Buongiorno Lokken,
quindi la prima cosa è procedere con una querela in Procura per falso e attendere una perizia sulla firma?

Si, quello è il minimo.

O querela oppure querela di falso.

Grazie. Ti terrò aggiornato.

Premetto che il legale con cui mi sono confrontato opera nell'amministrativo. Mi ha sconsigliato di non querelare il conduttore per falso perché in ambito penale la faccenda si complica e il risultato è molto incerto, rischio oltretutto una denuncia per calunnia qualora venisse accertata la veridicità della firma (cosa di cui dubito perché, nonostante le firme si somiglino, conosco la mia caligrafia e non ho mai firmato alcunché).
Per quanto riguarda la cessione del contratto (l'ormai noto cambio da ELLE ad EMME) abbiamo deciso di fare una richiesta di accesso agli atti all'Agenzia delle Entrate ma l'avvocato ha tenuto comunque a precisare che una verifica del genere non inficia in alcun modo sulla locazione bensì ha l'unico scopo di capire contro quale società dovremmo intraprendere una eventuale rivalsa.
Questa linea, soprattutto la parte che riguarda la cessione del contratto, a me pare onestamente poco credibile. Basta fare una semplice ricerca Google per capire che il locatario non può in alcun modo cedere il contratto di locazione a terzi senza il consenso del conduttore. In sostanza mi ritrovo un contratto di locazione che non ho firmato intestato ad un'altra società e ad un altro amministratore.

Purtroppo solo il giudice può riconoscere le firme, quello è un vecchio problema a cui non si vuole dare risposta.

Come ho consigliato la querela di falso è la via più veloce, 1 anno, legalmente parlando, è veloce. Il problema resta se il contratto venga ritenuto valido, crea molti problemi dal punto di vista pratico. Risulterebbe un contratto in nero. Si finirebbe come ho descritto: il giudice condanna entrambi. Lo sfratto non è possibile, quindi il processo si deve rifare da 0.

Non è un problema semplice da risolvere. Come prima cosa sarebbe meglio sapere se questo contratto è valido o meno.

Nel penale e civile, se riesce, dovrebbe fare un facile calcolo:
Il contratto del legge deve essere datato (in modo esatto) e firmato. Basterebbe avere testimoni o prove, che lei non poteva essere li a firmare il contratto, in quel caso non si potrebbero fare alcun tipo di verifica calligrafica, escludendo l'errore.

Ipotizzando per assurdo che la firma sia vera, come si potrebbe ritenere un contratto valido se non è registrato all'Agenzia delle Entrate?
Sul contratto falso è riportata solo la data nell'oggetto ("Contratto di locazione commerciale in data 01/03/2011") quindi non resta che una perizia calligrafica.
Ad ogni modo ciò che mi lascia molto perplesso è la cessione del contratto originale (quello regolarmente registrato) da una società all'altra senza il mio consenso. Ciò dovrebbe essere motivo sufficiente per chiederne la risoluzione.

Il codice civile all’articolo 1406 definisce la cessione del contratto come quell’atto in cui ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive.
Il terzo cessionario subentra nel contratto originario con il locatore. Affinché possa perfezionarsi la cessione occorre il coinvolgimento di tutti e tre i soggetti interessati.

La cessione può avvenire anche senza il consenso del locatore, purché venga ceduta o affittata l’azienda ivi esercitata. Per essere ciò opponibile al locatore, il conduttore iniziale deve darne comunicazione a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento ed eventualmente, entro 30 giorni, il locatore, per gravi motivi, può opporsi.
I gravi motivi devono riguardare la persona del nuovo locatore, la sua affidabilità e la sua posizione economica.
L’opposizione non impedisce il perfezionarsi del negozio di cessione già concluso, configura solo una contestazione di inadempimento, ove sussistono gravi motivi, sicché la relativa azione è preordinata alla pronuncia della risoluzione della locazione idonea a far venir meno la cessione stessa.
L’articolo 36 è una norma inderogabile con la conseguenza che un patto preventivo contenente la rinuncia del conduttore ad avvalersi della facoltà di cedere il contratto è da ritenersi nulla. Mentre non è da ritenersi nulla la pattuizione che preveda il diritto di prelazione del locatore in caso di cessione dell’azienda (Cassazione 29.07.04 n. 14495).
Il proprietario dell’immobile, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni contrattuali.
La Cassazione ha sancito che la responsabilità del conduttore cedente ha carattere eventuale e di natura sussidiaria, essendo subordinata all’inadempimento del cessionario. La sussidiarietà non esclude comunque la solidarietà dell’obbligazione, purché abbia ad oggetto la medesima prestazione (Cassazione del 21.10.95 n. 10968; del 16.09.04 n. 18653). Gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario hanno effetto anche nei confronti del cedente trovando applicazione all’articolo 1310 del codice civile (Cassazione del 9.11.06 n. 23914).

Il conduttore originario deve comunicare al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento l’avvenuta cessione.
Il cessionario deve provvedere a versare l’imposta di registro di euro 67 a mezzo F23 con codice tributo 110T e presentare la ricevuta del pagamento l’Agenzia delle Entrate ai sensi articolo 17 – 5 decreto del Presidente della Repubblica 131/86.

Se ci fosse stata la cessione, ammesso che sia regolare;

Se la ditta è una di quelle che fanno carte false:

Il contratto è registrato? 1 Si, 2 No

1 loro dicono che è falso, in mancanza di firma del dirigente (controlla quello depositato).

2 la causa decade all'istante.

Il contratto è stato validamente registrato? Con quali importi e scadenze?
Qui le risposte sono molteplici, perchè non si possono prevedere le clausole.

Dopo tutte queste domande, non avendo copia ci si dovrà attenere a quello che si è registrato (chi lo ha registrato?)

La stessa ditta potrebbe dire che la persona che lo ha registrato non aveva titolo di farlo.

Ora sono tutte supposizioni, ma nella linea difensiva cambiano totalmente il risultato del processo.

Messa in questo modo, vagliando questo tipo di possibilità, Si, "forse" sarebbe opportuno recedere il contratto opponendosi alla cessione.
Come la mettiamo con il nuovo contratto falso?

Quindi i miei dubbi trovano un fondamento.
Faccio un riepilogo: il contratto a cui fa riferimento la cessione è registrato, è quello stipulato 12 anni ed è intestato alla società ELLE, che lo ha ceduto a fine 2010 alla società EMME. Questi documenti non sono in mio possesso e per questo ho fatto una richiesta di accesso agli atti all'Agenzia delle Entrate.
Nell'interrogazione fatta sul contratto regolare negli archivi dell'Agenzia delle Entrate è scritto il numero dell'atto, l'identificativo, il canone annuo, le scadenze pagate con F23 e in ultimo i soggetti partecipanti:

1 (D) Mio c.f.
2 (A) p.i. della società ELLE

Nella seconda pagina c'è:

04 Avvenuta cessione in data 03/12/2010
3 (A) p.i. della società EMME
soggetto subentrato in data 03/12/2010

Nonostante le tue conoscenze e la disponibilità che stai dimostrando resta comunque difficile discutere approfonditamente su internet di questi tempi. Aspetto di avere i documenti della cessione così abbiamo almeno qualcosa di concreto. Grazie infinite.

Rieccoci. Da un accertamento delle forze dell'ordine è uscito fuori che il conduttore ha sversato nel terreno in cui si trova il mio immobile e in un altro adiacente rifiuti speciali che avrebbe dovuto trattare e poi smaltire in centri preposti. L'ennesimo schiaffo alla legalità compiuto da questo autentico malfattore che mi ritrovo come inquilino può costituire di per sé un valido motivo per chiedere la risoluzione del contratto?
Per quanto riguarda la cessione del contratto originale sto ancora aspettando che l'Agenzia delle Entrate mi invii tutti i documenti.

In questi casi è bene muoversi.

Ammettendo che il contratto esista, si potrà recedere per gravi ragioni, questa dovrebbe bastare al giudice del tribunale civile.

Noto che i problemi aumentano, forse sarà il caso di avere quei documenti in mano, prima di ammettere che il contratto esista.

In questo caso, motivando lo sfratto con il danno arrecato al terreno, non rientrerebbe il contratto fasullo, a meno che il conduttore non sia così stupido da portare in tribunale una scrittura non registrata di cui oltretutto può rispondere penalmente per falso. Ancora non l'ho querelato per aver falsificato la mia firma, sto aspettando di avere tutti i documenti inerenti la cessione del contratto per muovermi univocamente. Al momento ciò che mi interessa sapere è se l'aver sversato rifiuti speciali nel mio terreno può costituire motivo sufficiente per chiedere la risoluzione del contratto.

Avevo già risposto, è motivo più che adeguato!

Il fatto sta che una "persona" del genere, probabilmente non ha nulla da perdere. Questo tipo di reati sono considerati gravi.
Credo che la parte non comparirà, nel civile. Se questo si avverasse, proponga la querela di falso, se non si costituisce viene considerato falso a priori.

Non avevo letto bene, chiedo scusa. Proporrò al mio legale di procedere in questo modo: chiedere la risoluzione del contratto (in ambito civile e non penale) per danni arrecati al terreno. La domanda che ho rivolto qui sul forum è la stessa che ieri ho fatto all'avvocato ma lui non sembrava molto convito di questa linea perché a suo dire i rifiuti sversati nel terreno non hanno a che vedere con la locazione. In tutta onestà mi pare una affermazione ben lontana dalla realta. Puoi spiegarmi cosa intendi per "se non si costituisce viene considerato falso a priori"?

I rifiuti non centrano con la locazione, infatti sono danni "probabilmente ingenti" che sono stati fatti alla proprietà senza avere le autorizzazioni ed oltretutto contro la legge. Si potrebbe dire che l'inquilino spacci la droga nell'immobile ed abbia la piantagione in giardino.

Se l'avvocato non capisce, probabilmente, in tribunale, non replicherà (se la parte avversa si costituisce), meglio trovarne uno sveglio.

Nel procedimento **civile, per querela di falso. **Quando il citato è chiamato a comparire, cioè 20 giorni prima dell'udienza e non si costituisce, il documento contestato viene obbligatoriamente considerato falso, d'ufficio senza contraddittorio.

Visto quello che ho letto, credo che questa ditta nella veste dei suoi rappresentanti si darà alla macchia.

Chiarissimo. Ci terremo aggiornati. Grazie Lokken.

Nell'attesa di ricevere i documenti dall'Agenzia delle Entrate, mi domandavo: è possibile intentare una causa civile motivando lo sfratto su più fronti con morosità, divieto di sublocazione non rispettato, cessione del contratto non comunicata e inquinamento del terreno? Insomma, un calderone in cui mettere tutto. Documenti alla mano non dovrebbe essere un problema per il giudice convalidare gli illeciti.

Si può fare tutto se trova un legale che farà quello che dice. Solitamente gli avvocati non si fanno dire: dove fare le cose e come farle.

Il legale che ho consultato è molto titubante a riguardo. Se è vero che il divieto di sublocazione non rispettato - così come lui afferma - non può essere ritenuto un valido motivo per chiedere lo sfratto (idem per quanto riguarda lo sversamento dei rifiuti), altrettanto lo è che il conduttore ha commesso diversi illeciti che a mio modo di vedere possono essere più che sufficienti e sacrosanti per chiedere dinanzi ad un giudice che questo delinquente, a cui oggettivamente avrebbe da ridire persino un maiale, lasci il mio immobile senza ulteriori e inutili gargarismi.
La linea del mio avvocato sembra impuntata sul subire passivamente tutto ciò che accade e io mi rifiuto di credere che la totale abnegazione verso il rispetto della legge e dei beni altrui mostrata da quell'avanzo di orinatorio non siano sufficienti per mandarlo via.
Ad ogni modo ho un altro quesito da sottoporre. Ammesso che io riesca a mandarlo via con una causa civile, posso chiedere in seguito il risarcimento dei anni arrecati all'immobile o va fatto tutto contestualmente alla richiesta di sfratto?
Dimenticavo: nell'ultima settimana ho saputo che le aziende a cui è stato concesso in sublocazione il mio immobile sono tre. Com'è che si dice... al peggio non c'è mai fine.

Prima cosa il legale dovrebbe fare gli interessi del cliente e non i suoi, qui sembra che lui voglia i soldi senza fare nulla.
Come dico sempre cambiateli, non pagate loro nemmeno la consulenza. Il legale deve dare risposte non chiedere alle persone soldi per poi sparire.
Bisogna cercare un legale competente che voglia lavorare.

Andando con il presupposto che si trovi il legale che faccia un percorso civile, i danni si possono chiedere a chi ha fatto la locazione cioè la ditta X, se questa ditta fallisce e non ha crediti al sole, vedo dura avere risarcimenti.

Onestamente, almeno per il momento, non mi ha chiesto alcunché, neanche un anticipo. Mi ha anche sconsigliato di imbarcarci nel penale per evitare di imboccare una strada alle calende greche. Detto questo, la sua riluttanza ad intraprendere un'azione civile contro il conduttore può indurre a pensare che o non ha voglia di sobbarcarsi dell'iter snervante che una causa comporta (forse è già oberato di lavoro, ma questo non può essere un mio problema) o vuole, come si suol dire, "la botte piena e la moglie ubriaca", facendosi pagare la parcella, seppur ridotta, solo per una mediazione tra le parti. Perché è questa la strada su cui continua a far leva, nonostante io sia assolutamente contrario a trovare un qualsivoglia accordo con il conduttore.
Riassumendo, secondo lui non c'è certezza che il giudice convalidi lo sfratto per le cause sopra elencate (morosità, sublocazione, cessione del contratto e sversamento dei rifiuti) quindi, anche per non rischiare di perdere sia i soldi del canone che quelli a titolo di risarcimento per i danni, conviene trovare un compromesso tra le parti. Ribadisco - da IGNORANTE - che una linea del genere porterebbe nella migliore delle ipotesi a risultati tutt'altro che soddisfacenti. Gli illeciti commessi dal conduttore sono molti e nonostante non vìolino espressamente una clausola del contratto (fatta eccezione della sublocazione) sono comunque sufficienti per chiedere che venga applicato lo sfratto.
Il rischio c'è, ma io non vedo una strada in salita talmente ripida così come dice il mio legale.
Tornando alla richiesta dei danni, verrà fatta senz'altro alla ditta che ha ceduto il contratto. Ciò che mi interessa sapere è se una rivalsa di questo tipo va fatta contestualmente allo sfratto oppure dopo.
Di nuovo grazie e buona giornata.