla invece è previsto dal Tuir per l'imprenditore individuale. Si ritiene tuttavia che queste spese siano deducibili in quanto caratterizzate dal requisito di inerenza rispetto all'attività d'impresa e riferite a una porzione d'immobile per la quale la legge consente il diritto alla deduzione forfettaria del 50% della rendita o del canone di locazione. In base a un criterio di ragionevolezza, si esprime l'avviso che la ripartizione al 50% valga anche per le spese non misurabili con criteri oggettivi (come la bolletta telefonica). Per le spese di riscaldamento, luce o condominio, si ritiene che la deducibilità sia ammissibile con un criterio proporzionale, cioè in base allo spazio effettivamente adibito a ufficio rispetto allo spazio totale dell'immobile (vedere anche la risoluzione 9/50091, 7 novembre 1975). Manutenzione In base alle modifiche introdotte dalla Finanziaria 2007 (legge 296/2006, comma 335), dal 1° gennaio 2007 le spese relative all'ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione di immobili utilizzati promiscuamente da professionisti (non imputabili a incremento del costo dei beni cui si riferiscono) sono deducibili per cassa al 50 per cento. Per gli imprenditori, fermo il principio del criterio proporzionale, occorre far riferimento, in assenza di specifiche norme, alle disposizioni generali che disciplinano la determinazione del reddito di impresa. Due le soluzioni ipotizzabili: le spese di manutenzione ordinaria sono deducibili come costo dell'esercizio in cui sono sostenute mentre quelle di manutenzione straordinaria sono deducibili come spese pluriennali nei limiti della quota imputabile a ciascun esercizio.Iva e acquistiLa detrazione Iva Per la detrazione dell'Iva (sia sul canone di locazione sia sulle spese d'impiego) il riferimento è l'articolo 19, comma 4, del Dpr 633/72: la quota d'imposta (da considerare non detraibile) riferibile ai beni e servizi in parte utilizzati per fini privati dev'essere determinata con criteri oggettivi, coerenti con la natura dei beni e servizi medesimi. Una circolare del ministero dell Finanze del 1997 (328/E) ha chiarito che un criterio coerente e oggettivo potrebbe essere il rapporto tra la cubatura dei locali adibiti ad abitazione e quella complessiva dell'immobile: ad esempio, quindi, il professionista che sostiene spese di riscaldamento (metano) per un immobile destinato per il 70% della superficie a studio professionale e per il resto ad abitazione, potrà detrarre il 70% dell'Iva pagata, risultante dalla relativa bolletta. Le altre spese Le altre spese sostenute per l'acquisto di beni strumentali (come fax, computer, stampante e simili) e per materiali di consumo (toner, inchiostro, carta) in quanto totalmente inerenti all'attività sono deducibili interamente, in base alle diverse regole previste a seconda che l'attività sia professionale o di impresa."