Ciao a te Lorenzo,

Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

Nel primo caso (aspetto etico-morale) ti posso dire che sono in parte d'accordo, ma non del tutto: se io nella soffitta ho installato una cucina e quel tipo di utilizzo puo pregiudicare la sicurezza (vedi gas, areazione, etc.) o la qualità della vita abitativa di altre persone allora sono certamente d'accordo, ma se il mio termosifone non da fastidio a nessuno e non reca danni ad altri allora ti dico che affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.

Se parliamo invece di apetti tecnico-legali ti posso dire che qui in questo forum sto cercando di capire se esiste un appiglio che mantiene come regolare la mia condotta riguardo la soffitta. Nel caso esiste una legge (o al contrario un vuoto normativo) che mi permette di avere dei termosifoni senza che cio venga giudicato dall'ufficiale del comune come uso improprio o cambio d'uso, allora ne sono ben felice. E parlando di questione etica vorrei proprio vedere se accertata l'esistenza del cavillo in questione a qualcuno venisse voglia di farsi da parte ed auto-limitarsi per rispettare il dictat di non utilizzare in via permanente quel locale. Non ci credo, perche tutti bene o male sentono queste limitazioni come ingiuste. Ed in parte lo sono.

Detto cio, l'ufficiale comunale viene in casa mia e in soffitta vede che non c'è l'altezza minima ed infatti al catasto la mia soffitta risulta C1 (magazzino/deposito) e non A1. Allora l'ufficiale comunale avendo trovato un letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici (dove sarà mai scritta e regolata la maniera in cui vanno riposti e conservati gli oggetti?), la sua "onesta intellettuale" gli suggerirà che c'è un utilizzo abitativo di questa soffitta-magazzino. Quindi una variazione di destinazione d'uso. Però in definitiva non potra utilizzare questa argomentazione (letto inamidato, abat-jour, scrivania, etc etc) e riportarla negli atti. Se lo fa sta compiendo un abuso d'ufficio in quanto il Tar si è gia pronunciato in maniera contriaria in merito. Dovra invece argomentare che in quella soffitta esistevano dei termosifoni e percio... veniva abitata (anche se la relazione Termosifoni==>Abitabilità non so se e in quale norma sia descritta...) Questo è un po il riassunto dell'idea che mi sono fatto.

Non sono sicuro al 100% di quello che vado affermando. Ripeto: ci vorrebbe il parere di un esperto legale, con tanto di riferimenti alla normativa.

@pincopallone said:

Ciao a te Lorenzo,
Non capisco molto la tua disserzione. Citando la "onesta intellettuale" a te interessa forse sapere il mio parere etico-morale circa lo sfruttamento di un locale che di fatto non sarebbe abitabile? O stiamo parlando invece di aspetti tecnico-giuridici?

Ciao pincopallone;
per capirci, oltre ad essere moderatore di questo forum, sono un Architetto, esercito la libera professione e ragiono quindi da tecnico; con i miei interventi non voglio assolutamente fare la morale a nessuno.

Le nostre posizioni sono certamente distanti, ma, ti ripeto, su qualche punto diamo d'accordo, come sul famigerato termosifone la cui presenza non è sufficiente a giustificare un cambio d'uso.

Legalmente, e sempre e solo legalmente parlando, se la soffitta in questione non è abitabile (o per meglio dire "agibile" - il termine "abitabilità" non esiste più) ci saranno sicuramente dei parametri costruttivi (i soliti che ho riportato prima) che non vengono soddisfatti. Il discorso è identico ad un locale commerciale che ha altezza minore di tre metri; si possono fare le dissertazioni più fantasiose, la ASL il nulla osta non lo rilascia di certo.

@pincopallone said:

affermo la mia volonta di essere libero di disporre di una mia proprieta come mi pare e piace. Voglio essere lasciato libero di dormire dove voglio, sopra una panchina, sotto un ponte o in soffitta.
Non sei libero di disporre della tua proprietà come ti pare e piace. Le leggi urbanistiche, edilizie ed igienico sanitarie vanno proprio in questa direzione, ossia condizionano lo "ius edificandi" al rispetto di alcuni paletti che vengono messi anche per interesse pubblico.
Ti ricordo che se la soffitta non è agibile, non sono stati versati gli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione al Comune e quindi la posizione non è regolare anche sotto quest'aspetto.
L'agibilità di un locale ha come conseguenza diretta l'attribuzione di una certa volumetria; sempre che tale volumetria in più sia possibile all'interno del lotto in cui si è edificato (in genere non è così, essendo le soffitte un escamotage dei costruttori per costruire il più possibile), bisogna mettere in conto anche la monetizzazione degli standard urbanistici residui nonchè eventuali superfici di parcheggio pertinenziale non reperite.

Per quanto mi riguarda la situazione è molto chiara; è sufficiente applicare le leggi in vigore. Per concudere, dubito che un esperto legale (avvocato?!) possa dare un parere più preciso, questo tra l'altro perchè il discorso cambia da regione a regione e da comune a comune.

Lorenzo,

Certamente lo so anch'io che non sono libero di poter disporre nemmeno della mia proprietà come mi pare e piace. E' evidente che se ci sono delle norme urbanistiche non è certamente per nulla, ci saranno dei validi motivi.

Non sempre però le leggi sono eque e giuste. Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

Capisco il tuo punto di vista, come Architetto. Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto. In fondo se non faccio del male a nessuno, all'interno di cio che mi permette la legge, a chi giova di pormi questi limiti. Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc). Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

@pincopallone said:

Non sempre però le leggi sono eque e giuste.
Infatti come è gia stato fatto notare in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione è molto piu libera ed è lasciata alla discrezione del proprietario.

Beh, caro Pincopallone.
Perchè le leggi non sarebbero eque e giuste? Perchè non permettono di abitare un locale non abitabile?

Non è assolutamente vero che in Germania la scelta di come disporre dell'interno di una costruzione sia molto più libera: se si fa un'affermazione come questa bisognerebbe dare conferme fornendo delle pezze d'appoggio valide; il concetto di destinazione d'uso, altezza dei locali, superfici minime, volumetria, indici di fabbricabilità, norme igienico sanitarie esistono anche in Germania.

Differente è la cultura tra i due paesi; in Germania esiste la figura dell'Architetto che si fa carico della maggior parte delle responsabilità in merito al rispetto delle normative, ed un committente molto meno "furbo" di un medio committente italiano; in Italia gran parte delle villettopoli sono progettate da Geometri e realizzate da costruttori utilizzando progetti copia ed incolla e mantenendo sempre la solita tipologia (che fa fare più quattrini al costruttore); ossia un piano seminterrato con sala hobby fasulla, un piano terra con portichetto (che piace molto alla media delle famiglie italiane) e un sottotetto non abitabile, che tanto si abita comunque, e un bel tetto con tegole finto anticate tanto per chiudere questo bel quadretto. Realizzano 50 metri abitabili e poi se li rivendono come se fossero 100.

Per paragonare la Germania all'Italia bisognerebbe fare un discorso molto più articolato, trattando vari argomenti quali: la qualità dell'Architettura, le professionalità coinvolte, l'uso massiccio delle tecniche di bioarchitettura in Germania e il solo uso speculativo delle tecniche di bioarchitettura in Italia (vedi l'uso indiscriminato dei vani tecnici nei sottotetti che saranno tecnici solo sulla carta) senza di fatto attuarle, una diversa preparazione professionale e cultura anche da parte delle ditte esecutrici, ecc...

Per tornare in argomento, il concetto di volumetria è quello; quindi non riesco a capire le differenze tra i due paesi.

@pincopallone said:

Però se la legge non delinea in maniera precisa quale deve essere o non essere il mio comportamento, e io poi ne approfitto di questa carenza, perchè dici che non sono nel giusto.

Perchè la vedo in maniera diversa.
La Legge non può arrivare a dire quanto tempo è possibile sostare in una camera per presumere l'abitabilità, cosa deve avere una camera da letto per essere considerata camera da letto, quanto devono essere inamidate le lenzuola per desumerne un uso umano del letto e non una base d'appoggio per scatoloni. La legge arriva a dire che una camera singola (1 letto) deve essere di almeno 9mq e una camera doppia (due letti o matrimoniale) deve essere di almeno 14 mq; varrà il contrario? Ossia se in un vano è presente un letto questa possa essere considerata una camera da letto, oppure no? Forse la presenza di un letto può far pensare a un ripostiglio?

@pincopallone said:

Ho capito che c'è anche un discorso fiscale (vedi oneri di urbanizzazione non pagati, valore catastale inferiore, ici inferiore, etc).
Ma d'altra parte, pur volendolo, non è che mi venga nemmeno offerta la possibilità di pagare le differenze dovute per "regolarizzare" l'evasione fiscale e il maggior indice di edificazione utilizzato. Ed io li pagherei volentieri pur di poter utilizzare in maniera lecita la mia soffitta.

In varie Regioni (Lombardia e Lazio lo so per certo) esiste una legge che permette il recupero dei sottotetti; ovviamente bisognerà valutare, caso per caso, se è possibile sanare. Ovviamente è un'operazione a titolo oneroso.

@pincopallone said:

Ma ritornando a quello che a me sembra essere il nocciolo della questione ti domando: in base a cosa dici che "la situazione è molto chiara"? Quali sono le "leggi in vigore" a cui ti riferisci? Io vedo una situazione di confusione, se non di carenza normativa. Se invece ti riferisci ai parametri dell'abitabilità (altezza, superfice, finestre....) ti ricordo che esse sono le caratteristiche che indicano come deve essere accatastato un locale per essere di tipo abitabile. Ma, a meno di non sbagliarmi, non ci sono norme che definiscano cosa significa usare un locale in maniera abitativa. Quante ore ad esempio potro stazionare nella soffitta per riporre i miei scatoloni prima di incorrere in un utilizzo di tipo abitativo? Lo so di stare estremizzando un po il problema, ma è per fare capire il senso.

Beh, su questo ho già risposto prima; la Legge non la considero assolutamente vaga e con tutto rispetto certe questioni espresse le ritengo delle forzature. Non sarei così sicuro che con tali affermazioni tu possa aver ragione davanti ad un giudice. Perdonami, ma ti dico quello che penso e senza alcuna presunzione di aver ragione.

Lorenzo, mi piacerebbe ribattere a molte questioni ma il discorso si sta ampliando troppo. Il tema di questa discussione è quanto una persona possa stare o meno tranquilla a seguito di controllo da parte di un incaricato del comune in caso di utilizzo improprio di una soffitta/garage.

In effetti molto probabilmente io sto sottovalutando i poteri discrezionali dell'ufficiale comunale nel decidere il tipo di uso che una persona sta facendo della soffitta (e quindi se c'è o meno un cambio di destinazione d'uso). Capita infatti anche durante un processo giudiziario che il giudice si appelli al "comportamento-senso comune" per emanare il suo giudizio. Non tutte le casistiche sono sempre definite dalle leggi. A volte dove la legge non si pronuncia ci si puo appellare agli USI e ai costumi. Anche il vigile urbano puo dare una contravvenzione per una non molto definita "guida spericolata". Talora invece le leggi sono corredate da esempi illustrativi.

Pero, come ho recentemente trovato, rimane la presenza di quel pronunciamento del TAR riguardo la questione del cambio di destinazione d'uso. E sicuramente non è poco.

Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota, rimane il fatto che sarei ben felice di sapere di potermi appellare a tutte le eccezioni legislative per poter sfruttare la mia soffitta come studio e camera per gli ospiti.

E per rispondere a te Lorenzo, credo proprio che la questione stia diventando squisitamente legale nell'ambito urbanistico. Bisogna che qualcuno che se ne intende di diritto/giurisprudenza possa indicare se è corretto quello che ho capito della sentenza del Tar, se la sentenza del Tar ha un valore superiore alle interpretazioni sulla variazione d'uso da parte del Comune, etc. etc.
E provo a domandarti: visto che svolgi la professione di architetto non è che percaso hai qualche contatto con uno studio legale per provare a sottoporre il quesito?

@pincopallone said:

Che mi vogliate considerare un povero disgraziato che ha comprato una soffitta al prezzo di una camera o che preferiate considerarmi il solito furbetto di quartiere italiota...
Nessuna delle due, caro Pincopallone
Ho solo descritto semplicemente qual è la "mentalità" prevalente in Italia deglia ddetti ai lavori nel settore dell'edilizia residenziale, ovvio che tu e chiunque compra non c'entra nulla, ci mancherebbe!

Per quanto riguarda la sentenza del TAR andrebbe approfondita anche leggendo a quale caso faceva effettivamente riferimento.

Per quanto riguarda gli Avvocati, chiederò senz'altro per curiosità anche personale; spero intanto nell'apporto dei numerosi avvocati che frequentano questo forum.

.... nel frattempo ho avuto modo di consultare il regolamento edilizio del comune presso cui risiedo.
　
Nel paragrafo delle definizioni dice:
destinazione d'uso : è la destinazione del volume edilizio assegnata in sede di rilascio della
concessione edilizia, in conformità alle destinazioni d'uso prescritte nelle singole zone
territoriali omogenee ed alle distinzioni operate dalle tabelle parametriche di cui alle leggi
regionali. In sostanza le modifiche all'interno di un volume edilizio non costituiscono
variazione d'uso, fino a quando per l'immobile, o per parte di esso **(per la parte variata) non
siano possibili l'uso separato ed il relativo reddito autonomo. Non si considera mutamento di
destinazione d'uso l'utilizzazione a scopo residenziale di parti di servizio alla residenza
(magazzini, autorimesse singole ecc.), purché queste siano parti integranti del volume
residenziale; *si considera invece mutamento se il locale in specie è nettamente separato
dall'abitazione e se il suo uso può non essere legato alla stessa.

*Questo potrebbe ulteriormente rafforzare quanto già descritto dalla sentenza del TAR...ed ancora

*vani utili abitabili : sono tutti quelli che hanno dimensioni minime previste dalla vigente
normativa e sono illuminati ed aerati direttamente. Si considerano tali anche le cucine che
raggiungono dette dimensioni minime. Pertanto si ha aumento o diminuzione del numero dei
vani solo se varia quello dei vani aventi le caratteristiche sopraddette.
*
Certo, questo lo avevamo capito da tempo. Ma di sicuro non fornisce una direttiva sul fatto che i vani non abitabili non possano o non debbano avere dei termosifoni/riscaldamento. Riguardo invece alle finestre queste vengono addirittura incoraggiate nelle zone di tipo residenziale:
*
Sono ammessi sottotetti adibiti ad abitazione, purché siano opportunamente isolati
termicamente e la loro volumetria sia compresa nella volumetria totale ammessa dalle norme
del P.R.G. L'altezza dei locali in essi ricavati deve essere mediamente di ml 2.70, con un
minimo di ml 1.80.
*Anche se non adibiti ad abitazioni, i sottotetti devono essere direttamente arieggiati.
**　

Questo dice il regolamento comunale. Non saprei invece cosa dice il regolamento regionale del Veneto. Ma finora, a quanto pare, nessuna indicazione in merito agli impianti di riscaldamento. Ho "sbirciato" anche i regolamenti di altri comuni, ma riguardo questo aspetto: niente.
Voi cosa ne pensate?

Salve a tutti, io sono un utente nuovo, e mi sono iscritto in primo luogo per rispondere a questo post perchè mi tocca particolarmente essendo stato un "figlio" che ha dovuto vivere, e soffrire, in una mansarda non abitabile.

Al di là del fatto legale, per cui incorreresti in reati penali di "abuso edilizio" e non solo, ma anche di "maltrattamento in famiglia" e altro, vorrei farti porre l'attenzione sul fatto umano: se un ambiente è classificato legalemnte come NON ABITABILE, te ci metti tua figlia????

Gli standard di abitabilità garantiscono la quantità minima di risorse necessarie ad un essere umano perchè possa crescere e vivere senza problemi di salute ma con benessere fisico e psichico. Si stabilisce la MINIMA quantità di aria, di luce, di volume e di superficie per un essere umano.
Certi standard sono stati creati già da circa 200 anni, insieme al concetto di diritto alla salute, dalla rivoluzione industriale in poi, quando i capitalisti segregavano gli operai ovunque senza il rispetto per il minimo spazio, la minima altezza, la minima illuminazione e ricambio d'aria e poi questi venivano sù tutti rachitici e sottomessi. Insomma senza rispetto per la loro salute ne dignità di esseri umani.
Quindi, certi standard e leggi non sono leggi stupide estemporanee, ma diritti consolidati ormai da secoli che hanno profondo senso di esistere.
Detto questo puoi chiedere a tua figlia di sacrificarsi, di adattarsi e di non rispettare i suoi bisogni minimi di essere umano, però se poi ti cresce sù con problemi alla schiena e con una ENORME dose di risentimento nei tuoi confronti... poi non ti lamentare; io ad esempio, principalmente per questo fatto, considero i miei genitori dei criminali lontanissimi dall'essere dei buoni genitori; non mi hanno dato un ambiente minimamente adeguato in cui vivere solo un ambiente deprimente ed opprimente quasi senza finestre e in cui quasi ovunque non si poteva stare in piedi; quanto ho sofferto a causa di questo!!! Se tornassi indietro denuncierei senza esitazione, così con una condanna per maltrattamento, abuso edilizio e altro, si guarda se si ridistribuiscono le risorse della casa in modo equo. Fatto stà che per me i miei genitori sono come morti, ed, a parte rapporti formali, non mi interessa coltivarci più niente insieme.

Ti consiglio quindi di pensare ad un'altra soluzione (per esempio un cambiamento della distribuzione e dei tramezzi interni della casa, una ridistribuzione delle risorse spaziali della casa. anche a scapito, magari, di uno spazio comune tipo soggiorno oppure tuo) che non leda i diritti umani basilari di nessun componente della tua famiglia.
Saluti

intervengo nella discussione perchè a mio avviso sono state dette cose contrastanti. Scusate ma un tecnico come può fare una variazione e rendere il vano abitabile se questo non presenta i requisiti per essere tale?? Se una soffitta non ha l'altezza idonea non può diventare camera!

In soffita puoi fare cio k vuoi basta nn c sia un water. Puoi trasform in lavand (senza water pero). Ma nulla mi vieta dimetterci il riscaldamento. La soffitta e classif sotto magazzino deposito e tu puoi avere delle cose che sotto una certa temperatura nn possono stare. Anche materiale tecnologico x es. Nulla vieta che in soffitta guardo la tv o mangio o dormo . il fatto che sia abitab o meno per se stessi nn conta nulla. Nn puoi affittarla o trasform in locale abitabile se mancano i param dell.altezza e della superf finestrata (1/12). Nulla vieta k puoi trasf i in locale di serv cn un alt in genere 2.40se la tua citta e a quota infer ai 700 mt slm. Altrim 220 se super.Si evince dal regol edil comun. Ma nn andrei a trasf niente xke poi ci paghi le tasse . QUOTE=adele;543621]Ho adibito la soffitta a camera di mia figlia.Siccome recentemente ho litigato con un condomine che è un tipo poco raccomandabile e vendicativo, temo che faccia un esposto per questo mio abuso.
Potete dirmi se i vigili (o chi è autorizzato) 1) quando vengono a controllare chiedono un appuntamento? (in quel caso faccio in tempo a mettere il materasso in orizzontale, qualche scatolone per terra per dimostrare che appunto è una soffita)
2) E' sufficiente il "camuffamento" poc'anzi descritto, oppure il fatto stesso che ci sia un termosifone, una presa TV e una presa del telefono sono prove "schiaccianti" che la soffitta è diventata camera? Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!
Qui ci vuole un esperto in urbanistica-condominio....mi hanno detto che l'abuso edilizio è penale e che quindi non solo si deve pagare la multa e ripristinare la soffitta, ma va comunque avanti la causa penale....E' vero tutto questo? Che escamotage ci sono? Vi prego illuminatemi perchè sono veramente preoccupata.[/QUOTE]