dia qualcuno mi da una mano per favore

Salve a tutti
scrivo per chiedere una consulenza x alcuni problemini che ho circa la seguente situazione:
sono proprietario di un appartamento e vorrei FRAZIONARLO, cioe'dividerlo in 2 unita'
abitative........... pero' a causa della mancanza di posti auto nel condominio (30 invece di 60)
il comune non ci permette di farlo!!!!!!

esiste pero' una possibilita', nel senso che anziche' trasformare l' appartamento in 2 unita'
abitative e' possibile dividerlo in UN APPARTAMENTO ed UN UFFICIO...... bypassando gli obblighi
urbanistici (previsti dal comune)
cio' che mi chiedo e' cosa comporti nella PRATICA...in particolar modo le domande che mi e vi
pongo sono le seguenti:

1. per procedere al frazionamento e' necessario AVERE UNA DELIBERA DEL ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
   oppure no? in particolare alla luce del fatto che nel REGOLAMENTO e' scritto che "*le unita' *
   *immobiliari dell' edificio potranno essere destinate esclusivamente all' uso stabilito dai *
   *rogiti d' acquisto (abitazione civle, uso professionale) ogni diverso uso di esso dovra' essere *
   consentito dall' assemblea con la maggioranza stabilita (articolo 1136 c.c.)"

2. quali e quanti COSTI (Ici, tasse,imposte ecc.) comporta avere un ex appartamento adibito ad
   UFFICIO?

3. nella prassi esiste la possibilita' (teorica) di dare in locazione la parte di immobile
   adibito ad ufficio? sia come ufficio vero che come ufficio "virtuale" (cioe' x es. locato come
   ufficio al sig.Tizio che pero' "di fatto" lo utilizza come appartamento? ed eventualmente il
   relativo contratto sarebe un 4+4 oppure un 6+6?

Grazie per l aiuto

dai qualcuno mi aiuta x favore

Buongiorno a tutti

scrivo per chiedere aiuto circa una situazione giuridica ingarbugliata:

insieme ad un parente possiedo una villa a 2 piani in un luogo di villeggiatura........in particolar modo la mia famiglia ed io siamo proprietari dell appartamento sito al piano terra. mentre nostro zio e' proprietario di quello al primo piano ?...... e? stato deciso di vendere l' intera unita? abitativa??pero? il compratore che abbiamo trovato, vorrebbe (giustamente) la garanzia di acquisirla tutta (cioe' piano inferiore e superiore).

Il piccolo problema, che riguarda solo la mia famiglia ( e NON nostro zio) e? che abbiamo un? obbligo (morale?non legale) di lasciare utilizzare la nostra unita? abitativa alla sorella di nostra nonna? (si tratta dell? ex proprietaria del SOLO NOSTRO appartamento, che tanti anni fa la vendette a nostra nonna ad un? ottimo prezzo.)

In sintesi nostro zio venderebbe il suo appartamento al primo piano immediatamente, mentre la mia famiglia ed io dovremmo stipulare un CONTRATTO PRELIMINARE, mediante il quale ci impegnamo a vendere il nostro (al piano terra) al verificarsi di una delle seguenti condizioni??..

1. la dipartita della sorella di nostra nonna, la quale di anni ne ha ben 100

2. oppure (in ogni modo) entro 3 anni dalla stipula del preliminare tra noi e lui

Il compratore si e? offerto (anche qui giustamente) di farsi carico da SUBITO di tutti gli oneri x spese ordinarie e straordinarie dell? intera villa ?.. e di prevederlo mettendolo x iscritto nel preliminare?..solo che mi domando se questa obbligazione che egli assumerebbe possa essere ritenuta (LEGALMENTE) PATTUIBILE o meno?.

Eventualmente (perche?lui possa subentrare a noi in tutti gli oneri ord e straord) noi potremmo anziche? porre in essere un contratto preliminare fare una VENDITA A RATE?? solamente che in questo modo egli diverrebbe DEFINITIVAMENTE proprietario solamente con il pagamento dell ultima rata?. cioe? fra 3 anni?? ergo non potrebbe godere delle AGEVOLAZIONI FISCALI come prima casa???.che ovviamente ci terrebbe ad avere.

Qualcuno riesce cortesemente a darmi un aiuto? nel contratto preliminare possono essere assunte tutte le obbligazioni che si vogliono circa la distribuzione delle spese ordinarie e straordinarie?inoltre qualcuno riesce a dirmi se esiste una formula giuridica che possa permettere di accontentare i desideri di compratore e venditore?
Grazie e cordiali saluti a tutti