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plusvalenza immobiliare
Nel caso un privato costruisca un immobile e in anno successivo al sostenimento di costi per la costruzione decide di venderlo, come si calcola la plusvalenza?
Saluti
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Salve.
Se non è stato utilizzato come abitazione principale ed è venduto entro i 5 anni, la plusvalenza si determina come differenza tra il ricavo della vendita ed i costi sostenuti. Se era invece abitazione principale oppure viene venduto dopo i 5 anni, non si rileva alcuna plusvalenza. Vedi art. 67 comma 1 lett. b del DPR 917/1986.
Saluti
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Buongiorno a tutti, vi espongo il seguente caso:
se vendo la mia abitazione che è attualmente adibita ad uso promiscuo come abitazione principale e sede della mia attività professionale, l'eventuale plusvalenza è tassata?
Grazie a chi saprà essermi d'aiuto!
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Buongiorno,
se l'appartamento era stato acquistato dalla persona fisica per utilizzarlo come propria abitazione principale e poi è stata destinata una stanza alla propria attività professionale, ritengo che la plusvalenza non sia tassabile.
Non ho trovato legislazione in merito.
Saluti.
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@Bertina said:
Buongiorno,
se l'appartamento era stato acquistato dalla persona fisica per utilizzarlo come propria abitazione principale e poi è stata destinata una stanza alla propria attività professionale, ritengo che la plusvalenza non sia tassabile.
Non ho trovato legislazione in merito.
Saluti.Ringrazio Bertina per la risposta e riporto il topic all'attenzione di tutti nella speranza di avere qualche altro parere in merito.
Grazie! Lorenzo
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Salve a tutti, riporto all'attenzione questo topic.
Il problema è il seguente:
dovrei vendere la mia casa prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. Siccome l'ho adibita ad abitazione principale e ci ho vissuto per tutto il tempo, la plusvalenza non dovrebbe essere tassata.
Mi sorge però un dubbio: l'abitazione in questione è stata utilizzata ad uso promiscuo come abitazione e studio professionale. In pratica ho dedotto le spese per le utenze, il riscaldamento e il condominio al 50%. Tuttavia, come mi è stato detto dall'agenzia delle entrate, non ho potuto dedurre né gli interessi del mutuo né le spese per ristrutturazioni o migliorie né il 50% della rendita catastale in quanto non è un immobile strumentale. Oltretutto avendo aderito al regime per le nuove attività, non ho avuto diritto neanche alle detrazioni irpef sugli interessi.
La domanda è questa:
il fatto che l'abbia adibito anche a studio professionale (e la prova di ciò sta nel fatto che ho dedotto il 50% delle spese varie) potrebbe farmi ricadere nel caso di plusvalenza tassata? Oppure il problema non si pone in quanto l'immobile non è strumentale e di fatto l'ho acquistato da privato (nell'atto non si menziona la mia p. iva né la mia attività) e lo venderò da privato?
Il problema sta nel come si interpreta la legge, che dice:
"Sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l?acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari"
Ora, mi sembra di capire che non dice "...adibite esclusivamente ad abitazione principale..."!!! Per cui la mia interpretazione mi porterebbe a concludere che in questo caso la plusvalenza non è da tassare!
Aspetto con curiosità le vostre risposte. Sappiate che l'agenzia delle entrate non ha saputo rispondermi né di persona né per mail, mi hanno consigliato di fare l'interpello, ma prima preferirei raccogliere altri pareri...
Grazie in anticipo a chiunque saprà aiutarmi!
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Mettiamola così, da dove risulta che parte dell'immobile è adibito ad altri usi? Non certo dalla dichiarazione dei redditi presumo.
Al massimo nella documentazione contabile dell'attività professionale saranno stati scalati parzialmente dei costi di manutenzione/gestione o cose similari tipo riscaldamento etc... come da lei ben evidenziato.
Per cui nella transazione di vendita tale cosa non può minimamente apparire e quindi, anche nel caso il fisco avesse dei diritti (per assurdo) non potrebbe averne facile conoscenza.
Io personalmente non direi nulla al notaio in occasione della vendita e aspetterei con fiducia le eventuali (estremamente improbabili) mosse del fisco.
Eventualmente instaurerà un contenzioso se dovessero avanzare pretese, cosa di cui dubito.
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Il fatto che l'immobile sia stato utilizzato promiscuamente secondo me non è per nulla rilevante in ambito di tassazione di plusvalenza nel tuo caso (è lecito che una persona acquisti come privato un appartamento adibendolo ad abitaz. principale e promiscuamente a svolgimento attività profess. e che se ne deduca in percentuale le spese; in questo caso l'immobile non è certo facente parte del patrimonio dello studio professionale).
Ciò che rileva a parer mio è il fatto che tu l'abbia adibito ad abitazione principale per tutto questo tempo, e se così è stato io non credo che l' ade possa avere qualcosa da eccepire alla non tassazione della plusvalenza.
Stai attento però ad un'altra "fregatura" ... se hai usufruito di agevolazioni prima casa e vendi entro i 5 anni dall'acquisto sarai esposto a sanzioni e recupero delle agevolazioni prima casa di cui hai goduto se non ri-acquisti un altro immobile entro un anno.
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Grazie mille per le risposte, avete confermato l'idea che mi ero fatta circa la non tassabilità della plusvalenza in questo caso.
Per quanto riguarda l'altra "fregatura" ne sono al corrente, infatti acquisterò nuovamente casa. A tal proposito però mi è venuto un altro dubbio: se riacquisto casa usufruendo delle agevolazioni fiscali e quindi, in questo caso, del credito di imposta e poi dovessi nuovamente rivenderla, rimane il vincolo dei 5 anni? Se si, da quale momento si contano i 5 anni, dal primo acquisto o dal secondo?
Non ho trovato nulla in merito a questa eventualità...
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Mah, onestamente non saprei.:?
In prima analisi ti direi dal primo acquisto .. però se poi ci penso bene e valuto che il vincolo quinquennale risponde evidentemente alla ratio di evitare speculazioni nel mercato immobiliare sfruttando le agevolazioni prima casa, forse intenderei posticipato il vincolo alla nuova agevolazione fiscale della quale si usufruisce.
Normativamente non ho trovato nulla a riguardo, è un parere molto personale.;)
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Secondo la mia interpretazione, per quanto possa valere, se dopo il riacquisto l'immobile è stato utilizzato, come detto in precedenza, per la maggior parte del periodo come abitazione principale non sussiste, in ogni caso, il vincolo dei 5 anni.
Mentre se non si verifica tale presuposto, i 5 anni decorrono dalla data dell'ultimo acquisto.
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Allora scusate.
Forse ho letto male il titolo della discussione!!!!
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@serdep said:
No, no, per la verità il titolo l'hai letto benissimo, solo che poi da un problema se ne è levato un altro.
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@Bertina said:
Salve.
Se non è stato utilizzato come abitazione principale ed è venduto entro i 5 anni, la plusvalenza si determina come differenza tra il ricavo della vendita ed i costi sostenuti. Se era invece abitazione principale oppure viene venduto dopo i 5 anni, non si rileva alcuna plusvalenza. Vedi art. 67 comma 1 lett. b del DPR 917/1986.
SalutiIn breve per una casa di vacanza (non abitazione principale) venduta dopo 15 anni va determinata la plusvalenza oppure non si configura alcuna plusvalenza? Grazie