Ciao Rokko2,

se leggi l'art. 1350 codice civile, secondo cui i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata a pena di nullità, ti rendi facilmente conto che l'accordo verbale di vedita del box è nullo e che, dunque, se non lo stipuli per iscritto è come se non fosse mai concluso.

In questo caso la legge in primis stabilisce il famoso brocardo latino: verba volant scripta manent.

In definitiva, dunque, puoi dormire sonni tranquilli.

ciao ciao

P.S. se leggi il successivo art. 1351 c.c. ti renderai pure conto che anche il contratto preliminare (normalmente chiamato compromesso) deve essere fatto per iscritto a pena di nullità.

L' avv. della controparte mi ha mandato una lettera chiedendomi di risarcire i danni subiti dal suo assistito dicendomi che in data 09/10/2008 ci eravamo messi d'accordo per la vendita e in data 12/10/2008 ho comunicato che non vendevo piu il garage ed in questi tre giorni (tra cui vi è stato un Sabato ed una Domenica) ha chiesto alla propria banca un prestito personale ed aveva già contattato il notaio che si è attivato per richiedere tutta la documentazione e mi chiede i danni.
Ora è giusto il famoso brocardo latino: *verba volant scripta manent, però c'è chi mi dice che *ai sensi dell'art. 1337 c.c. c'è un obbligo di buona fede e correttezza nelle contrattazioni. Per cui il recesso immotivato (o per futili motivi) dalle trattative obbliga il recedente a risarcire l'altra parte delle spese da questi sostenute confidando in buona fede nel buon fine della trattativa.
Si chiama "RESPONSABILITA' PRECONTRATTUALE".
E' giusto questo, come mi debbo regolare, pagare o andare avanti con il mio avvocato

Ciao Rokko2,

dal momento che hai ricevuto una lettera di messa in mora da un avvocato, la cosa più intelligente da fare è quella di rivolgerti a tua volta ad un tuo legale di fiducia.

Ad ogni buon conto, fermo restando che per dare prova del recesso immotivato dalle trattative (responsabilità precontrattuale) dovrebbero mettere su un castello di carte pieno di testimoni falsi, non credo proprio che mai un giudice si metta a condannarti per un eventuale consenso prestato a parole e poi negato solo tre giorni dopo.

Scusa, ma la verità che io vedo in quanto da te raccontato è che quel signore sta cercando di metterti paura per vedere se cedi sotto le sue minacce giuridiche: andiamo, solo per una telefonata al notaio e una visita in banca che danni può pretendere? E poi, chi l'ha detto che tu non ti sei comportato in buona fede, dove sono le prove della tua cattiva fede? Davvero si può temere che, con così scarsi (anzi inesistenti) mezzi, controparte riesca ad ottenere una sentenza che ti condanni a dargli anche solo una lira bucata?

In definitiva, ti consiglio di rivolgerti comunque al tuo legale di fiducia che, a prescindere dal fatto che tu stia nel torto o nella ragione, è necessario per comportarsi in modo adeguato rispetto al comportamento del legale di controparte, ma continuo a ritenere che non corri tutti questi rischi.

Ciao ciao

P.S. intendiamoci, nesuno vieta a nessuno di intentare una causa...però bisogna anche vedere se alla fine risulterà vittorioso o meno.

Ciao a tutti, mi sono rivolto ad un avvocato il quale ha parlato con l'avvocato della controparte e tutto è finito lì, non procedono non c'erano i motivi era soltanto per spaventarmi , ripensarci e vendere il garage a lui.

Ciao Rokko2,

mi fa molto piacere che le cose si siano sistemate senza grossi problemi!

Evidentemente il collega che ti ha seguito sà il fatto suo ed è una professionista coscienzioso.

Buona giornata

Scusate se vi riscrivo ma ho un'altro problema sempre per il garage di prima. Allora mesi_fa ho fatto il compromesso con scrittura privata con il vicino del garage, mi ha dato ? 10.000,00 e gli altri me li dovrebbe dare al momento dell'atto, fin qui tutto ok, dò una copia dell'atto al suo notaio che mi dice che non puo fare l'atto perchè dice che essendo stato il garage costruito nel 1969 manca del certificato di agibilità o abitabilità, invece se fosse stato costruito nel 1967 non ce ne era di bisogno. Allora vado al comune per chiarimenti e mi dicono che non c'è neanche la concessione edilizia. Come è possibile se il notaio nel 1983 quando l'ho comprato ha scritto nell'atto che il venditore l'ha costruito nel 1969 con le debite autorizzazioni amministrative e mi ha dato la pianta e la particella catastale, può un notaio scrivere il falso su un atto regolarmente registrato ed avermi venduto un locale abusivamente costruito. Che fare il notaio di allora non esercita piu se vado all'archivio notarile posso richiedere i documenti allegati all'atto del 1983, con l'acquirente abbiamo posticipato la data dell'atto, ma se non si trovano i documenti che fare debbo restituire la doppia caparra anche se io sono stato in buona fede e ho sempre l'intenzione di venderglielo e lui di comprarlo. Se non si trovano i documenti di allora non posso rivolgermi ad un ingegnere per richiedere la sanatoria perche per il momento non esiste legge di sanatoria. Sono in un mare di guai.

Ciao rokko2.
Non posso che confermare i problemi che tu hai esposto.
Non so darti molte informazioni dal punto di vista legale; di certo, se quell'immobile era abusivo non poteva essere venduto.
Dal punto di vista tecnico tra l'altro posso dirti che l'avvenuto accatastamento di un fabbricato non ne garantisce (purtroppo, ma è così) l'automatica regolarità urbanistica ed edilizia.

Se l'immobile è stato costruito nel 1969 senza licenza edilizia l'unico modo per sanare la situazione è un condono edilizio; strada ora non percorribile come giustamente hai detto.

Fai bene quindi a proseguire nella ricerca di materiale nei vari archivi.
In bocca al lupo
Ciao

Scusate se riscrivo, io ho sempre intenzione di vendere il garage al confinante, volevo pero sapere se per il momento non glielo posso vendere la carta privata che abbiamo firmato per il compromesso mi impone a dargli la doppia caparra? O il compromesso deve essere registrato per essere legale. Potrei se lui è d'accordo firmare un nuovo compromesso dove si dice che glielo vendero non appena tutti i documenti saranno pronti senza mettere data e magari farmi dare soltanto meta della caparra che mi ha dato prima solo per mantenere l'impegno di venderglielo. Ero sicuro che tutto fosse a posto e che l'atto in mio possesso era regolare, che fare, denunciare il notaio di falso, lui che dovrebbe essere al di sopra di tutto e farmi pagare il danno che mi sta procurando.

E' vero che se il garage fosse stato costruito nel 1967 non c'era bisogno di certificato di abitabilita e di costruzione edilizia per venderlo ? Vi prego rispondetemi mi trovo in una situazione molto brutta

Ciao rokko2.
Si, in effetti a partire dalla data del 1 settembre 1967 (data di decorrenza della cosiddetta Legge Ponte - L. 765/67) è richiesta la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile ai fini della vendita; un notaio quindi, dovendo procedere a redigere l'atto per un immobile ante 1/9/67 si limita ad "accettare" la dichiarazione della parte venditrice.

Ciò non significa che un immobile ante 1967 abbia automaticamente l'abitabilità (l'abitabilità è stata introdotta con il Regio decreto 1265/34) e quindi se un edificio realizzato dopo il 1934 non ha l'abitabilità, continua a non averla fino a che non sia espressamente richiesta.

Quindi per ricapitolare: un immobile ante 1/9/67 è vendibile pur se sprovvisto della licenza di costruzione e di certificato di abitabilità.

Ciao

Mi sorge un dubbio: si puo costruire un immobile anni prima anche del 1967 richiedendo le autorizzazioni necessarie e catastarlo anni dopo nel 1969? Dicendo nell'atto di averlo costruito con le debite autorizzazioni amministrative nel 1969, e poi cosa intendeva dire il notaio con "debite autorizzazioni amministrative" sara stato in malafede o anche lui sara caduto nell'errore.

Certo; non capisco però a cosa ti possa servire: a dichiarare che l'edificio, pur se accatastato nel 1969, è stato costruito ante 1967?

No, mi serve per le ricerche, anzichè cercare la concessione edilizia dal 1969 cerco da molti anni prima per vedere se risulta agli atti che la costruzione del garage o locale terrano è iniziata molto prima e ultimata nel 1969 data in cui è stato catastato, questo è un dubbio che mi è venuto in mente da poco potrebbe essere una cosa del genere? Ed in questo caso sarebbe regolare? Mancherebbe solo l'abitabilità ma questa mi hanno detto che facendo una domanda la rilasciano tanto nel locale non esiste nè acqua, nè scarichi e nè luce, è soltanto un magazzino o locale terrano C6 di mq 19.

Beh, puoi certamente fare tutte le ricerche che ritieni opportune! Anche se ultimato nel 1969, la licenza edilizia potrebbe essere stata rilasciata anche negli anni precedenti.
In assenza della licenza edilizia, però, è necessario che l'immobile esistesse prima del 1/9/1967.

Il fatto che l'accatastamento sia avvenuto nel 1969 e che il notaio abbia riportato il 1969 come data di realizzazione dell'immobile non fa ben sperare.

Una curiosità: il tuo immobile fa parte di un complesso in cui esistono altri subalterni, oppure è un edificio isolato? In caso facesse parte di un complesso di più unità immobiliari potresti richiedere ai confinanti di visionare i loro atti.

Potresti anche controllare se esiste una foto aerea o un'aerofotogrammetria con data anteriore al 1/9/67, per vedere se l'immobile alla data certa del volo era presente.

Non credo che tutte queste complicazioni comunque facciano piacere al notaio che dovrà redigere l'atto di compravendita.

prima del 1983 il garage faceva parte di un immobile. il proprietario è stato trasferito ed ha venduto la casa a dei vecchietti ed il garage a me. Dopo i vecchietti sono deceduti e la casa è stata acquistata dall'attuale confinante a cui dovrei vendere il garage il quale ha letto il suo atto e la sua concessione edilizia e mi ha detto che risulta solo la casa che si trova al mio fianco il mio è un locale di mq 19 solo a piano terra e sopra non è costruito, Però il geom a cui ho affidato la pratica è il figlio del geom che nel 1983 mi ha fatto comprare il garage dicendomi che era tutto a posto ed in regola ed ora è morto ed il figlio è andato a cercare tra le carte del padre ed ha trovato un progetto dove si evince che la casa ed il garage erano tutt'uno però al comune risulta solo la casa che è stata costruita nel 1955, ma del garage niente, forse il notaio si riferiva a questo progetto o pianta depositata al comune, ma le debite autorizzazioni amministrative dovrebbero essere c/correnti pagati per la concessione e dove sono , non risulta niente, domani dovrei andare all'archivio notarile per vedere cosa c'è di allegato all'atto di allora e se c'è qualcosa mi faccio fare la fotocopia.

Ciao a tutti, dunque stamani sono andato all'archivio notarile, ho consultato l'atto che cercavo e allegati non ce ne sono, di dove avra attinto i dati il notaio di allora? che fare sono in un mare di guai, aiutatemi!

Vi scrivo per informarvi e se qualcuno è nelle mie stesse condizioni. Ho venduto il garage dichiarando dal notaio che era stato costruito prima del 1967 , anche perche faceva parte di una casa vicina costruita nel 1954 però costruito ,quindi abusivo,si doveva aspettare una sanatoria per regolarizzarlo e ci volevano soldi per tutta la pratica e per risultare in regola doveva essere riunito alla casa. Così ho dimezzato il prezzo altrimenti dovevo restituire la **doppia caparra, ** l'ho venduto al proprietario della casa vicina ed è ritornato tutt'uno per come era prima. Però io chiedo puo un notaio far un atto con dati fasulli che non esistono? Vatti a fidare