Volevo chiedervi un'altra cosa:

è normale che le spese di istruttoria per un finanziamento di 160.000 ? ammontino a 4.800? ovvero il 3% dell'importo richiesto?

A me pare eccessivo

Grazie
Un saluto

@homer said:

Volevo chiedervi un'altra cosa:

è normale che le spese di istruttoria per un finanziamento di 160.000 ? ammontino a 4.800? ovvero il 3% dell'importo richiesto?

A me pare eccessivo

Grazie
Un saluto

Le spese di istruttoria al 3%? No, non è normale.

In questa situazione si stanno presentando dei particolari un po' strani.

ciao, i venti gg. (14 lavorativi) sono un tempo abbastanza normale per lo svolgimento dell'istruttoria e dell'analisi del merito creditizio per un mutuo liquidità, la sola crif (la banca dati che fornisce notizie sulla solvibilità dei richiedenti) può tenerti in ballo per tre gg.
la richiesta del 3% di spese di istruttoria ahimè, è la tendenza che si sta diffondendo in parecchi istituti e viene giustificata come una misura compensativa dell'alto profilo di rischio di tali mutui nell'attuale fase recessiva, a ciò aggiungi il fatto che le operazioni di liquidità non sono gradite alle banche che preferiscono finanziare gli investimenti delle famiglie (acquisto prima casa) e non i loro debiti, perciò sono poche quelle che hanno prodotti di liquidità.
quindi temo che i tuoi amici non abbiano molte alternative se non quella di cercarsi banche che applicano commissioni più "miti" tipo G.E. Money (siamo sull'1%).
ciao.

Buongiorno,

vi ringrazio per le risposte.

Questo è il prospetto informativo che ha fornito l'agenzia di mediazione creditizia:

Importo finanziato 160.000 ?
Imposta sostitutiva 400 ?
Commissione istruttoria 4.800 ?
Incasso rata mensile 5 ?
Perizia immobile 235 ?
Assicurazione immobile 1.023.84 ?
Salva rata CHIARA 3.000 ?
Mediazione 3.500 ?

In merito penultimo punto "Salva rata CHIARA", l'agenzia di mediazione dice che la banca vuole tutelarsi nei confronti dei tre lavoratori dipendenti che stanno chiedendo il finanziamento.
In particolare hanno posto questa "assicurazione" sul dipendente che ha il reddito inferiore tra i 3.
Questa forma di tutela serve, dicono loro, a far pagare le rate per un massimo di un anno all'assicurazione nel caso i 3 dipendenti non fossero più in grado di pagare.
Altra curiosità questa "Salva rata CHIARA" ha una durata di 10 anni, per cui su un finanziamento di 30 anni....(no comment...)

Grazie ancora
Buona giornata

ahimè et ahinoi! ma le cifre che hai esposto sono congrue, l'agenzia di mediazione ha richiesto una parcella di circa il 2.5% (di norma è il 3% e nei mutui liquidità può salire fino a.......), decisamente esosa è la commissione di incasso rata a 5 euro, di norma non dovrebbe superare i 3.50, ma in tal senso Bankitalia non ha dato disposizioni chiare, tantomeno l'Ufficio Italiano Cambi e quindi ognuno ci marcia come può.
Per quanto riguarda la polizza "salvarata" il "mistero", se di tale possiamo parlare, sta nel fatto che aldilà della semplice tutela in caso di difficoltà del contraente, nei primi dieci anni il mutuo si consolida e quindi quando viene cartolarizzato non deve avere intoppi per almeno questo periodo oppure se la banca lo tiene in ammortamento proprio, è il periodo minimo perchè si realizzi una operazione in attivo, in Italia i mutui vengono erogati col sistema di ammortamento "del calcolo alla francese", vale a dire che per i primi anni paghi prevalentemente ed in anticipo le quote di interesse sul debito e piccole quote di capitale.
spero di essere stato chiaro ed utile se ti serve sono qua.
ciao.

@zwack said:

Per quanto riguarda la polizza "salvarata" il "mistero", se di tale possiamo parlare, sta nel fatto che aldilà della semplice tutela in caso di difficoltà del contraente, nei primi dieci anni il mutuo si consolida e quindi quando viene cartolarizzato non deve avere intoppi per almeno questo periodo oppure se la banca lo tiene in ammortamento proprio, è il periodo minimo perchè si realizzi una operazione in attivo, in Italia i mutui vengono erogati col sistema di ammortamento "del calcolo alla francese", vale a dire che per i primi anni paghi prevalentemente ed in anticipo le quote di interesse sul debito e piccole quote di capitale.

Ciao zwack, grazie per la risposta.

Approfitto della tua disponibilità per chiederti un chiarimento in merito alla seconda parte della tua risposta.
Non mi è chiaro il legame tra la polizza "salvarata", la cartolarizzazione del mutuo e l'ammortamento alla francese. (scusa la mia ignoranza )

Grazie mille

Buongiorno a tutti.

Vi chiedo un chiarimento in caso di estinzione anticipata di un finanziamento.

Mutuo da 160.000 ? in 30 anni (360 rate)
Rata mensile 1011 ?
Pertanto alla fine dei 30 anni la banca avrà incassato la bellezza di 1011? x 360rate = 363.960?

Supponiamo che dopo 15 anni si voglia estinguere completamente il mutuo.
In 15 anni di pagamento, alla banca saranno stati restituiti 1011? x 180 rate = 181.980 ?

E' corretto dire che alla banca devono ancora essere restituiti 363.960 - 181.980 = 181.980 ? (ovvero l'esatta metà) oppure nel calcolo del debito residuo si recupera qualcosa?

Grazie
Un saluto

@homer said:

Non mi è chiaro il legame tra la polizza "salvarata", la cartolarizzazione del mutuo e l'ammortamento alla francese. (scusa la mia ignoranza )

ciao, spero di riuscire a spigartelo con sufficiente chiarezza.
quando una banca concede un finanziamento a medio-lungo termine
(leasing o mutuo che sia) ha due opzioni per ottimizzare gli utili del suo investimento:
A) tenere il mutuo in ammortamento presso di sè, guadagnando gli interessi pattuiti nel contratto (quello che viene definito SPREAD) unitamente alle spese accessorie (commissioni di incasso rata, ove previste, tenuta contabile, estratti conto, corrispondenza relativa ecc.). E' ovvio che una simile scelta è la più redditizia ed è prevalentemente appannaggio dei grossi gruppi bancari che possono permettersi immobilizzi e costituzione di riserve a garanzia per decenni, data la durata media dei mutui.
Poichè il piano di ammortamento dei mutui è in larga maggioranza computato col cosiddetto "calcolo alla francese" ciò che realmente vai a pagare nei primi anni di vita del mutuo sono interessi puri e quote di capitale minime, con un rapporto iniziale di 8 a 2, le quote sono inversamente proporzionali, cioà al decrescere delle quote di interesse sul debito crescono quello di capitale, per renderti meglio l'idea e semplificando ad brupto, per chè tali somme si equivalgano occorrono un numero di anni di circa la metà del periodo contrattuale, motivo per cui i 10 anni della mia risposta precedente sono il minimo per garantire alla banca un ritorno adeguato.

B) la cartolarizzazione del finanziamento, cioè la cessione al mercato finanziario di questo debito sotto forma di titolo negoziabile, ciò presuppone una procedura assai complessa che ti risparmio. qundi il debito del mio mutuo diventa un titolo vero e proprio che garantisce all'investitore il godimento delle somme di interesse che da esso derivano.
poichè i titoli immessi sul mercato devono essere garantiti, non pensare a Parmalat adesso, la banca che cede al mercato il credito deve garantirlo nel caso di default (ad es. mancato pagamento delle rate da parte del debitore) e la polizza salvarata costituisce una prima di queste garanzie. per es. nel caso di perdita del posto di lavoro o di temporanea impossibilità di produrre redditi sufficienti al pagamento delle rate.
a ciò aggiungi il fatto che i titoli derivati da una cartolarizzazione sono, come tutti del resto, soggetti a rating, quindi una polizza annessa, una garanzia (anche piccola) in più possono fare una bella differenza in termini valutativi e quindi incidere in modo positivo sul prezzo finale del collocamento del debito.

per quanto riguarda la domanda sull'estinzione anticipata, il calcolo che hai fatto non è proprio quello, è nessario calcolare
dal piano di ammortamento il capitale residuo (poichè la rata che indichi è comprensiva degli interessi sul debito) più i dietimi (costo giornaliero del debito) per le frazioni di mese.
mi auguro di esserti riuscito chiaro, cmq. sono qua.
ciao.

Ciao zwack, sei stato molto chiaro.

Grazie ancora

Buongiorno,

a distanza di quasi un altro mese, sembra incredibile ma la banca non ha ancora fornito una risposta positiva o negativa.
Ad oggi non si sa ancora se il mutuo sarà concesso oppure no.
Addirittura giovedì scorso sono state chieste le buste paga dei 3 dipendenti relativi al mese di marzo 2008 precisando che la "delibera" sarebbe avvenuta tra il 12 ed il 13 maggio.
Apparentemente sembrava quasi tutto pronto, ma fino a ieri pomeriggio non si sapeva ancora nulla.
Rimane solamente la giornata odierna.
Considerate che la pratica di richiesta mutuo è iniziata a metà febbraio e le buste paga erano già state fornite insieme al cud 2007.
In seguito alle lungaggini della banca è stato poi richiesto da parte loro la presentazione del cud 2008 e delle buste paga di gennaio e febbraio 2008.
Alla luce di tutto questo, ritengo intollerabile un comportamento del genere che continua a rimandare di settimana in settimana.
Qualche mese fa avevo consigliato ai miei amici di prendere in seria considerazione l'idea di rivolgersi ad un istituto bancario più serio ma purtroppo si sono conviti che mancava poco ad avere la risposta "si/no" da parte della banca.

Il problema è il seguente.

Se oggi (termine ultimo) non perverrà la risposta della banca, i tre clienti hanno intenzione di:

1. chiedere la restituzione di tutti i documenti cartacei presentati in modo da rivolgersi ad altro istituto bancario;

2. chiedere una liberatoria in cui sia chiaramente evidenziato che l'interruzione della richiesta del mutuo avviene a causa di un prolungato ed insensato ritardo da parte della banca;

3. chiedere un risarcimento danni all'agenzia di intermediazione finanziaria che è stata ripetutamente sollecitata dai 3 clienti che giornalmente, al limite dell'inverosimile, si sono presentati presso i loro uffici.
   Tale agenzia fin dall'inizio della trattativa aveva preso atto che il mutuo di liquidità veniva richiesto per concludere presso un notaio un preliminare con scadenza fine aprile.
   Di tale preliminare, l'agenzia di intermediazione finanziaria ne ha preso visione, tramite lettura dello stesso, fin dal mese di febbraio.

Mi date per favore un suggerimento sulla linea guida da seguire?
Come dovrebbero comportarsi secondo voi questi 3 poveretti cosiderato che al "preliminare" è stata concessa verbalmente ed in via amichevole come ultima data di scadenza il 23 maggio?

Grazie
Un saluto

@homer said:

Buongiorno,

a distanza di quasi un altro mese, sembra incredibile ma la banca non ha ancora fornito una risposta positiva o negativa.

Non è che gli hanno proposto un fido nel frattempo?

E' solo una domanda perchè con i miei genitori la Banca ritarda il finanziamento e nel frattempo hanno "generosamente" aperto un fido in conto corrente pensando di tenerli legati...

Non hanno fatto i conti con me, se continuano a rimandare il finanziamento firmo un assegno e chiudo conti e bottega... siamo in ballo da Gennaio e l'importo da finanziare è ridicolo in confronto alle garanzie fornite... ho la sensazione che ci marcino un po'...

@444523 said:

Non è che gli hanno proposto un fido nel frattempo?

E' solo una domanda perchè con i miei genitori la Banca ritarda il finanziamento e nel frattempo hanno "generosamente" aperto un fido in conto corrente pensando di tenerli legati...

No, non gli hanno proposto nulla.
La cosa assurda è che l'agenzia di intermediazione dice che la pratica è fattibile e che non ci sono problemi di alcuna natura.
Si tratta solo di un ritardo da parte della banca che non ha ancora fornito l'esito finale.
Non so più che pensare...

ciao homer,
cercherò di rispondere ai tuoi quesiti:

1. i tuoi amici devono senz'altro richiedere la restituzione dell'intero fascicolo, considera che i documenti anagrafici ai fini del mutuo, per molte banche hanno una validità di tre mesi, c'è la possibilità che questi vengano richiesti aggiornati. Inoltre la presentazione del tutto ad una banca diversa non è così semplice in un momento di forte diffidenza del credito come quello attuale.
2. devono ASSOLUTAMENTE farsi rilasciare una liberatoria (dubito che lo faranno giustificando i ritardi) non foss'altro ai fini della definizione della loro posizione in crif (la banca ha aperto una posizione a loro carico e solo questa può chiuderla), in alternativa loro possono formulare una rinuncia al finanziamento. Ma questo documento è il più importante da allegare alla nuova richiesta
3. se i tuoi amici hanno sottoscritto con l'agenzia di mediazione un mandato che specifica chiaramente i tempi entro i quali dovevano presentare la delibera della banca forse e difficilmente possono intentare un'azione legale, dovrei sapere con più precisione i contenuti del mandato, se l'agenzia è iscritta regolarmente all'UIC, se il mediatore creditizio che ha preparato la pratica è regolarmente iscritto all'UIC e all'ISVAP (visto che deve proporre una polizza) comunque la vedo dura.
   circa i ritardi della banca posso solo ipotizzare che debbano dipendere da fattori come il raggiungimento del budget per i mutui liquidità, la stretta creditizia che molte banche stanno effettuando in attesa di vedere che sviluppi avrà il panorama economico col nuovo governo, i tuoi amici non presentano un merito creditizio sufficientemente affidabile e questo allunga i tempi in quanto la pratica deve essere esaminata all'interno di comitati ad hoc che si riuniscono una volta al mese.

inoltre ed ahimè, le banche non hanno l'obbligo di rispetto di alcuna tempistica, la domanda di mutuo che si firma è, a tutti gli effetti, una richiesta di esame della situazione finanziaria del richiedente ai fini di una concessione di credito e non è vincolante tra le parti, es. se dopo la delibera positiva della banca tu, per motivi tuoi, decidi di non volere più il mutuo concesso lo puoi fare liberamente e senza costi a tuo carico.

mi spiace per i tuoi amici ma vedo poche altre possibilità, dovrei dare una occhiata ai documenti per capire se esiste una possibile alternativa valida.
ciao, se ti serve altro sono qua intorno.

Ciao zwack, e grazie per la consueta disponibilità

Purtroppo la situazione si è ulteriormente aggravata.
All'ennesima richiesta di chiarimento da parte dei miei amici circa i tempi così misteriosamente lunghi, il tizio dell'ag. di mediazione è andato su tutte le furie sostenendo quanto di più assurdo si possa immaginare.
Bhe per dirla pulita questo idiota ha osato dire che "i clienti devono attendere il responso delle banche e nelfrattempo devono sapersi sottomettere"....(riferito all'atto sessuale)
Incredibile vero?
Eppure è quello che sostiene, con terminologia opportunamente arricchita da particolari sessuali, uno che vive grazie ai clienti che vanno li a chiedere prestiti e finanziamenti.
Forse i suoi devoti clienti sono abituati alle sue pretese sessuali?....mah.
Dubito che la sede centrale la pensi come questo loro affiliato!!!
Oggi più che mai senza cortesia, gentilezza, educazione, e serietà lavorativa non si va da nessuna parte.
Lascio immaginare il caos che ha scatenato l'esternazione del tizio in agenzia.
Alla fine prima che la cosa degenerasse ulteriormente, i 3 hanno deciso di ritirare la pratica e così sono stati messi in contatto telefonico con un referente di Milano della banca Barclays (Woolwich).
Questo tizio si è scusato per l'accaduto, ha accennato in generale ad un problema relativo a questa pratica di finanziamento ma non ha dato alcun dettaglio di cosa avesse causato il ritardo: se un problema loro, se il problema era sull'immobile dato in ipoteca...non si sa proprio nulla.
Inoltre il referente di Milano ha riferito che la Barclays per prassi non rilascia alcuna liberatoria, ma che avrebbero provveduto ad annullare la richiesta di finanziamento con la clausola di "rinuncia da parte del cliente" in modo che entro 2gg le banche dati erano disponibili ad accettare una futura richiesta di finanziamento.

Questo è quanto accaduto qualche giorno fa.
So che adesso stanno cercando un po di riorganizzarsi e stabilire il da farsi.

Ciao

Buon pomeriggio,

ho bisogno di un vostro consiglio.
A seguito della precedente avventura con Woolwich, pare che uno dei richiedenti abbia rilevato che in crif la pratica è stata chiusa non come "rinuncia del cliente" ma come "prestito non concesso" o qualcosa del genere.

Premesso che i richiedenti non hanno mai saputo perche la richiesta del finanziamento abbia avuto tempi biblici e proprio per questo non hanno più voluto proseguire con tale banca, potete chiarirmi la differenza tra le due opzioni ("rinuncia del cliente" ma come "prestito non concesso")?

Cos'altro c'è sotto?
Forse la nota di chiusura "prestito non concesso" può creare problemi per future richieste di finanziamento?
Lascia una "nota negativa" sulla persona?

grazie a tutti

saluti

@homer said:

Buon pomeriggio,

ho bisogno di un vostro consiglio.
A seguito della precedente avventura con Woolwich, pare che uno dei richiedenti abbia rilevato che in crif la pratica è stata chiusa non come "rinuncia del cliente" ma come "prestito non concesso" o qualcosa del genere.

Premesso che i richiedenti non hanno mai saputo perche la richiesta del finanziamento abbia avuto tempi biblici e proprio per questo non hanno più voluto proseguire con tale banca, potete chiarirmi la differenza tra le due opzioni ("rinuncia del cliente" ma come "prestito non concesso")?

Cos'altro c'è sotto?
Forse la nota di chiusura "prestito non concesso" può creare problemi per future richieste di finanziamento?
Lascia una "nota negativa" sulla persona?

grazie a tutti

saluti

Bhe, dalle tue info riportate in tutto il topic, l'unica spiegazione plausibile e' la seguente:
Prima richiesta della pratica respinta( ma non e' stato comunicato dal mediatore)
Ulteriore richiesta di documentazione
Ripresentazione della pratica da parte del mediatore.

Risultato=
Tantissima attesa e segnalazione crif "richiesta non concessa"
Tutto qua, abbastanza semplice direi.
Inoltre, io nella mia vita non ho mai visto una pratica di questo genere senza richiedere un immobile in garanzia fin da subito
Inoltre e' inammissibile che le spese d'istruttoria ammontano a 4800 euro.
E' una cosa assurda, sono in completo disaccordo con le persone che hanno detto che sia una cosa normalissima.
E' assolutamente falso.

Se posso permettermi di dare un consiglio:
Se oltre ai redditi avete la forza di dare un immobile in garanzia, bhe allora, non capisco perche' vi siete rivolti ad un mediatore.
Riprendete i documenti ed andate direttamente presso un istituto bancario, magari quello di uno dei tre richiedenti.

Spero di esserti stato utile
Seba

p.s. ho lavorato nel triennio 2005-2007 nella sede centrale di un istituto bancario, e mi sono espresso sulla base della mia esperienza

@Seba80 said:

Bhe, dalle tue info riportate in tutto il topic, l'unica spiegazione plausibile e' la seguente:
Prima richiesta della pratica respinta( ma non e' stato comunicato dal mediatore)
Ulteriore richiesta di documentazione
Ripresentazione della pratica da parte del mediatore.

Risultato=
Tantissima attesa e segnalazione crif "richiesta non concessa"
Tutto qua, abbastanza semplice direi.

In realtà le cose sono andate diversamente.
Il mediatore non ha mai detto che la pratica non era fattibile o che fosse respinta.
L'attesa ad oltranza non giustificata da alcuna motivazione (non ne hanno mai fornita una) ha portato ad uno slittamento degli impegni presi dai miei amici nei confronti di chi doveva ricevere i soldini.
Alla fine è stata l'eccessiva attesa che ha portato questi ragazzi a dire basta e mandare a quel paese sia il mediatore che la banca e fatalità proprio grazie alla loro incompetenza, i 3 rivolgendosi altrove hanno risolto il loro problema in modo molto più semplice e senza assurde lungaggini.

Il vero problema è che il referente della banca con cui uno dei miei amici ha parlato personalmente, ha detto che non potendo rilasciare una liberatoria (perchè pare che non lo fanno per prassi) avrebbe messo in crif la notazione "rinuncia del cliente".

Adesso, il fatto che abbiano scritto "prestito non concesso" crea problemi lasciando una nota negativa oppure no?

Grazie

Saluti

Homer scusa il ritardo ma ho letto solo ora.. sono un mediatore creditizio quindi esperto di questi sistemi..

Ti dico subito che la liberatoria la devono pretendere, e che la segnalazione in mancanza di una liberatoria, che annullerebbe di fatto la presenza in Banca dati del tuo amico, sparisce dopo 6 mesi.

Ho letto tutto velocemente.. ho letto pure della parcella per la mediazione del 3%, i tuoi amici sono vincolati a pagare se hanno firmato il mandato di mediazione, e quest'ultimo deve essere conforme a tutte le disposizioni legislative vigenti.

CIAO

@Salla88 said:

Homer scusa il ritardo ma ho letto solo ora.. sono un mediatore creditizio quindi esperto di questi sistemi..

Ti dico subito che la liberatoria la devono pretendere, e che la segnalazione in mancanza di una liberatoria, che annullerebbe di fatto la presenza in Banca dati del tuo amico, sparisce dopo 6 mesi.

Quindi, se ho ben capito, anche se per il momento i miei amici sono ancora vincolati in CRIF, tra 6 mesi (non essendosi conclusa la trattazione con l'erogazione del finanziamento) verrebbe tutto cancellato.
Giusto?

Grazie mille

esatto Homer.. tra 6 mesi anche senza la concessione della liberatoria i tuoi amici presumo il tuo amico ed eventuali garanti saranno cancella dalla banca dati.

Vedi non è una segnalazione come potrebbe avvenire ad un protestato o ad un cattivo pagatore ma è solo un modo per evitare che 2 banche eroghino un prestito contemporaneamente.

Anche se sicuramente bisogna meditare sul motivo del rifiuto.

Adesso devi vedere nel contratto che hai firmato se c'è scritta la clausala che per rapporto di lavoro non rispettato da parte del mediatore credizio la somma pari al 3% dell'importo richiesto sia dovuta o meno..

Fammi sapere, Ah mercoledì parto per le vacanze tornerò il 12 per qualsiasi cosa riguardo questo ambito fammi sapere

Spero di sentirti presto