Buongiorno,
all'Agenzia dell'Entrate risulta solo un contratto di locazione ed è quello debitamente registrato e firmato oltreché dal conduttore da me e mio fratello. Della scrittura fasulla datata 01/03/2011 con apposta la mia firma falsa non v'è traccia.

Il fantomatico "falso" di cui si parlava all'inizio ... esiste? chi lo avrebbe visto?

Buonasera criceto,
una copia di quel contratto mi è stata fornita dal legale del locatario. Dubito fortemente che sia al corrente del falso commesso dal conduttore dell'immobile perché mi viene difficile da credere che un avvocato, conscio dell'illecito, possa sventolare un simile documento, privo di validità di cui oltretutto il suo cliente può risponderne penalmente.

Bene! Sei fortunato!

Potresti far perdere il lavoro all'avvocato! LOL

Rispondi all'avvocato con raccomanda a forma di diffida (entro 15 giorni) che deve fornire tutta la documentazione inerente la sua comunicazione, sotto la sua responsabilità, eventuali falsi verranno denunciati.

Procedi comodamente con lo sfratto.

Se l'avvocato spedisce il falso, poi querelare per "tentata" truffa insieme al cliente.

Il legale, inoltre, lo puoi denunciare all'albo di riferimento, un legale ha l'obbligo di dire il vero, lo prevede il codice deontologico.

Buonasera Lokken,
ci sono altre novità, sarò breve. A fine 2010 la società ELLE con p.i. 0036... a cui fu intestato il contratto 12 anni fa è cessata ed è subentrata la società EMME con p.i. 0038...
Fisicamente nell'immobile di mia proprietà ci sono le stesse persone che svolgono la stessa attività dalla stipula del contratto, ciò che cambia è la società e il relativo amministratore unico (questa persona non è mai figurata in nessun documento riconducibile alla locazione). Ho avuto modo di approfondire il controllo fatto stamane all'Angenzia delle Entrate e, stando a quanto riferitomi, risulta nei loro archivi un cambio da ELLE ad EMME, come se la prima società avesse ceduto il contratto alla seconda. Da quello che ho letto, il locatario non può cedere ad altri il contratto di locazione senza informare il locatore.
Grazie di nuovo per la pazienza e le informazioni che mi stai dando e scusa se non riesco ad essere ben chiaro ma la faccenda sta diventando sempre più ingarbugliata ed ai limiti del grottesco.

Quindi parli di affitto di locale commerciale, il danno è maggiore.

Ora non capisco bene se la persona che ha sottoscritto il contratto, cioè il responsabile, sia cambiato. Non figurando, sembra proprio che ci siano degli errori; il responsabile che in questo caso potrebbe essere l'amministratore, dovrebbe sottoscrivere di suo pugno queste pratiche.

Principalmente è lui che deve interagire con il, locatore, il cambio nei registri, il tutto andava comunicato, ma non dovrebbe essere così grave, nei tuoi confronti, forse avrà dei problemi con il fisco, visto che il contratto verso la nuova società è inesistente, ma si scaricano (molto probabilmente) l'affitto del locale.

Per quanto riguarda lo sfratto la situazione è invariata, anzi! Questa nuova società non ha apportato l'informativa circa la modifica, nei tuoi confronti, aggiornando il contratto. (forse con questo nuovo nome, anche se sono le stesse persone, non potrebbero usufruire del locale).

Ma sfortunatamente la situazione si complica e di amministrativo è meglio se trovi un legale del ramo.

Buongiorno Lokken,
cerco di spiegare meglio. L'amministratore della nuova società EMME non ha alcun legame con la vecchia società ELLE. È una persona del tutto estranea al contratto stipulato 12 anni fa, difatti non figura né sul contratto stesso né sulla visura camerale della società ELLE. Viceversa il vecchio amministratore è sparito qualsiasi documento riconducibile alla locazione nonostante continui ad usufuire del mio immobile. La società titolare del contratto di locazione (quello regolare) è cessata ed ha ceduto la scrittura a quella nuova.
Io di questa manfrina ne ero in parte al corrente. Dal 2011 ho iniziato ad intestare le ricevute dell'affitto alla società EMME pensando però che la variazione fosse scaturita da un semplice cambio della ragione sociale.
Il conduttore non mi ha mai informato sulla reale situazione e suppongo abbia falsificato la mia firma su quel contratto del 2011 con la speranza di cautelarsi per il futuro.
Il contratto verso la nuova società (quello con la mia firma falsa) è sì inesistente ma negli archivi dell'Agenzia delle Entrate risulta comunque un cambio da ELLE ad EMME.
Ora mi vedo costretto oltreché a consultare un legale anche ad inoltrare all'Agenzia delle Entrate una richiesta di accesso agli atti. Non capisco come quel truffatore che mi ritrovo come inquilino possa aver fatto una cosa del genere senza il mio consenso.

Non sai quante ne fanno, questi truffatori! LOL

Ti spiego quello che avevo iniziato a dirti:

Leggendo come lo hai spiegato, lo sfratto non lo si può richiedere. Confermeresti l'esistenza del contratto con la società.

Qui si parla di occupazione abusiva.

Anche se c'è un contratto falso, dovrai promuovere, come minimo, un azione civile ad hoc, ora credo che il legale ti servirà, perché potresti avere una concussione di responsabilità.

Non esistendo il contratto, la causa è complessa, il nuovo contratto poi non è registrato!
Prima cosa bisognerà vagliare una situazione difensiva, per giustificare la concatenazione degli eventi e la tua estraneità nonché i pagamenti precedentemente ricevuti, muovendosi poi in tal senso.

Una volta improntata una difesa efficace bisogna far sgomberare il locale, sottolineando che non c'è alcun contratto. Se il contratto non viene registrato, saprai che ci saranno multe nei tuoi confronti.

Quindi attenzione, la causa per sgomberare sarà onerosa.

Buonasera Lokken,
aspetta, non ho capito. "Non esistendo il contratto, la causa è complessa, il nuovo contratto poi non è registrato!", perché affermi che non esiste un contratto? Un contratto c'è ed è quello registrato all'Agenzia delle Entrate. La scrittura datata 2011 e che non figura da nessuna parte non dovrebbe essere un mio problema perché il conduttore ha commesso un illecito falsificando la mia firma.
Forse la settimana entrate riesco a confrontarmi con un legale ed in primo luogo, anche prima dello sfratto, ho intenzione di querelare il locatario per quella scrittura fasulla e fare una richiesta di accesso agli atti all'Agenzia delle Entrate per avere una copia dei documenti presentati a fine 2010, quelli inerenti il passaggio del contratto originale dalla società ELLE alla società EMME.
Io non ho niente, fino a ieri non ne sapevo niente e non ho mai firmato alcunché per dare il consenso ad un'operazione di quel tipo.

Si, è proprio quello il problema, il contratto esiste ma è intestato ad un altra azienda, tutte le modifiche al contratto originario devo essere firmate, con la copia sempre a portata di mano. La difficoltà è proprio nel dimostrare che la firma sia falsa e si sono rispettati i regolamenti.
Serve un ottimo avvocato, altrimenti il giudice cercherà la ragione nel mezzo, per farvi pagare entrambi.
Ora bisogna per prima cosa ricostruire le dinamiche con il contratto alla mano, non si dilunghi, ho letto che sono documenti datati 2010, quindi la modifica è molto vecchia, il rinnovo del contratto sarà fondamentale a riguardo, oppure quello che è il contratto (questi dettagli purtroppo sono fondamentali e devono essere noti).

Se responsabile firmatario ha firmato per ditta x la ditta x1 non ha contratto. Questo sarà meglio metterlo in chiaro e preparare la linea difensiva.

Per questo serve un legale competente nell'amministrativo.

Buongiorno Lokken,
quindi la prima cosa è procedere con una querela in Procura per falso e attendere una perizia sulla firma?

Si, quello è il minimo.

O querela oppure querela di falso.

Grazie. Ti terrò aggiornato.

Premetto che il legale con cui mi sono confrontato opera nell'amministrativo. Mi ha sconsigliato di non querelare il conduttore per falso perché in ambito penale la faccenda si complica e il risultato è molto incerto, rischio oltretutto una denuncia per calunnia qualora venisse accertata la veridicità della firma (cosa di cui dubito perché, nonostante le firme si somiglino, conosco la mia caligrafia e non ho mai firmato alcunché).
Per quanto riguarda la cessione del contratto (l'ormai noto cambio da ELLE ad EMME) abbiamo deciso di fare una richiesta di accesso agli atti all'Agenzia delle Entrate ma l'avvocato ha tenuto comunque a precisare che una verifica del genere non inficia in alcun modo sulla locazione bensì ha l'unico scopo di capire contro quale società dovremmo intraprendere una eventuale rivalsa.
Questa linea, soprattutto la parte che riguarda la cessione del contratto, a me pare onestamente poco credibile. Basta fare una semplice ricerca Google per capire che il locatario non può in alcun modo cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del conduttore. In sostanza mi ritrovo un contratto di locazione che non ho firmato intestato ad un'altra società e ad un altro amministratore.

Purtroppo solo il giudice può riconoscere le firme, quello è un vecchio problema a cui non si vuole dare risposta.

Come ho consigliato la querela di falso è la via più veloce, 1 anno, legalmente parlando, è veloce. Il problema resta se il contratto venga ritenuto valido, crea molti problemi dal punto di vista pratico. Risulterebbe un contratto in nero. Si finirebbe come ho descritto: il giudice condanna entrambi. Lo sfratto non è possibile, quindi il processo si deve rifare da 0.

Non è un problema semplice da risolvere. Come prima cosa sarebbe meglio sapere se questo contratto è valido o meno.

Nel penale e civile, se riesce, dovrebbe fare un facile calcolo:
Il contratto del legge deve essere datato (in modo esatto) e firmato. Basterebbe avere testimoni o prove, che lei non poteva essere li a firmare il contratto, in quel caso non si potrebbero fare alcun tipo di verifica calligrafica, escludendo l'errore.

Ipotizzando per assurdo che la firma sia vera, come si potrebbe ritenere un contratto valido se non è registrato all'Agenzia delle Entrate?
Sul contratto falso è riportata solo la data nell'oggetto ("Contratto di locazione commerciale in data 01/03/2011") quindi non resta che una perizia calligrafica.
Ad ogni modo ciò che mi lascia molto perplesso è la cessione del contratto originale (quello regolarmente registrato) da una società all'altra senza il mio consenso. Ciò dovrebbe essere motivo sufficiente per chiederne la risoluzione.

Il codice civile all’articolo 1406 definisce la cessione del contratto come quell’atto in cui ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive.
Il terzo cessionario subentra nel contratto originario con il locatore. Affinché possa perfezionarsi la cessione occorre il coinvolgimento di tutti e tre i soggetti interessati.

La cessione può avvenire anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata. Per essere ciò opponibile al locatore, il conduttore iniziale deve darne comunicazione a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento ed eventualmente, entro 30 giorni, il locatore, per gravi motivi, può opporsi.
I gravi motivi devono riguardare la persona del nuovo locatore, la sua affidabilità e la sua posizione economica.
L’opposizione non impedisce il perfezionarsi del negozio di cessione già concluso, configura solo una contestazione di inadempimento, ove sussistono gravi motivi, sicché la relativa azione è preordinata alla pronuncia della risoluzione della locazione idonea a far venir meno la cessione stessa.
L’articolo 36 è una norma inderogabile con la conseguenza che un patto preventivo contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di cedere il contratto è da ritenersi nulla. Mentre non è da ritenersi nulla la pattuizione che preveda il diritto di prelazione del locatore in caso di cessione dell’azienda (Cassazione 29.07.04 n. 14495).
Il proprietario dell’immobile, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni contrattuali.
La Cassazione ha sancito che la responsabilità del conduttore cedente ha carattere eventuale e di natura sussidiaria, essendo subordinata all’inadempimento del cessionario. La sussidiarietà non esclude comunque la solidarietà dell’obbligazione, purché abbia ad oggetto la medesima prestazione (Cassazione del 21.10.95 n. 10968; del 16.09.04 n. 18653). Gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario hanno effetto anche nei confronti del cedente trovando applicazione all’articolo 1310 del codice civile (Cassazione del 9.11.06 n. 23914).

Il conduttore originario deve comunicare al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento l’avvenuta cessione.
Il cessionario deve provvedere a versare l’imposta di registro di euro 67 a mezzo F23 con codice tributo 110T e presentare la ricevuta del pagamento l’Agenzia delle Entrate ai sensi articolo 17 – 5 decreto del Presidente della Repubblica 131/86.

Se ci fosse stata la cessione, ammesso che sia regolare;

Se la ditta è una di quelle che fanno carte false:

Il contratto è registrato? 1 Si, 2 No

1 loro dicono che è falso, in mancanza di firma del dirigente (controlla quello depositato).

2 la causa decade all'istante.

Il contratto è stato validamente registrato? Con quali importi e scadenze?
Qui le risposte sono molteplici, perchè non si possono prevedere le clausole.

Dopo tutte queste domande, non avendo copia ci si dovrà attenere a quello che si è registrato (chi lo ha registrato?)

La stessa ditta potrebbe dire che la persona che lo ha registrato non aveva titolo di farlo.

Ora sono tutte supposizioni, ma nella linea difensiva cambiano totalmente il risultato del processo.

Messa in questo modo, vagliando questo tipo di possibilità, Si, "forse" sarebbe opportuno recedere il contratto opponendosi alla cessione.
Come la mettiamo con il nuovo contratto falso?

Quindi i miei dubbi trovano un fondamento.
Faccio un riepilogo: il contratto a cui fa riferimento la cessione è registrato, è quello stipulato 12 anni ed è intestato alla società ELLE, che lo ha ceduto a fine 2010 alla società EMME. Questi documenti non sono in mio possesso e per questo ho fatto una richiesta di accesso agli atti all'Agenzia delle Entrate.
Nell'interrogazione fatta sul contratto regolare negli archivi dell'Agenzia delle Entrate è scritto il numero dell'atto, l'identificativo, il canone annuo, le scadenze pagate con F23 e in ultimo i soggetti partecipanti:

1 (D) Mio c.f.
2 (A) p.i. della società ELLE

Nella seconda pagina c'è:

04 Avvenuta cessione in data 03/12/2010
3 (A) p.i. della società EMME
soggetto subentrato in data 03/12/2010

Nonostante le tue conoscenze e la disponibilità che stai dimostrando resta comunque difficile discutere approfonditamente su internet di questi tempi. Aspetto di avere i documenti della cessione così abbiamo almeno qualcosa di concreto. Grazie infinite.

Rieccoci. Da un accertamento delle forze dell'ordine è uscito fuori che il conduttore ha sversato nel terreno in cui si trova il mio immobile e in un altro adiacente rifiuti speciali che avrebbe dovuto trattare e poi smaltire in centri preposti. L'ennesimo schiaffo alla legalità compiuto da questo autentico malfattore che mi ritrovo come inquilino può costituire di per sé un valido motivo per chiedere la risoluzione del contratto?
Per quanto riguarda la cessione del contratto originale sto ancora aspettando che l'Agenzia delle Entrate mi invii tutti i documenti.

In questi casi è bene muoversi.

Ammettendo che il contratto esista, si potrà recedere per gravi ragioni, questa dovrebbe bastare al giudice del tribunale civile.

Noto che i problemi aumentano, forse sarà il caso di avere quei documenti in mano, prima di ammettere che il contratto esista.