Problema acquisto appartamento, come fare?

[andrea81]

Problema acquisto appartamento, come fare?

Ho effettuato una "proposta irrevocabile di acquisto immobiliare" per un appartamento. L'offerta è stata fatta presso l'ufficio vendite "X". Premetto che non è un'agenzia ma è in pratica un'ufficio che vende direttamente appartamenti del costruttore "X". Hanno due ragioni sociali diverse, ma gli uffici sono praticamente insieme.

Il problema è questo: nell'offerta è stata inserita la seguente voce: "il prezzo che i sottoscritti offrono per l'acquisto è di ? X, da corrispondere nei seguenti termini e con le modalità e condizioni integrative indicate nel successivo contratto preliminare, che dovrà essere sottoscritto entro il termine essenziale del 9/04..." Nella altre voci alla fine c'è scritto: "nel caso in cui la mancata stipula del contratto preliminare nel termine sopra convenuto sia imputabile ai proponenti, la venditrice è autorizzata a versare l'assegno consegnato a titolo di caparra ed a trattenere definitivamente il relativo importo come risarcimento dei danni".

L'offerta è stata vincolata al mutuo.

Ora io chiedo siccome la banca mi ha detto che mi saprà dare la risposta del mutuo il 18/04, cosa potrebbe succedere? Il venditore potrebbe trattenersi la caparra e il contratto non è più valido? Se per qualche motivo non mi danno il mutuo il venditore potrebbe trattenersi la caparra perchè non abbiamo stipulato il contratto preliminare entro quella data inserita?

Grazie per i vostri consigli

[4pino]

Ciao
il contratto doveva prevedere che cosa succedeva in caso di diniego del mutuo. Ora la situazione è più complessa. Penso che, anche se con molta fatica (anche azione giudiziaria), considerando che in questo genere di contratti è d'uso (non legge) inserire una clausola che annulla il contratto in caso di non accordo del mutuo dovresti riuscire a recuperare la somma anticipata.
Le cose si semplificano se nei motivi dell'eventuale diniego della banca è coinvolto il valore dell'immobile.
Cordialmente
Pino

[mcesetti]

Ciao Andrea81,

il problema, concretamente, potrebbe sorgere se il mutuo non ti venisse accordato.

Nel caso di un semplice ritardo di 10 giorni, ancorchè sia espressamente previsto che oltre quel termine potrebbero esserci effetti devastanti, concretamente non dovresti avere reali problemi poichè la disciplina prevede pur sempre che vi sia un "grave inadempimento" e, per di più, la giursisprudenza è solidale nel definire "termine essenziale" non quello dichiarato tale dalle parti, bensì quello che sia effettivamente "essenziale" per la parte in favore della quale è stato posto.

Ne deriva, in sostanza, che se la controparte non è in mala fede non ti creerà alcun problema, mentre se vorrà risolvere il contratto tu potrai comunque pretendere di concluderlo poichè il termine non era "essenziale" e l'inadempimento non era "grave".

Considera, ad ogni modo, che per avere un orientamento preciso sulla questione è necessario che qualcuno dia una letta approfondita al contratto; mi spiego: normalmente l'erogazione del mutuo viene richiesta dopo la stipula del preliminare ed esso deve essere erogato per la data prevista per il rogito; le motivazioni sono numerose, sia formali che pratiche...quindi non vedo perchè tu debba aspettare l'erogazione del mutuo per stipulare il preliminare; in secondo luogo, al contrario di quanto si crede normalmente, e nonostante quanto ti possano dire numerosi intermediari immobiliari (bravi nell'intermediazione, ma non certo giuristi), tieni presente che l'accettazione di una proposta di acquisto (come quella da te prospettata) ove all'interno vi siano anche specificati i dati catastali dell'immobile è già di per sé un contratto preliminare di acquisto immobiliare avente pieni effetti tra le parti.

Infine, se per > L'offerta è stata vincolata al mutuo intendi dire che l'efficacia dell'offerta è stata vincolata all'erogazione del mutuo...bhè, non vedo dove risieda la tua preoccupazione: assumendo che ho ben interpretato le tue parole, quella è una condizione di validità dell'offerta che se non si verifica impedisce qualsiasi effetto tra le parti.

Ciao e Buona Pasqua