@lorenzo-74 said:

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

Il fatto che su alcune costruzioni non vengano accatastati (e quindi dichiarata la presenza) alcuni vani, è un aspetto. Se questi vani accatastati come non abitabili, possano disporre di impianti tecnologici è un altro. Avere delle finestre sul tetto di un vano non abitabile di grandezza tale da non essere uguali o maggiori al rapporto aeroilluminante fissato per i locali abitabili, può anche essere ragionevole e logico, ma tutto in definitiva dipende da cosa definisce e concede esattamente la legge e la normativa edilizia in merito. A quali normative fai riferimento esattamente?

E sicuramente accettabile e logico quanto da te affermato secondo cui "la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone", ma se la normativa è carente e non determina quali siano le situazioni o i parametri oggettivi per identificare questa situazione, la legge avrà solo una valenza indicativa e non potra avere alcun ulteriore effetto (coercitivo o sanzionatorio, etc). Quindi, le tue affermazioni secondo cui, non esistendo una normativa in merito, valgono le constatazioni e le conclusioni che l'ufficiale del comune trae dalla sua osservazione, a mio avviso -dette cosi- sono pura mistificazione e non hanno alcun valore. Bisogna che troviamo la normativa a riguardo, per poter tutti quanti capire come stanno le cose. Sopratutto riguardo la iterazione tra presenza di impianti tecnologici e cambio d'uso. E quandanche al di la della iterazione sopramenzionata il nostro ufficiale abbia ulteriori pseudo-poteri nel determinare a suo piacimento che un letto non sia stato solamente riposto/conservato, bensi correntemente utilizzato, bisogna indicare quale normativa esattamente glieli conferisce. Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.

Ciao Pincopallone,
ti espongo in sintesi le mie considerazioni/risposte alle tue osservazioni.

@pincopallone said:

"Cosa rende un locale abitabile?"

I requisiti principali richiesti sono:

• Che l'immobile sia stato costruito mediante regolare licenza edilizia / concessione / permesso di costruire e/o sia corredato di regolare concessione in sanatoria se condonato;
• Che lo stato dei luoghi sia ovviamente conforme ai relativi progetti depositati;
• Che siano stati completati i versamenti degli oneri di urbanizzazioni e del costo di costruzione;
• Addirittura di non avere carichi pendenti in relazione ai delitti di cui agli artt. 416 bis, 648 bis e 648 ter del Codice Penale;
• Che i locali con destinazione d?uso cucina e/o posti di cottura sono dotati di cappe sopra i fornelli comunicanti con le canne di esalazione;
• Che i muri siano adeguamente prosciugati;
• Copia del certificato di collaudo statico depositato al Genio Civile;
• Copia della dichiarazione presentata per l?iscrizione al catasto dell?immobile;
• Copia delle dichiarazioni delle imprese installatrici che attestino, per gli impianti di nuova installazione, la conformità degli stessi;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• Copia della certificazione attestante l?imbocco in fogna, eseguito a regola d?arte e nel rispetto della normativa di settore.

Dato che ovviamente non mi sono inventato nulla tali dati li ho presi da QUI.

Come si può vedere quello che ho linkato è il modulo di richiesta dell'agibilità del Comune di Roma che è naturalmente basato sul regolamento edilizio e di igiene del Comune di Roma, oltre ovviamente alle normative nazionali e regionali in materia.
Sottolinerei regionali, perchè dobbiamo ricordare che la competenza per le leggi urbanistiche ed edilizie, salvo i principi generali, spetta alle Regioni.

Tanti altri aspetti vanno considerati, anzi sono stati già considerati in fase di emissione del permesso di costruire da parte del Comune; riporto un elenco scritto di getto e che quindi non può essere esaustivo:

• Possedimemento dei seguenti requisiti minimi (ad esempio vano di 9mq, cucina almeno di 6mc - da regolamento edilizio romano - stanza di soggiorno di almeno 14mq, camera matrimoniale di 14mq, altezza minima mt 2.70 per i vani principali e 2.40 per corridoi e bagni, rapporti aeroilluminanti, ecc;
• Previsione di impianti e attrezzature necessarie per la riduzione del fabbisogno energetico da fonti non rinnovabili; ad esempio un fabbisogno di acqua calda dell?edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento; il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare, il recupero delle acque meteoriche, uso di miscelatori aria/acqua, ecc;
• Esistenza delle opere di urbanizzazione primaria;
• Valutazione provvisionale del clima acustico;
• eventuali N.O. degli enti preposti ai vincoli;
• Altre a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della zona omogenea di P.R.G. in cui l'immobile ricade.

@pincopallone said:

Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Vorrei fare una considerazione.
L'accatastamento di un immobile avviene di solito con la pratica DOCFA; il tecnico incaricato che accatasta l'immobile naturalmente lo fa in base ai provvedimenti autorizzativi rilasciati e di regola non accatasta se ci sono difformità. Il tutto è sotto la responsabilità del tecnico stesso che in teoria potrebbe anche accatastare una soffitta come camera, visto che non deve allegare alla pratica le planimetrie inerenti i permessi ricevuti ma solo i relativi numeri di protocollo; ma ripeto ne potrebbe tranquillamente rispondere...

Seconda considerazione: anche se ci fosse la regolarità catastale questa non implica automaticamente la regolarità edilizia ed urbanistica, di cui i tecnici potrebbero richiederne documentazione.

@pincopallone said:

Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

Infatti non lo dice nessuno; l'immobile potrebbe tranquillamente non averli se soddisfa i requisiti di confort termoigrometrico minimi.

@pincopallone said:

NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.
... e la normativa edilizia regionale, non dimentichiamolo.

@pincopallone said:

Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.
Per concludere, non è fuffa; deve essere garantito il rispetto delle norme nazionali, regionali, comunali (legate al prg e ai regolamenti edilizi ed igienico sanitari locali).

Lorenzo,

Seriamente parlando, si vede che di questi argomenti te ne intendi bene. Hai fornito un elenco esaustivo di un molteplice numero di requisiti richiesti per l'abitabilità di una costruzione.

Tuttavia tutto quanto hai scritto a me non sembra riesca a risolvere in alcuna maniera (e conseguentemente ad accreditare la tua ipotesi) la questione se gli impianti tecnologici o lucernari possano stare o meno in un locale di tipo non abitabile. Nemmeno per conseguenza indiretta: infatti non essendo gli impianti tecnologici inseriti nell'elenco dei requisiti per l'abitabilità che hai fornito, non si puo nemmeno affermare che i locali che li hanno devono per forza essere di tipo abitabile, con conseguente pena di abusività.

Secondo la tua logica infatti un locale che non abbia un requisito per l'accatastamento in una categoria abitabile, allora non deve averne nessuno (di requisiti). Cioè se un locale ha la superfice minima insufficente (es. 3 mq) allora dovrebbe avere anche l'altezza minima insufficente (meno di 2,70 mt), e dovrebbe avere delle finestre che non soddisfano il rapporto aeroilluminante di 1/8. E infine non deve avere nemmeno termosifoni, punti luce ne prese elettriche. Altrimenti è un locale abusivo perche si configura un cambio d'uso (verso l'abitabilità). Invece io penso che questo locale che ha una superfice minima insufficente una volta accatastato come locale non abitabile (es. ripostiglio, categoria c1,c2, t1, t2 etc) possa mantenere comunque una altezza di 2,70. E possa avere anche un termosifone... In caso contrario, dove è scritto che alcuni requisiti possono comunque starci (es. l'altezza) ed altri no (es. i termosifoni)?

Come ho già detto nei precedenti post, ho il forte sospetto che a regolare la possibile presenza di impianti tecnologici presso i locali accatastati come non abitabili, siano i regolamenti comunali. E come giustamente fai notare tu anche Regionali. Se le cose stanno cosi, per chi ha fatto tali opere tecnologiche, si puo sperare che il comune/regione di residenza non si sia pronunciato nel merito.

Riguardo il fatto che un locale che non ha i reguisiti minimi venga accatastato come abitabile, sono d'accordo con te che il tecnico che ha fatto accatastare il locale in quella maniera sia perseguibile e sono d'accordo con te che la cosa non è concessa ne si deve fare. Io mi riferivo al caso contrario: un locale con i requisiti per l'abitabilità che venga accatastato in una categoria "non abitabile". Non credo abbia molto senso (anche se legittima per conseguenza il discorso sui termosifoni), ma credo che quasi certamente il legislatore abbia provveduto a non permettere una simile cosa per motivi di evasione fiscale (vedi valore catastale, ICI, etc).

Infine riguardo ai poteri di valutazione dell'ispettore comunale (al di fuori di parametri oggettivi quali appunto la presenza di impianti tecnologici ed altre caratteristiche obbiettivamente misurabili), mi sembra a dir poco una assurdità.

Ciao Pincopallone.
Come avrai potuto capire, io sono un tecnico e ragiono pertanto da tecnico, e per di più con riferimento al regolamento edilizio di Roma e le leggi del Lazio, visto che lavoro a Roma. Se dovessimo parlare della Lombardia o della Sicilia ovviamente i discorsi potrebbero cambiare.
Te lo dico con sincerità... è vero, molte norme sono ad interpretazione dei vari tecnici comunali; spesso e volentieri se vai da un tecnico la pensa in una maniera e se vai da un altro tecnico, anche dello stesso ufficio, la vede in maniera differente. Chi fa questo lavoro sa che barcamenarsi per gli uffici comunali non è per niente facile.
Ci sono ovviamente dei paletti fissi che sono quelli che ti ho elencato; ce ne sono altri - come il discorso del termosifone - che va purtroppo ad interpretazione visto che la norma non lo specifica chiaramente. Io personalmente, e molti tecnici, la presenza di un termosifone la ritengo "una forzatura", visto è un chiaro indizio di fruizione del locale.
Per quanto riguarda un vano sottotetto non abitabile la regola (e ti parlo sempre di Roma) è che dalla linea di gronda, ossia dalla fine dell'ultimo solaio, puoi mandare due falde al 35% di pendenza, fino al raggiungimento dell'altezza massima interna di mt 2.20. Con questa altezza puoi anche avere un vano ben oltre i 9mq, ma è sempre e comunque non abitabile anche se provvisto di aperture.

Per quanto riguarda il discorso dell'accatastemento, ogni immobile va accatastato con le precise destinazioni approvate; non è quindi possibile dichiarare abitabile quello che non lo è, e viceversa.

Valuta inoltre che stiamo parlando senza cognizione di causa; la situazione precisa di Adele non la conosco e pertanto stiamo facendo un discorso totalmente ipotetico...

Purtroppo siete andati un po' fuori tema rispetto al mio thread iniziale. Io non mettevo in discussione i criteri che si devono considerare per dichiarare un locale abitabile.
Io criticavo il fatto che questa legge lascia purtroppo molta discrezionalità di valutazione al tecnico del Comune.
Prova ne è che, tra due mesi, la mia soffitta, adibita per qualche tempo a camera di mia figlia, torna ad essere a tutti gli effetti una soffitta. E che essendo sottoposta unicamente al giudizio di un eventuale ispettore, sono costretta a far togliere il termosifone, e , pur avendo spazio, letto e scrivania li dovrò mettere in verticale, coprendoli con un telo, insieme all'armadio.
Ma quello che voglio dire io è che se dovesse venire un ispezione, tutto ciò potrei farlo anche adesso che mia figlia ancora ci abita.
In fondo far togliere un termosifone (e poi farlo rimettere) è ben poca cosa rispetto alla ammenda che dovrei pagare al Comune e soprattutto ad una denuncia penale che implica soldi di avvocati, etc. etc.

Adele, non siamo andati fuori tema. Affatto. Anzi siamo perfettamente in tema. Solamente che io escludevo a priori la possibilità in capo all'ufficiale del comune di poter imporre in maniera del tutto discrezionale ed arbitraria la sua personale versione di cio che ha constatato ai fatti. In pratica escludendo questo io e Lorenzo stavamo disquisendo su quelli che sono gli altri criteri per determinare che un locale abbia o meno subito un cambio di destinazione d'uso. E si tratta di criteri oggettivi che riguardano l'aspetto dell'abitabilità di un locale/fabbricato.

Detto questo, nel frattempo, ho trovato qualcosa di utile che incoraggia la mia tesi, ovvero il pronunciamento del TAR della regione Veneto: " Tar veneto, II, 4 dicembre 1990, n° 1144; Cons. St., sez. V, 24 ottobre 1996, n° 1268" a seguito del quale si afferma che "La destinazione d’uso degli edifici è la funzione o la pluralità di funzioni che lo strumento urbanistico generale consente per ciascuna zona omogenea. Il concetto di destinazione urbanistica è quello che si ricava dalla tipologia strutturale dell’immobile, mentre è irrilevante che lo stesso sia o meno utilizzato, di fatto, ovvero che sia usato in contrasto con la sua tipologia strutturale. Infatti al fine di stabilire se vi sia stata modifica della destinazione d’uso, deve tenersi conto non tanto delle concrete modalità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto delle oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso dopo i lavori edilizi".

In questo pronunciamento si parlava piu propriamente di costruzioni e non di locali/vani, ma a mio avviso l'indirizzo che voleva imprimere si adatta bene anche al nostro caso.

A mio avviso "l'attitudine funzionale" di un locale/vano dovrebbe/potrebbe oggettivamente essere determinata a questo punto in base al tipo di impianto che vi è in esso installato. E non in base agli elementi d'arredo che lo riempino (in orizzontale o in verticale che sia...). Tuttavia in questo senso non credo che esistano delle tabelle o delle indicazioni che indichino esattamente un determinato impianto a quale tipologia di locale debba riferirsi e viceversa. Infatti (non essendoci queste indicazioni) nessuno si sognerebbe di contestarvi una presa elettrica nel vostro garage. E' noto unicamente che i locali "non abitabili" non devono essere adibiti alla permanenza continuativa delle persone. Ma fin qui potenzialmente parlando è probabile un vuoto legislativo, come anche mi ha detto il geometra che vi dicevo di aver sentito.

....E quindi, essendoci un vuoto legislativo, non c'e' via d'uscita....siamo costretti a sottostare al giudizio insindacabile del tecnico comunale e quindi "agghindare" il locale di modo che il...."buon senso" gli detti che quello e' un locale non abitato!

Certo, detta cosi', rasenta il manicomio ma, fin quando persiste il vuoto legislativo, saremo sempre alla merce' di un ispettore (escludendo il ricorso, perche' anche il piu' semplice costa di piu' dal far diveltere un termosifone e mettere un telo sui mobili) e quindi saremo obbligati a ricorrere a questa farsa da avanspettacolo!

Adele,
Ho appena detto che (probabilmente) c'è un vuoto legislativo. Non so se sai come funzionano queste cose, ma se c'è non ci sono delle norme in merito a una determinata cosa non è che qualcuno che è rivestito di autorità possa interpretare a piacere suo qualcosa che nemmeno è stato definito. Come invece tu ribatti.
Intanto quello che sembra certo è definito (come spiegato con la sentenza del TAR) è che non è possibile determinare un cambio di destinazione d'uso a fronte di un mero diverso utilizzo diverso della cosa, ma solamente in base alle caratteristiche tecniche di quel locale. E ti pare poco!
Difatti avendo letto anche delle sentenze relative ad alcune cause di questo tipo, i giudici si sono sempre espressi sul fatto di aver rinvenuto ad esempio dei sanitari (wc) collegati o il collegamento della cucina, e non lo scopino del water o i mestoli della cucina. Non ho mai sentito di sentenze basate su interpretazioni che non avessero richiami a parametri indicati e normati.
E' chiaro che se l'ufficiale si permette di fare una relazione che non è basata sugli impianti installati, sta commettendo un abuso. E mi ripeto non ho mai sentito che un Comune abbia mai contestato un cambio di destinazione d'uso basandosi su questioni come la presenza di un letto ben apparecchiato o di una libreria.
Se a te sembra impossibile intentare un ricorso contro un abuso o se non ne hai i soldi per iniziarlo, credo sia un problema tuo. Inoltre se il ricorso viene vinto ti vengono rimborsate tutte le spese sostenute.
Se poi tu vuoi andare avanti con gli "...e se", fai pure all'infinito.

"E se" il vigile dice che non ho messo la freccia ed invece l'avevo messa....varrà poi la sua interpretazione...

"E se" gli UFO venissero a trovarci sulla terra... varrà l'interpretazione dell'ufficiale del comune

"E se"

"E se"

Adele scusami se sono stato un po' scortese e duro.
Quello che cmq volevo dire è che, se corretto quello che ho capito dalla sentenza del Tar, l'ufficiale comunale non puo agire arbitrariamente nell'affermare che c'è stato un cambio di destinazione d'uso specie se si basa su questioni accessorie come il contenuto/arredamento del locale o su cosa i proprietari ne fanno effettivamente di esso. Non è qui che c'è il vuoto legislativo.

Secondo me il vuoto legislativo c'è nel fatto che la legge indica genericamente che:

• i locali non abitabili (ma solamente agibili) non devono essere utilizzati per una presenza continuativa delle persone
• la destinazione di un locale si evince dalle funzionalità e dalle caratteristiche tecnologiche di quel locale (come da sentenza del Tar) e non dall'uso che se ne fa
  ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

Ora il mio ragionamento è: di per certo un WC indica un uso abitativo come bagno, degli allacciamenti per il gas e della rubinetteria indica un uso abitativo come cucina. Ma il semplice termosifone non capisco perche debba per forza indicare un uso abitativo. Ad esempio nella mia soffitta di circa 20 mq (che per il momento non stiamo abitando) vi sono due termosifoni: se durante l'inverno non accendiamo i caloriferi si forma irrimediabilmente molta muffa. Durante questa primavera ho dovuto lavorare molto per risanare e rendere salubre quella stanza, perche per risparmiare abbiamo tenuto spenti i due termosifoni in questione.

Io credo che anche a livello del regolamento regionale/comunale sia difficile che esista l'indicazione di questa relazione tra tipo di impianto e destinazione d'uso.

Per capire bene la questione a mio avviso, non resta che sperare che intervengano nella discussione dei tecnici legali nell'ambito civilistico/urbanistico.

@pincopallone said:

ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

Ciao Pincopallone; su alcuni argomenti possiamo anche essere d'accordo (ad esempio non è la presenza di un termosifone a certificare inequivocabilmente un cambio di destinazione d'uso), ma quali sono le caratteristiche di un locale abitabile la Legge lo specifica chiaramente:

• Altezza minima mt 2.70 per i vani e 2.40 per bagni e disimpegni
• Superficie minima del vano mq 9
• Superficie finestrata apribile almeno 1/8 della superficie di pavimento

Quindi ad esempio se la soffitta di Adele non possiede almeno uno di questi requisiti non può essere considerata agibile.
Viceversa, se li possiede tutti e non è in possesso dell'agibilità può tranquillamente farne richiesta al Comune.

Però, per onestà intellettuale, voi pensate che una soffitta con letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici non può essere ritenuta da eventuali ispettori una camera? Quali altre prove servono?

Ciao a te Lorenzo,

Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

Nel primo caso (aspetto etico-morale) ti posso dire che sono in parte d'accordo, ma non del tutto: se io nella soffitta ho installato una cucina e quel tipo di utilizzo puo pregiudicare la sicurezza (vedi gas, areazione, etc.) o la qualità della vita abitativa di altre persone allora sono certamente d'accordo, ma se il mio termosifone non da fastidio a nessuno e non reca danni ad altri allora ti dico che affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.

Se parliamo invece di apetti tecnico-legali ti posso dire che qui in questo forum sto cercando di capire se esiste un appiglio che mantiene come regolare la mia condotta riguardo la soffitta. Nel caso esiste una legge (o al contrario un vuoto normativo) che mi permette di avere dei termosifoni senza che cio venga giudicato dall'ufficiale del comune come uso improprio o cambio d'uso, allora ne sono ben felice. E parlando di questione etica vorrei proprio vedere se accertata l'esistenza del cavillo in questione a qualcuno venisse voglia di farsi da parte ed auto-limitarsi per rispettare il dictat di non utilizzare in via permanente quel locale. Non ci credo, perche tutti bene o male sentono queste limitazioni come ingiuste. Ed in parte lo sono.

Detto cio, l'ufficiale comunale viene in casa mia e in soffitta vede che non c'è l'altezza minima ed infatti al catasto la mia soffitta risulta C1 (magazzino/deposito) e non A1. Allora l'ufficiale comunale avendo trovato un letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici (dove sarà mai scritta e regolata la maniera in cui vanno riposti e conservati gli oggetti?), la sua "onesta intellettuale" gli suggerirà che c'è un utilizzo abitativo di questa soffitta-magazzino. Quindi una variazione di destinazione d'uso. Però in definitiva non potra utilizzare questa argomentazione (letto inamidato, abat-jour, scrivania, etc etc) e riportarla negli atti. Se lo fa sta compiendo un abuso d'ufficio in quanto il Tar si è gia pronunciato in maniera contriaria in merito. Dovra invece argomentare che in quella soffitta esistevano dei termosifoni e percio... veniva abitata (anche se la relazione Termosifoni==>Abitabilità non so se e in quale norma sia descritta...) Questo è un po il riassunto dell'idea che mi sono fatto.

Non sono sicuro al 100% di quello che vado affermando. Ripeto: ci vorrebbe il parere di un esperto legale, con tanto di riferimenti alla normativa.

@pincopallone said:

Ciao a te Lorenzo,
Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

Ciao pincopallone;
per capirci, oltre ad essere moderatore di questo forum, sono un Architetto, esercito la libera professione e ragiono quindi da tecnico; con i miei interventi non voglio assolutamente fare la morale a nessuno.

Le nostre posizioni sono certamente distanti, ma, ti ripeto, su qualche punto diamo d'accordo, come sul famigerato termosifone la cui presenza non è sufficiente a giustificare un cambio d'uso.

Legalmente, e sempre e solo legalmente parlando, se la soffitta in questione non è abitabile (o per meglio dire "agibile" - il termine "abitabilità" non esiste più) ci saranno sicuramente dei parametri costruttivi (i soliti che ho riportato prima) che non vengono soddisfatti. Il discorso è identico ad un locale commerciale che ha altezza minore di tre metri; si possono fare le dissertazioni più fantasiose, la ASL il nulla osta non lo rilascia di certo.

@pincopallone said:

affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.
Non sei libero di disporre della tua proprietà come ti pare e piace. Le leggi urbanistiche, edilizie ed igienico sanitarie vanno proprio in questa direzione, ossia condizionano lo "ius edificandi" al rispetto di alcuni paletti che vengono messi anche per interesse pubblico.
Ti ricordo che se la soffitta non è agibile, non sono stati versati gli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione al Comune e quindi la posizione non è regolare anche sotto quest'aspetto.
L'agibilità di un locale ha come conseguenza diretta l'attribuzione di una certa volumetria; sempre che tale volumetria in più sia possibile all'interno del lotto in cui si è edificato (in genere non è così, essendo le soffitte un escamotage dei costruttori per costruire il più possibile), bisogna mettere in conto anche la monetizzazione degli standard urbanistici residui nonchè eventuali superfici di parcheggio pertinenziale non reperite.

Per quanto mi riguarda la situazione è molto chiara; è sufficiente applicare le leggi in vigore. Per concudere, dubito che un esperto legale (avvocato?!) possa dare un parere più preciso, questo tra l'altro perchè il discorso cambia da regione a regione e da comune a comune.

Lorenzo,

Certamente lo so anch'io che non sono libero di poter disporre nemmeno della mia proprietà come mi pare e piace. E' evidente che se ci sono delle norme urbanistiche non è certamente per nulla, ci saranno dei validi motivi.

Non sempre però le leggi sono eque e giuste. Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

Capisco il tuo punto di vista, come Architetto. Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto. In fondo se non faccio del male a nessuno, all'interno di cio che mi permette la legge, a chi giova di pormi questi limiti. Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc). Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

@pincopallone said:

Non sempre però le leggi sono eque e giuste.
Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

Beh, caro Pincopallone.
Perchè le leggi non sarebbero eque e giuste? Perchè non permettono di abitare un locale non abitabile?

Non è assolutamente vero che in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione sia molto più libera: se si fa un'affermazione come questa bisognerebbe dare conferme fornendo delle pezze d'appoggio valide; il concetto di destinazione d'uso, altezza dei locali, superfici minime, volumetria, indici di fabbricabilità, norme igienico sanitarie esistono anche in Germania.

Differente è la cultura tra i due paesi; in Germania esiste la figura dell'Architetto che si fa carico della maggior parte delle responsabilità in merito al rispetto delle normative, ed un committente molto meno "furbo" di un medio committente italiano; in Italia gran parte delle villettopoli sono progettate da Geometri e realizzate da costruttori utilizzando progetti copia ed incolla e mantenendo sempre la solita tipologia (che fa fare più quattrini al costruttore); ossia un piano seminterrato con sala hobby fasulla, un piano terra con portichetto (che piace molto alla media delle famiglie italiane) e un sottotetto non abitabile, che tanto si abita comunque, e un bel tetto con tegole finto anticate tanto per chiudere questo bel quadretto. Realizzano 50 metri abitabili e poi se li rivendono come se fossero 100.

Per paragonare la Germania all'Italia bisognerebbe fare un discorso molto più articolato, trattando vari argomenti quali: la qualità dell'Architettura, le professionalità coinvolte, l'uso massiccio delle tecniche di bioarchitettura in Germania e il solo uso speculativo delle tecniche di bioarchitettura in Italia (vedi l'uso indiscriminato dei vani tecnici nei sottotetti che saranno tecnici solo sulla carta) senza di fatto attuarle, una diversa preparazione professionale e cultura anche da parte delle ditte esecutrici, ecc...

Per tornare in argomento, il concetto di volumetria è quello; quindi non riesco a capire le differenze tra i due paesi.

@pincopallone said:

Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto.

Perchè la vedo in maniera diversa.
La Legge non può arrivare a dire quanto tempo è possibile sostare in una camera per presumere l'abitabilità, cosa deve avere una camera da letto per essere considerata camera da letto, quanto devono essere inamidate le lenzuola per desumerne un uso umano del letto e non una base d'appoggio per scatoloni. La legge arriva a dire che una camera singola (1 letto) deve essere di almeno 9mq e una camera doppia (due letti o matrimoniale) deve essere di almeno 14 mq; varrà il contrario? Ossia se in un vano è presente un letto questa possa essere considerata una camera da letto, oppure no? Forse la presenza di un letto può far pensare a un ripostiglio?

@pincopallone said:

Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc).
Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

In varie Regioni (Lombardia e Lazio lo so per certo) esiste una legge che permette il recupero dei sottotetti; ovviamente bisognerà valutare, caso per caso, se è possibile sanare. Ovviamente è un'operazione a titolo oneroso.

@pincopallone said:

Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

Beh, su questo ho già risposto prima; la Legge non la considero assolutamente vaga e con tutto rispetto certe questioni espresse le ritengo delle forzature. Non sarei così sicuro che con tali affermazioni tu possa aver ragione davanti ad un giudice. Perdonami, ma ti dico quello che penso e senza alcuna presunzione di aver ragione.

Lorenzo, mi piacerebbe ribattere a molte questioni ma il discorso si sta ampliando troppo. Il tema di questa discussione è quanto una persona possa stare o meno tranquilla a seguito di controllo da parte di un incaricato del comune in caso di utilizzo improprio di una soffitta/garage.

In effetti molto probabilmente io sto sottovalutando i poteri discrezionali dell'ufficiale comunale nel decidere il tipo di uso che una persona sta facendo della soffitta (e quindi se c'è o meno un cambio di destinazione d'uso). Capita infatti anche durante un processo giudiziario che il giudice si appelli al "comportamento-senso comune" per emanare il suo giudizio. Non tutte le casistiche sono sempre definite dalle leggi. A volte dove la legge non si pronuncia ci si puo appellare agli USI e ai costumi. Anche il vigile urbano puo dare una contravvenzione per una non molto definita "guida spericolata". Talora invece le leggi sono corredate da esempi illustrativi.

Pero, come ho recentemente trovato, rimane la presenza di quel pronunciamento del TAR riguardo la questione del cambio di destinazione d'uso. E sicuramente non è poco.

Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota, rimane il fatto che sarei ben felice di sapere di potermi appellare a tutte le eccezioni legislative per poter sfruttare la mia soffitta come studio e camera per gli ospiti.

E per rispondere a te Lorenzo, credo proprio che la questione stia diventando squisitamente legale nell'ambito urbanistico. Bisogna che qualcuno che se ne intende di diritto/giurisprudenza possa indicare se è corretto quello che ho capito della sentenza del Tar, se la sentenza del Tar ha un valore superiore alle interpretazioni sulla variazione d'uso da parte del Comune, etc. etc.
E provo a domandarti: visto che svolgi la professione di architetto non è che percaso hai qualche contatto con uno studio legale per provare a sottoporre il quesito?

@pincopallone said:

Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota...
Nessuna delle due, caro Pincopallone
Ho solo descritto semplicemente qual è la "mentalità" prevalente in Italia deglia ddetti ai lavori nel settore dell'edilizia residenziale, ovvio che tu e chiunque compra non c'entra nulla, ci mancherebbe!

Per quanto riguarda la sentenza del TAR andrebbe approfondita anche leggendo a quale caso faceva effettivamente riferimento.

Per quanto riguarda gli Avvocati, chiederò senz'altro per curiosità anche personale; spero intanto nell'apporto dei numerosi avvocati che frequentano questo forum.

.... nel frattempo ho avuto modo di consultare il regolamento edilizio del comune presso cui risiedo.
　
Nel paragrafo delle definizioni dice:
destinazione d'uso : è la destinazione del volume edilizio assegnata in sede di rilascio della
concessione edilizia, in conformità alle destinazioni d'uso prescritte nelle singole zone
territoriali omogenee ed alle distinzioni operate dalle tabelle parametriche di cui alle leggi
regionali. In sostanza le modifiche all'interno di un volume edilizio non costituiscono
variazione d'uso, fino a quando per l'immobile, o per parte di esso **(per la parte variata) non
siano possibili l'uso separato ed il relativo reddito autonomo. Non si considera mutamento di
destinazione d'uso l'utilizzazione a scopo residenziale di parti di servizio alla residenza
(magazzini, autorimesse singole ecc.), purché queste siano parti integranti del volume
residenziale; *si considera invece mutamento se il locale in specie è nettamente separato
dall'abitazione e se il suo uso può non essere legato alla stessa.

*Questo potrebbe ulteriormente rafforzare quanto già descritto dalla sentenza del TAR...ed ancora

*vani utili abitabili : sono tutti quelli che hanno dimensioni minime previste dalla vigente
normativa e sono illuminati ed aerati direttamente. Si considerano tali anche le cucine che
raggiungono dette dimensioni minime. Pertanto si ha aumento o diminuzione del numero dei
vani solo se varia quello dei vani aventi le caratteristiche sopraddette.
*
Certo, questo lo avevamo capito da tempo. Ma di sicuro non fornisce una direttiva sul fatto che i vani non abitabili non possano o non debbano avere dei termosifoni/riscaldamento. Riguardo invece alle finestre queste vengono addirittura incoraggiate nelle zone di tipo residenziale:
*
Sono ammessi sottotetti adibiti ad abitazione, purché siano opportunamente isolati
termicamente e la loro volumetria sia compresa nella volumetria totale ammessa dalle norme
del P.R.G. L'altezza dei locali in essi ricavati deve essere mediamente di ml 2.70, con un
minimo di ml 1.80.
*Anche se non adibiti ad abitazioni, i sottotetti devono essere direttamente arieggiati.
**　

Questo dice il regolamento comunale. Non saprei invece cosa dice il regolamento regionale del Veneto. Ma finora, a quanto pare, nessuna indicazione in merito agli impianti di riscaldamento. Ho "sbirciato" anche i regolamenti di altri comuni, ma riguardo questo aspetto: niente.
Voi cosa ne pensate?

Salve a tutti, io sono un utente nuovo, e mi sono iscritto in primo luogo per rispondere a questo post perchè mi tocca particolarmente essendo stato un "figlio" che ha dovuto vivere, e soffrire, in una mansarda non abitabile.

Al di là del fatto legale, per cui incorreresti in reati penali di "abuso edilizio" e non solo, ma anche di "maltrattamento in famiglia" e altro, vorrei farti porre l'attenzione sul fatto umano: se un ambiente è classificato legalemnte come NON ABITABILE, te ci metti tua figlia????

Gli standard di abitabilità garantiscono la quantità minima di risorse necessarie ad un essere umano perchè possa crescere e vivere senza problemi di salute ma con benessere fisico e psichico. Si stabilisce la MINIMA quantità di aria, di luce, di volume e di superficie per un essere umano.
Certi standard sono stati creati già da circa 200 anni, insieme al concetto di diritto alla salute, dalla rivoluzione industriale in poi, quando i capitalisti segregavano gli operai ovunque senza il rispetto per il minimo spazio, la minima altezza, la minima illuminazione e ricambio d'aria e poi questi venivano sù tutti rachitici e sottomessi. Insomma senza rispetto per la loro salute ne dignità di esseri umani.
Quindi, certi standard e leggi non sono leggi stupide estemporanee, ma diritti consolidati ormai da secoli che hanno profondo senso di esistere.
Detto questo puoi chiedere a tua figlia di sacrificarsi, di adattarsi e di non rispettare i suoi bisogni minimi di essere umano, però se poi ti cresce sù con problemi alla schiena e con una ENORME dose di risentimento nei tuoi confronti... poi non ti lamentare; io ad esempio, principalmente per questo fatto, considero i miei genitori dei criminali lontanissimi dall'essere dei buoni genitori; non mi hanno dato un ambiente minimamente adeguato in cui vivere solo un ambiente deprimente ed opprimente quasi senza finestre e in cui quasi ovunque non si poteva stare in piedi; quanto ho sofferto a causa di questo!!! Se tornassi indietro denuncierei senza esitazione, così con una condanna per maltrattamento, abuso edilizio e altro, si guarda se si ridistribuiscono le risorse della casa in modo equo. Fatto stà che per me i miei genitori sono come morti, ed, a parte rapporti formali, non mi interessa coltivarci più niente insieme.

Ti consiglio quindi di pensare ad un'altra soluzione (per esempio un cambiamento della distribuzione e dei tramezzi interni della casa, una ridistribuzione delle risorse spaziali della casa. anche a scapito, magari, di uno spazio comune tipo soggiorno oppure tuo) che non leda i diritti umani basilari di nessun componente della tua famiglia.
Saluti

intervengo nella discussione perchè a mio avviso sono state dette cose contrastanti. Scusate ma un tecnico come può fare una variazione e rendere il vano abitabile se questo non presenta i requisiti per essere tale?? Se una soffitta non ha l'altezza idonea non può diventare camera!

In soffita puoi fare cio k vuoi basta nn c sia un water. Puoi trasform in lavand (senza water pero). Ma nulla mi vieta dimetterci il riscaldamento. La soffitta e classif sotto magazzino deposito e tu puoi avere delle cose che sotto una certa temperatura nn possono stare. Anche materiale tecnologico x es. Nulla vieta che in soffitta guardo la tv o mangio o dormo . il fatto che sia abitab o meno per se stessi nn conta nulla. Nn puoi affittarla o trasform in locale abitabile se mancano i param dell.altezza e della superf finestrata (1/12). Nulla vieta k puoi trasf i in locale di serv cn un alt in genere 2.40se la tua citta e a quota infer ai 700 mt slm. Altrim 220 se super.Si evince dal regol edil comun. Ma nn andrei a trasf niente xke poi ci paghi le tasse . QUOTE=adele;543621]Ho adibito la soffitta a camera di mia figlia.Siccome recentemente ho litigato con un condomine che è un tipo poco raccomandabile e vendicativo, temo che faccia un esposto per questo mio abuso.
Potete dirmi se i vigili (o chi è autorizzato) 1) quando vengono a controllare chiedono un appuntamento? (in quel caso faccio in tempo a mettere il materasso in orizzontale, qualche scatolone per terra per dimostrare che appunto è una soffita)
2) E' sufficiente il "camuffamento" poc'anzi descritto, oppure il fatto stesso che ci sia un termosifone, una presa TV e una presa del telefono sono prove "schiaccianti" che la soffitta è diventata camera? Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!
Qui ci vuole un esperto in urbanistica-condominio....mi hanno detto che l'abuso edilizio è penale e che quindi non solo si deve pagare la multa e ripristinare la soffitta, ma va comunque avanti la causa penale....E' vero tutto questo? Che escamotage ci sono? Vi prego illuminatemi perchè sono veramente preoccupata.[/QUOTE]