Perchè dici che non sapremmo mai se i comuni ci stanno dicendo una fandonnia? Se ci dicono qual'è l'articolo di legge lo andiamo puntualmente con la nostra intelligenza a controllare.

Poi riguardo le ricerche, ti posso dire che prima di approdare in questo forum, avevo già cercato su Internet circa questo problema. Non ho difatto trovato nessun argomento che associato alla categoria catastale dicesse quali fossero i parametri o requisiti che la determinano. Ci sono i soliti rimandi alle tabelle delle diverse tipologie catastali (A1, A2, C1, C2, T1, T2 etc. etc.). Proprio per questo motivo ho chiesto informazioni ad uno studio di un geometra che mi ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale.

Certo, finche non conosco per bene gli articoli e le normative a riguardo preferisco non fare affermazioni assolute, ma rimango molto scettico che il Comune possa multare un proprietario se nella sua soffitta o garage vi trova un termosifone. Tant'è che non ricordo di aver mai sentito una cosa del genere.

Ora proverò a cercare (o meglio ci riprovo) riguardo cosa determina il "cambio di destinazione d'uso"...

Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia,* per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?*

Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:

@Adele
Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

@Pincopallone
Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

@lorenzo-74 said:

*Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone. *

Lorenzo, grazie della risposta. Sulla tua frase (non sono riuscita a quotarla, l'ho messa in corsivo) non sono troppo d'accordo con la legge...in quanto, se uso un locale come spogliatoio oppure come ripostiglio, d'inverno, ho bisogno che tali locali siano riscaldati (poniamo che abito a Livigno) pur non rimanendoci in modo continuativo....Ma si sa:dura lex, sed lex.

Quindi, ricapitolando, nel mio "vero garage", la sola presenza di un termosifone, pur essendo presenti due armadiacci, senza altri elementi (letto, tv, ecc) e porta basculante, potrebbe non essere sufficiente a dimostrare che lo uso solo come garage? Mi consigli di farlo togliere? Paradossalmente rischio la denuncia penale per un variazione d'uso che non c'e' mai stata!! Ecco perche' ho qualche riserva su questa legge....

Ciao Adele,
in teoria anche gli spogliatoi hanno dei requisiti igienico - sanitari minimi di legge. La soffitta se non è abitabile (in teoria) non può essere adibita a spogliatoio. Dico in teoria perchè nessuno verrà mai a contestarti la presenza di un guardaroba in soffitta. Ovvio che non possono essere accampate pretese in merito, visto che la destinazione d'uso non è compatibile.

Per quanto riguarda il garage, se tu lo utilizzi per l'effettivo scopo di parcheggiarci l'autovettura non credo che arrivino a contestarti la presenza di un termosifone e di due armadiacci...

Oltre alla Legge credo che esista anche il buon senso, no?

Ciao Lorenzo,
il buon senso, nel mio caso, sono fortunata, puo' essere applicato ma, poniamo il caso che abito a Livigno, quindi ho bisogno del termosifone anche se non uso la cantina come spogliatoio, che ho riposto un letto in modo ordinato (ho spazio e l'ho quindi posizionato adiacente una parete, in orizzontale) il buon senso, all'ispettore cosa direbbe?

Per questo critico questa legge, si affida troppo alle valutazioni personali (o buon senso) dell'Ufficiale del Comune: praticamente e' affidata a lui la valutazione che gli oggetti sono semplicemente riposti oppure che sono utilizzati.
E, come dice Pincopallone, in base a cosa la parola dell'ufficiale vale più della mia?

Ciao Adele, proviamo a ribaltare i ruoli:
tu sei un'ispettrice...

Accedi nel sottotetto di un'abitazione e trovi: un letto (con materasso, un lenzuolo inamidato e una bella coperta), un armadio, prese elettriche, un termosifone, la TV, ecc ecc.
Saresti portata a pensare che quella non sia una camera?

Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso. Ovvio però che la presenza di un letto è incompatibile con un magazzino.

In questo caso l'ispettore provvederà a stilare un verbale; sarai tu a doverti giustificare, dimostrando che quella non è una camera da letto.

Magari, se effettivamente fosse destinata a magazzino (quindi senza il letto) non credo che un ispettore ti contesti la presenza di un termosifone o di una presa elettrica.

Anche lì comunque dipende dalla "rigidità di giudizio" del medesimo.

@lorenzo-74 said:

Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso.
Quindi ne convieni con me che non potendo esistere una legge per determinare una destinazione d'uso, sarebbe dovuta automaticamente non esistere la regolamentazione sulla destinazione d'uso. Che è poi quello che succede negli altri Paesi europei (più progrediti), dove, mi diceva un vicino, non esiste nulla di tutto questo. Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
Mi sembra un sano principio che a casa propria ciascuno di noi debba essere libero di fare come meglio crede.

Vuoi un altro esempio? Avrai notato che il mio quesito iniziale risale a circa un anno fa (che in questi giorni Pincopallone ha riesumato). Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.

Ma, sempre a causa di questa legge, ora se ne pone un altro di problema. I mobili di mia figlia (letto, scrivania e armadio) sono in buono stato e non voglio buttarli (un domani potrebbero servire a lei) ma non ho altro posto dove metterli....Se faccio togliere il termosifone, basterà? Il "buon senso" dell'ispettore cosa gli detterà....? Eppure sarà, a tutti gli effetti, una stanza ben ordinata e pulita, in cui però non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

Come vedi, caro Lorenzo, questa legge non si può considerare molto civile. Da parte mia, la reputo invadente e offensiva, un'interferenza molto intima alla vita privata di una famiglia.

@adele said:

Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.

Innanzitutto, Adele, tanti auguri per tua figlia!

Venendo al dunque, comprendo il tuo punto di vista ma - spero mi perdonerai - non lo condivido, sarà per deformazione professionale.

Hai scoperchiato un argomento di cui se ne potrebbe parlare per settimane!
Ossia il paragone tra l'estero e l'Italia. Ricordo ancora una puntata di Report in cui si parlava proprio della differenza dei regolamenti e degli adempimenti tra la Germania e l'Italia per ottenere un permesso di costruire.
Da tecnico posso dire che introducendo una procedura simile in Italia sarebbe una catastrofe; innanzitutto vorrei ricordare la particolare complessità del territorio italiano, ricco come sappiamo di aree di pregio paesistico e con il vincolo archeologico sempre dietro l'angolo; conosciamo inoltre il modo di lavorare di molti costruttori, nonchè la mentalità di molti committenti, che già con regole così complesse e stringenti di danni ne hanno creati e ne creano tuttora; figuriamoci con una massiccia liberalizzazione.

In merito a questa frase:

Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
Il problema è che il sottotetto non è cubatura, ma rappresenta un'intercapedine che al massimo può essere destinata a ripostiglio. Forse in Germania il problema potrebbe non porsi, magari la soffitta potrebbe concorrere al calcolo della cubatura... (lo dico a puro titolo di esempio - le leggi tedesche non le conosco)

Per il discorso dei mobili, il discorso è sempre lo stesso. Nessuno ti vieta di accatastare il letto, la rete e il materasso come in molti fanno in cantina; il discorso cambia se di fatto rimane una stanza ben ordinata e pulita, ed indifferentemente se non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

@adele said:

Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia,* per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?*

Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

"Cosa rende un locale abitabile?" Gia questa domanda secondo me non è formulata correttamente. Secondo me sarebbe piu corretto dire, "quali sono i requisiti che un locale deve avere per poter essere accatastato come abitabile"? Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Detto cio, e senza che me lo dicesse il geometra, so che i requisiti che sono necessari per l'abitabilita sono: superfice minima (se non sbaglio 9 mq), altezza minima (2,70), rapporto aeroilluminante (mi pare 1/8) delle finestre. Eccetto deroghe comunali. Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

A mio avviso invece la questione di dove sia concesso installare termosifoni o lucernari, non è espressamente normata dalle leggi edilizie. Allo stesso modo in cui (e di questo ne sono certo!) la regolamentazione del sottotetto (vedi questioni relativi agli aspetti della proprietà) NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.

Provero' a sentire il mio comune di residenza. Non appena avro saputo come rendermi meglio..........anonimo!

@lorenzo-74 said:

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

Il fatto che su alcune costruzioni non vengano accatastati (e quindi dichiarata la presenza) alcuni vani, è un aspetto. Se questi vani accatastati come non abitabili, possano disporre di impianti tecnologici è un altro. Avere delle finestre sul tetto di un vano non abitabile di grandezza tale da non essere uguali o maggiori al rapporto aeroilluminante fissato per i locali abitabili, può anche essere ragionevole e logico, ma tutto in definitiva dipende da cosa definisce e concede esattamente la legge e la normativa edilizia in merito. A quali normative fai riferimento esattamente?

E sicuramente accettabile e logico quanto da te affermato secondo cui "la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone", ma se la normativa è carente e non determina quali siano le situazioni o i parametri oggettivi per identificare questa situazione, la legge avrà solo una valenza indicativa e non potra avere alcun ulteriore effetto (coercitivo o sanzionatorio, etc). Quindi, le tue affermazioni secondo cui, non esistendo una normativa in merito, valgono le constatazioni e le conclusioni che l'ufficiale del comune trae dalla sua osservazione, a mio avviso -dette cosi- sono pura mistificazione e non hanno alcun valore. Bisogna che troviamo la normativa a riguardo, per poter tutti quanti capire come stanno le cose. Sopratutto riguardo la iterazione tra presenza di impianti tecnologici e cambio d'uso. E quandanche al di la della iterazione sopramenzionata il nostro ufficiale abbia ulteriori pseudo-poteri nel determinare a suo piacimento che un letto non sia stato solamente riposto/conservato, bensi correntemente utilizzato, bisogna indicare quale normativa esattamente glieli conferisce. Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.

Ciao Pincopallone,
ti espongo in sintesi le mie considerazioni/risposte alle tue osservazioni.

@pincopallone said:

"Cosa rende un locale abitabile?"

I requisiti principali richiesti sono:

• Che l'immobile sia stato costruito mediante regolare licenza edilizia / concessione / permesso di costruire e/o sia corredato di regolare concessione in sanatoria se condonato;
• Che lo stato dei luoghi sia ovviamente conforme ai relativi progetti depositati;
• Che siano stati completati i versamenti degli oneri di urbanizzazioni e del costo di costruzione;
• Addirittura di non avere carichi pendenti in relazione ai delitti di cui agli artt. 416 bis, 648 bis e 648 ter del Codice Penale;
• Che i locali con destinazione d?uso cucina e/o posti di cottura sono dotati di cappe sopra i fornelli comunicanti con le canne di esalazione;
• Che i muri siano adeguamente prosciugati;
• Copia del certificato di collaudo statico depositato al Genio Civile;
• Copia della dichiarazione presentata per l?iscrizione al catasto dell?immobile;
• Copia delle dichiarazioni delle imprese installatrici che attestino, per gli impianti di nuova installazione, la conformità degli stessi;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• Copia della certificazione attestante l?imbocco in fogna, eseguito a regola d?arte e nel rispetto della normativa di settore.

Dato che ovviamente non mi sono inventato nulla tali dati li ho presi da QUI.

Come si può vedere quello che ho linkato è il modulo di richiesta dell'agibilità del Comune di Roma che è naturalmente basato sul regolamento edilizio e di igiene del Comune di Roma, oltre ovviamente alle normative nazionali e regionali in materia.
Sottolinerei regionali, perchè dobbiamo ricordare che la competenza per le leggi urbanistiche ed edilizie, salvo i principi generali, spetta alle Regioni.

Tanti altri aspetti vanno considerati, anzi sono stati già considerati in fase di emissione del permesso di costruire da parte del Comune; riporto un elenco scritto di getto e che quindi non può essere esaustivo:

• Possedimemento dei seguenti requisiti minimi (ad esempio vano di 9mq, cucina almeno di 6mc - da regolamento edilizio romano - stanza di soggiorno di almeno 14mq, camera matrimoniale di 14mq, altezza minima mt 2.70 per i vani principali e 2.40 per corridoi e bagni, rapporti aeroilluminanti, ecc;
• Previsione di impianti e attrezzature necessarie per la riduzione del fabbisogno energetico da fonti non rinnovabili; ad esempio un fabbisogno di acqua calda dell?edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento; il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare, il recupero delle acque meteoriche, uso di miscelatori aria/acqua, ecc;
• Esistenza delle opere di urbanizzazione primaria;
• Valutazione provvisionale del clima acustico;
• eventuali N.O. degli enti preposti ai vincoli;
• Altre a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della zona omogenea di P.R.G. in cui l'immobile ricade.

@pincopallone said:

Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Vorrei fare una considerazione.
L'accatastamento di un immobile avviene di solito con la pratica DOCFA; il tecnico incaricato che accatasta l'immobile naturalmente lo fa in base ai provvedimenti autorizzativi rilasciati e di regola non accatasta se ci sono difformità. Il tutto è sotto la responsabilità del tecnico stesso che in teoria potrebbe anche accatastare una soffitta come camera, visto che non deve allegare alla pratica le planimetrie inerenti i permessi ricevuti ma solo i relativi numeri di protocollo; ma ripeto ne potrebbe tranquillamente rispondere...

Seconda considerazione: anche se ci fosse la regolarità catastale questa non implica automaticamente la regolarità edilizia ed urbanistica, di cui i tecnici potrebbero richiederne documentazione.

@pincopallone said:

Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

Infatti non lo dice nessuno; l'immobile potrebbe tranquillamente non averli se soddisfa i requisiti di confort termoigrometrico minimi.

@pincopallone said:

NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.
... e la normativa edilizia regionale, non dimentichiamolo.

@pincopallone said:

Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.
Per concludere, non è fuffa; deve essere garantito il rispetto delle norme nazionali, regionali, comunali (legate al prg e ai regolamenti edilizi ed igienico sanitari locali).

Lorenzo,

Seriamente parlando, si vede che di questi argomenti te ne intendi bene. Hai fornito un elenco esaustivo di un molteplice numero di requisiti richiesti per l'abitabilità di una costruzione.

Tuttavia tutto quanto hai scritto a me non sembra riesca a risolvere in alcuna maniera (e conseguentemente ad accreditare la tua ipotesi) la questione se gli impianti tecnologici o lucernari possano stare o meno in un locale di tipo non abitabile. Nemmeno per conseguenza indiretta: infatti non essendo gli impianti tecnologici inseriti nell'elenco dei requisiti per l'abitabilità che hai fornito, non si puo nemmeno affermare che i locali che li hanno devono per forza essere di tipo abitabile, con conseguente pena di abusività.

Secondo la tua logica infatti un locale che non abbia un requisito per l'accatastamento in una categoria abitabile, allora non deve averne nessuno (di requisiti). Cioè se un locale ha la superfice minima insufficente (es. 3 mq) allora dovrebbe avere anche l'altezza minima insufficente (meno di 2,70 mt), e dovrebbe avere delle finestre che non soddisfano il rapporto aeroilluminante di 1/8. E infine non deve avere nemmeno termosifoni, punti luce ne prese elettriche. Altrimenti è un locale abusivo perche si configura un cambio d'uso (verso l'abitabilità). Invece io penso che questo locale che ha una superfice minima insufficente una volta accatastato come locale non abitabile (es. ripostiglio, categoria c1,c2, t1, t2 etc) possa mantenere comunque una altezza di 2,70. E possa avere anche un termosifone... In caso contrario, dove è scritto che alcuni requisiti possono comunque starci (es. l'altezza) ed altri no (es. i termosifoni)?

Come ho già detto nei precedenti post, ho il forte sospetto che a regolare la possibile presenza di impianti tecnologici presso i locali accatastati come non abitabili, siano i regolamenti comunali. E come giustamente fai notare tu anche Regionali. Se le cose stanno cosi, per chi ha fatto tali opere tecnologiche, si puo sperare che il comune/regione di residenza non si sia pronunciato nel merito.

Riguardo il fatto che un locale che non ha i reguisiti minimi venga accatastato come abitabile, sono d'accordo con te che il tecnico che ha fatto accatastare il locale in quella maniera sia perseguibile e sono d'accordo con te che la cosa non è concessa ne si deve fare. Io mi riferivo al caso contrario: un locale con i requisiti per l'abitabilità che venga accatastato in una categoria "non abitabile". Non credo abbia molto senso (anche se legittima per conseguenza il discorso sui termosifoni), ma credo che quasi certamente il legislatore abbia provveduto a non permettere una simile cosa per motivi di evasione fiscale (vedi valore catastale, ICI, etc).

Infine riguardo ai poteri di valutazione dell'ispettore comunale (al di fuori di parametri oggettivi quali appunto la presenza di impianti tecnologici ed altre caratteristiche obbiettivamente misurabili), mi sembra a dir poco una assurdità.

Ciao Pincopallone.
Come avrai potuto capire, io sono un tecnico e ragiono pertanto da tecnico, e per di più con riferimento al regolamento edilizio di Roma e le leggi del Lazio, visto che lavoro a Roma. Se dovessimo parlare della Lombardia o della Sicilia ovviamente i discorsi potrebbero cambiare.
Te lo dico con sincerità... è vero, molte norme sono ad interpretazione dei vari tecnici comunali; spesso e volentieri se vai da un tecnico la pensa in una maniera e se vai da un altro tecnico, anche dello stesso ufficio, la vede in maniera differente. Chi fa questo lavoro sa che barcamenarsi per gli uffici comunali non è per niente facile.
Ci sono ovviamente dei paletti fissi che sono quelli che ti ho elencato; ce ne sono altri - come il discorso del termosifone - che va purtroppo ad interpretazione visto che la norma non lo specifica chiaramente. Io personalmente, e molti tecnici, la presenza di un termosifone la ritengo "una forzatura", visto è un chiaro indizio di fruizione del locale.
Per quanto riguarda un vano sottotetto non abitabile la regola (e ti parlo sempre di Roma) è che dalla linea di gronda, ossia dalla fine dell'ultimo solaio, puoi mandare due falde al 35% di pendenza, fino al raggiungimento dell'altezza massima interna di mt 2.20. Con questa altezza puoi anche avere un vano ben oltre i 9mq, ma è sempre e comunque non abitabile anche se provvisto di aperture.

Per quanto riguarda il discorso dell'accatastemento, ogni immobile va accatastato con le precise destinazioni approvate; non è quindi possibile dichiarare abitabile quello che non lo è, e viceversa.

Valuta inoltre che stiamo parlando senza cognizione di causa; la situazione precisa di Adele non la conosco e pertanto stiamo facendo un discorso totalmente ipotetico...

Purtroppo siete andati un po' fuori tema rispetto al mio thread iniziale. Io non mettevo in discussione i criteri che si devono considerare per dichiarare un locale abitabile.
Io criticavo il fatto che questa legge lascia purtroppo molta discrezionalità di valutazione al tecnico del Comune.
Prova ne è che, tra due mesi, la mia soffitta, adibita per qualche tempo a camera di mia figlia, torna ad essere a tutti gli effetti una soffitta. E che essendo sottoposta unicamente al giudizio di un eventuale ispettore, sono costretta a far togliere il termosifone, e , pur avendo spazio, letto e scrivania li dovrò mettere in verticale, coprendoli con un telo, insieme all'armadio.
Ma quello che voglio dire io è che se dovesse venire un ispezione, tutto ciò potrei farlo anche adesso che mia figlia ancora ci abita.
In fondo far togliere un termosifone (e poi farlo rimettere) è ben poca cosa rispetto alla ammenda che dovrei pagare al Comune e soprattutto ad una denuncia penale che implica soldi di avvocati, etc. etc.

Adele, non siamo andati fuori tema. Affatto. Anzi siamo perfettamente in tema. Solamente che io escludevo a priori la possibilità in capo all'ufficiale del comune di poter imporre in maniera del tutto discrezionale ed arbitraria la sua personale versione di cio che ha constatato ai fatti. In pratica escludendo questo io e Lorenzo stavamo disquisendo su quelli che sono gli altri criteri per determinare che un locale abbia o meno subito un cambio di destinazione d'uso. E si tratta di criteri oggettivi che riguardano l'aspetto dell'abitabilità di un locale/fabbricato.

Detto questo, nel frattempo, ho trovato qualcosa di utile che incoraggia la mia tesi, ovvero il pronunciamento del TAR della regione Veneto: " Tar veneto, II, 4 dicembre 1990, n° 1144; Cons. St., sez. V, 24 ottobre 1996, n° 1268" a seguito del quale si afferma che "La destinazione d’uso degli edifici è la funzione o la pluralità di funzioni che lo strumento urbanistico generale consente per ciascuna zona omogenea. Il concetto di destinazione urbanistica è quello che si ricava dalla tipologia strutturale dell’immobile, mentre è irrilevante che lo stesso sia o meno utilizzato, di fatto, ovvero che sia usato in contrasto con la sua tipologia strutturale. Infatti al fine di stabilire se vi sia stata modifica della destinazione d’uso, deve tenersi conto non tanto delle concrete modalità di utilizzazione del bene, quanto piuttosto delle oggettive attitudini funzionali acquisite dal bene stesso dopo i lavori edilizi".

In questo pronunciamento si parlava piu propriamente di costruzioni e non di locali/vani, ma a mio avviso l'indirizzo che voleva imprimere si adatta bene anche al nostro caso.

A mio avviso "l'attitudine funzionale" di un locale/vano dovrebbe/potrebbe oggettivamente essere determinata a questo punto in base al tipo di impianto che vi è in esso installato. E non in base agli elementi d'arredo che lo riempino (in orizzontale o in verticale che sia...). Tuttavia in questo senso non credo che esistano delle tabelle o delle indicazioni che indichino esattamente un determinato impianto a quale tipologia di locale debba riferirsi e viceversa. Infatti (non essendoci queste indicazioni) nessuno si sognerebbe di contestarvi una presa elettrica nel vostro garage. E' noto unicamente che i locali "non abitabili" non devono essere adibiti alla permanenza continuativa delle persone. Ma fin qui potenzialmente parlando è probabile un vuoto legislativo, come anche mi ha detto il geometra che vi dicevo di aver sentito.

....E quindi, essendoci un vuoto legislativo, non c'e' via d'uscita....siamo costretti a sottostare al giudizio insindacabile del tecnico comunale e quindi "agghindare" il locale di modo che il...."buon senso" gli detti che quello e' un locale non abitato!

Certo, detta cosi', rasenta il manicomio ma, fin quando persiste il vuoto legislativo, saremo sempre alla merce' di un ispettore (escludendo il ricorso, perche' anche il piu' semplice costa di piu' dal far diveltere un termosifone e mettere un telo sui mobili) e quindi saremo obbligati a ricorrere a questa farsa da avanspettacolo!

Adele,
Ho appena detto che (probabilmente) c'è un vuoto legislativo. Non so se sai come funzionano queste cose, ma se c'è non ci sono delle norme in merito a una determinata cosa non è che qualcuno che è rivestito di autorità possa interpretare a piacere suo qualcosa che nemmeno è stato definito. Come invece tu ribatti.
Intanto quello che sembra certo è definito (come spiegato con la sentenza del TAR) è che non è possibile determinare un cambio di destinazione d'uso a fronte di un mero diverso utilizzo diverso della cosa, ma solamente in base alle caratteristiche tecniche di quel locale. E ti pare poco!
Difatti avendo letto anche delle sentenze relative ad alcune cause di questo tipo, i giudici si sono sempre espressi sul fatto di aver rinvenuto ad esempio dei sanitari (wc) collegati o il collegamento della cucina, e non lo scopino del water o i mestoli della cucina. Non ho mai sentito di sentenze basate su interpretazioni che non avessero richiami a parametri indicati e normati.
E' chiaro che se l'ufficiale si permette di fare una relazione che non è basata sugli impianti installati, sta commettendo un abuso. E mi ripeto non ho mai sentito che un Comune abbia mai contestato un cambio di destinazione d'uso basandosi su questioni come la presenza di un letto ben apparecchiato o di una libreria.
Se a te sembra impossibile intentare un ricorso contro un abuso o se non ne hai i soldi per iniziarlo, credo sia un problema tuo. Inoltre se il ricorso viene vinto ti vengono rimborsate tutte le spese sostenute.
Se poi tu vuoi andare avanti con gli "...e se", fai pure all'infinito.

"E se" il vigile dice che non ho messo la freccia ed invece l'avevo messa....varrà poi la sua interpretazione...

"E se" gli UFO venissero a trovarci sulla terra... varrà l'interpretazione dell'ufficiale del comune

"E se"

"E se"

Adele scusami se sono stato un po' scortese e duro.
Quello che cmq volevo dire è che, se corretto quello che ho capito dalla sentenza del Tar, l'ufficiale comunale non puo agire arbitrariamente nell'affermare che c'è stato un cambio di destinazione d'uso specie se si basa su questioni accessorie come il contenuto/arredamento del locale o su cosa i proprietari ne fanno effettivamente di esso. Non è qui che c'è il vuoto legislativo.

Secondo me il vuoto legislativo c'è nel fatto che la legge indica genericamente che:

• i locali non abitabili (ma solamente agibili) non devono essere utilizzati per una presenza continuativa delle persone
• la destinazione di un locale si evince dalle funzionalità e dalle caratteristiche tecnologiche di quel locale (come da sentenza del Tar) e non dall'uso che se ne fa
  ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

Ora il mio ragionamento è: di per certo un WC indica un uso abitativo come bagno, degli allacciamenti per il gas e della rubinetteria indica un uso abitativo come cucina. Ma il semplice termosifone non capisco perche debba per forza indicare un uso abitativo. Ad esempio nella mia soffitta di circa 20 mq (che per il momento non stiamo abitando) vi sono due termosifoni: se durante l'inverno non accendiamo i caloriferi si forma irrimediabilmente molta muffa. Durante questa primavera ho dovuto lavorare molto per risanare e rendere salubre quella stanza, perche per risparmiare abbiamo tenuto spenti i due termosifoni in questione.

Io credo che anche a livello del regolamento regionale/comunale sia difficile che esista l'indicazione di questa relazione tra tipo di impianto e destinazione d'uso.

Per capire bene la questione a mio avviso, non resta che sperare che intervengano nella discussione dei tecnici legali nell'ambito civilistico/urbanistico.

@pincopallone said:

ma non dice (almeno per quanto ne so io) quali sono esattamente le funzionalità o le caratteristiche tecnologiche da associare all'uso abitativo di un locale.

Ciao Pincopallone; su alcuni argomenti possiamo anche essere d'accordo (ad esempio non è la presenza di un termosifone a certificare inequivocabilmente un cambio di destinazione d'uso), ma quali sono le caratteristiche di un locale abitabile la Legge lo specifica chiaramente:

• Altezza minima mt 2.70 per i vani e 2.40 per bagni e disimpegni
• Superficie minima del vano mq 9
• Superficie finestrata apribile almeno 1/8 della superficie di pavimento

Quindi ad esempio se la soffitta di Adele non possiede almeno uno di questi requisiti non può essere considerata agibile.
Viceversa, se li possiede tutti e non è in possesso dell'agibilità può tranquillamente farne richiesta al Comune.

Però, per onestà intellettuale, voi pensate che una soffitta con letto rifatto magari con lenzuola stirate e inamidate, un armadio, una scrivania con computer e un bel plasma 36 pollici non può essere ritenuta da eventuali ispettori una camera? Quali altre prove servono?