Nel frattempo ho saputo che il condomine "cattivo" non ha condonato un garage che ha trasformato, diversi anni fa,(ma non 20)in camera per il figlio. Il suo è un abuso ancora maggiore perchè al posto della basculante ha costruito sia una porta-finestra che una finestra a fianco. Dubito quindi che si azzardi a denunciarmi al Comune per la mia variazione di utilizzo....

Tra l'altro, questa opera che ha realizzato è contro il regolamento condominiale (in cui è scritto esplicitamente che non si deve assolutamente cambiare l'aspetto estetico delle villette, che sono tutte uguali).
Siccome non abbiamo amministratore, sai dirmi come si procede quando un condomine non rispetta il regolamento?
Grazie

Aspettate un attimo!

Sto riprendendo un post un po' datato, ma secondo il mio parere le cose non stanno proprio cosi. Non credo che sia cosi semplice definire la illegittimità in caso di utilizzo ad uso abitativo di un locale non abitabile. E questo indipendentemente dal numero di casi di controlli effettuati storicamente riguardo questo tipo di irregolarità.

Cioe, se è vero che la classificazione e la definizione di un locale abitabile dipendono dai parametri quali l'altezza media (in genere 2,7 mt) e dalla superfice minima (in genere non meno di 9 mt quadrati) e se è vero che tutti i locali che non possiedono tali caratteristiche sono automaticamente classificati nelle tipologie "NON abitabili", cosa vieta che in un vano non abitabile (ad uso magazzino o ripostiglio) non possa essere installato un termosifone (magari perche voglio poter conservare al meglio alcuni oggetti o magari perche una volta fatta l'apertura per la scala a chiocciola il "freddo" della soffitta si propagherebbe sulla casa sottostante....), oppure delle prese elettriche (magari perche desidero aspirare di tanto in tanto la polvere che si forma...), oppure dei punti luce (poiche ovviamente vorrò vedere dove ripongo e conservo gli scatoloni che vado a riporre e conservare....), oppure dei lucernari (perche quando ripongo i miei oggetti mi piace disporre della luce naturale e risparmiare sulla bolletta...) etc, etc.
Quello che voglio intendere è che aspetti quali il riscaldamento, finestre o altri impianti tecnologici non mi risultano essere i parametri con cui si stabilisce se un locale sia abitabile o meno, ma lo sono invece l'altezza media e la superfice minima. Infatti una abitazione (abitabile) situata in Sicilia non per forza DEVE avere un riscaldamento e dei termosifoni, ma POTRA averli, ergo l'abitazione in questione non verra quindi declassificata come "non abitabile".
D'altra parte invece un vano non abitabile (ad es. una soffitta senza l'altezza media sufficente) dove sia installato un WC sarà sicuramente irregolare, in quanto l'impianto del WC compete solamente ai locali denominati come BAGNO i quali essendo abitativi devono rispettare l'altezza minima.
Quindi quando l'ufficiale del comune uscira per il controllo, potra solamente stabilire se un locale/vano accatastato come abitabile sia al contrario irregolare perche ad esempio non ha il requisito dell'altezza.

Dopodiche c'è la questione dell'utilizzo. Cioe, supposto che un locale sia di tipo "non abitabile" come nel caso della soffitta in questione, quali sono i parametri oggettivi identificati dalla normativa e dalle leggi per definire se un locale in un dato momento è stato o meno (o viene correntemente) "abitato"? L'ufficiale in questione non puo certo imporre la sua interpretazione in quello che vede e constata allo stato dei fatti. Ovvero se sulla soffitta vi è stato posto un bel divano con un bel quadro vicino ed un vaso con fiori freschi, come fa a determinare l'ufficiale del comune che quegli oggetti non siano stati semplicemente riposti per la loro conservazione piuttosto che venire correntemente utilizzati. Il proprietario potra dire che ha riposto il letto sulla soffitta perche non c'era piu spazio nel garage (mica uno è obbligato a doverlo percio mettere in piedi....). In base a cosa la parola dell'ufficiale e la sua interpretazione valgono più della mia?

Magari mi sto sbagliando ed esistono delle specifiche norme in tal senso e sarei grato a chi volesse rispondere ed eventualmente spiegare. In ogni caso queste cose mi sono state dette da un geometra.

Grazie a tutti quelli che vorranno intervenire.

@lorenzo-74 said:

Ciao Adele
Le sanzioni sono anche penali
ti riporto ciò che prevede il D.P.R. 380/01

Naturalmente nel tuo caso non stiamo parlando della realizzazione di un intero edificio abusivo, ma nel cambio di destinazione di uso di un sottotetto con conseguente aumento di volume e superficie utile; ma sempre di abuso si tratta e la sanzione sarà commisurata all'entità dell'abuso.

Tale sottotetto non è nemmeno sanabile, come giustamente dici, visto che l'altezza media minima deve essere mt 2.70 e il rapporto tra superficie finestrata apribile e quella di pavimento deve essere di 1/8.

Il sostenere di aver messo un televisore in un sottotetto non abitabile per guardarlo mentre uno si cambia (nonchè un termosifone) lascia il tempo che trova: il sottotetto o è abitabile, o non lo è.
e potresti venir sanzionata, in caso di controlli.

So benissimo che la situazione di irregolarità dei sottotetti è alquanto diffusa (diversi villini nacono già con i finti sottotetti) tanto che so di alcuni ambiti - ad esempio la regione lombardia - in cui è possibile presentare istanza di recupero dei sottotetti stessi; ciò non toglie comunque la sanzione e la denuncia in caso di accertamento da parte dei vigili.

Ciao

.....dimenticavo:

Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....

Cio detto, ripeto, cosa mi impedisce di viverci? O meglio, come fanno a determiare che ci vivo? In base a quali parametri?

E ovvio invece che se sono proprietario di un locale indipendentemente accatastato di tipo "non abitabile" e voglio affittarlo ad uso abitativo, questo certamente non si puo fare e comporta giustamente un rischio penale a carico del proprietario.

Il post "datato" che è stato ripescato è il mio. Condivido in pieno tutte le osservazioni di Pincopallone, sono così palesi che difficilmente si potrebbero contestare! (che sono poi le medesime che i vari costruttori ti dicono, per invogliarti a comprare.....).
Eppure....a suo tempo chiesi informazioni sull'argomento a vari Comuni limitrofi al mio, e le risposte che ottenni furono pressocchè simili: se l'accertamento da parte delle autorità competenti constata che esistono termosifoni, punti luce e quant'altro, il proprietario è suscettibile di denuncia per variazione d'uso!
Forse un bravo avvocato, in caso si volesse intraprendere una causa , ti farebbe vincere ma.....il problema è sempre quello della lentezza della giustizia in Italia che, quand'anche si dovesse risolvere positivamente..... dopo 20 anni ed aver speso un capitale, a cosa è servito? E' più la spesa che l'impresa!
Forse è proprio su questo punto che si fanno forti i Comuni, sanno che a nessuno conviene fare causa.... e così i poveri proprietari "innocenti" si beccano passivamente multa e denuncia......

@adele said:

Il post "datato" che è stato ripescato è il mio. Condivido in pieno tutte le osservazioni di Pincopallone, sono così palesi che difficilmente si potrebbero contestare! (che sono poi le medesime che i vari costruttori ti dicono, per invogliarti a comprare.....).
Eppure....a suo tempo chiesi informazioni sull'argomento a vari Comuni limitrofi al mio, e le risposte che ottenni furono pressocchè simili: se l'accertamento da parte delle autorità competenti constata che esistono termosifoni, punti luce e quant'altro, il proprietario è suscettibile di denuncia per variazione d'uso!
Forse un bravo avvocato, in caso si volesse intraprendere una causa , ti farebbe vincere ma.....il problema è sempre quello della lentezza della giustizia in Italia che, quand'anche si dovesse risolvere positivamente..... dopo 20 anni ed aver speso un capitale, a cosa è servito? E' più la spesa che l'impresa!
Forse è proprio su questo punto che si fanno forti i Comuni, sanno che a nessuno conviene fare causa.... e così i poveri proprietari "innocenti" si beccano passivamente multa e denuncia......

OK Adele,

Però a questo punto se quelli del comune ti riportano le loro informazioni come sicure, fatti dire la prossima volta a quali articoli di legge (o deroghe comunali) fanno esattamente riferimento per affermare che determinati impianti tecnologici non possono essere presenti in locali di tipo "non abitabile". Ed eventualmente condividi qui le eventuali nuove info.

Se quello che dicono i tecnici del comune è vero l'unico criterio che rende irregolare l'utilizzo di locali non abitabili sarebbe la presenza di impianti tecnologici, e non il tipo di uso che effettimamente si fa all'interno di essi.

Eppure rimango molto scettico.... sperem... sono anch'io un "irregolare"....

saluti

Secondo me, anche se provassimo a chiedere ai Comuni a quale legge loro si appellano, non sapremmo mai se hanno detto qualche fandonia....Per essere sicuri dovremmo poi andare a controllare cosa dice realmente 'sta legge.....Questa cosa pero', mi fa venire in mente un'idea: chi e' esperto di internet, potrebbe trovare agevolmente gli articoli che riguardano la legge sulla variazione d'uso.
Penso che anche le deroghe comunali si dovrebbero trovare su internet.

Ti diro' di piu': al piano di sotto io ho un locale accatastato "garage" dove pero' non mettendoci la macchina, lo uso come cantina. Al momento dell'acquisto ci ho trovato un termosifone perfettamente funzionante (che ho spento e davanti ho messo un mobilaccio che uso come ripostiglio).
Difatti gli altri proprietari delle altre villette (e' un condominio di 6 villette tutte uguali), hanno messo al posto della porta basculante, una porta-finestra e l'hanno trasformato in una camera.
Paradossalmente io, che lo uso in modo regolare, potrei essere suscettibile anch'io di denuncia, in quanto da un controllo risulterebbe che il locale ha un termosifone e punti luce. Certo la porta basculante e il fatto che ci siano solo un paio di armadiacci, senza letto e altri confort, giocherebbe a mio favore.....
Ma torniamo sempre al problema iniziale: cosa dice la legge? Siamo veramente alla merce' di interpretazione da parte di chi viene a controllare?

Perchè dici che non sapremmo mai se i comuni ci stanno dicendo una fandonnia? Se ci dicono qual'è l'articolo di legge lo andiamo puntualmente con la nostra intelligenza a controllare.

Poi riguardo le ricerche, ti posso dire che prima di approdare in questo forum, avevo già cercato su Internet circa questo problema. Non ho difatto trovato nessun argomento che associato alla categoria catastale dicesse quali fossero i parametri o requisiti che la determinano. Ci sono i soliti rimandi alle tabelle delle diverse tipologie catastali (A1, A2, C1, C2, T1, T2 etc. etc.). Proprio per questo motivo ho chiesto informazioni ad uno studio di un geometra che mi ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale.

Certo, finche non conosco per bene gli articoli e le normative a riguardo preferisco non fare affermazioni assolute, ma rimango molto scettico che il Comune possa multare un proprietario se nella sua soffitta o garage vi trova un termosifone. Tant'è che non ricordo di aver mai sentito una cosa del genere.

Ora proverò a cercare (o meglio ci riprovo) riguardo cosa determina il "cambio di destinazione d'uso"...

Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia,* per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?*

Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:

@Adele
Se quest'ultimo caso fosse vero , mi domando, se usassi la soffitta come spogliatoio/guardaroba, avrei bisogno di riscaldamento, luce e, perchè no, anche della Tv...dal momento che la mattina mentre mi vesto per andare al lavoro ho l'abitudine di sentire il TG!Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

@Pincopallone
Ovviamente però i termosifoni presenti nella soffitta dovranno comparire nella descrizione dell'impianto di riscaldamento (vedi documentazione di conformità), come le prese elettriche nel disegno del progetto dell'elettricista, come anche le aperture sul tetto (abbaini, lucernari) dovranno comparire nelle mappe catastali.....

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

@lorenzo-74 said:

*Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone. *

Lorenzo, grazie della risposta. Sulla tua frase (non sono riuscita a quotarla, l'ho messa in corsivo) non sono troppo d'accordo con la legge...in quanto, se uso un locale come spogliatoio oppure come ripostiglio, d'inverno, ho bisogno che tali locali siano riscaldati (poniamo che abito a Livigno) pur non rimanendoci in modo continuativo....Ma si sa:dura lex, sed lex.

Quindi, ricapitolando, nel mio "vero garage", la sola presenza di un termosifone, pur essendo presenti due armadiacci, senza altri elementi (letto, tv, ecc) e porta basculante, potrebbe non essere sufficiente a dimostrare che lo uso solo come garage? Mi consigli di farlo togliere? Paradossalmente rischio la denuncia penale per un variazione d'uso che non c'e' mai stata!! Ecco perche' ho qualche riserva su questa legge....

Ciao Adele,
in teoria anche gli spogliatoi hanno dei requisiti igienico - sanitari minimi di legge. La soffitta se non è abitabile (in teoria) non può essere adibita a spogliatoio. Dico in teoria perchè nessuno verrà mai a contestarti la presenza di un guardaroba in soffitta. Ovvio che non possono essere accampate pretese in merito, visto che la destinazione d'uso non è compatibile.

Per quanto riguarda il garage, se tu lo utilizzi per l'effettivo scopo di parcheggiarci l'autovettura non credo che arrivino a contestarti la presenza di un termosifone e di due armadiacci...

Oltre alla Legge credo che esista anche il buon senso, no?

Ciao Lorenzo,
il buon senso, nel mio caso, sono fortunata, puo' essere applicato ma, poniamo il caso che abito a Livigno, quindi ho bisogno del termosifone anche se non uso la cantina come spogliatoio, che ho riposto un letto in modo ordinato (ho spazio e l'ho quindi posizionato adiacente una parete, in orizzontale) il buon senso, all'ispettore cosa direbbe?

Per questo critico questa legge, si affida troppo alle valutazioni personali (o buon senso) dell'Ufficiale del Comune: praticamente e' affidata a lui la valutazione che gli oggetti sono semplicemente riposti oppure che sono utilizzati.
E, come dice Pincopallone, in base a cosa la parola dell'ufficiale vale più della mia?

Ciao Adele, proviamo a ribaltare i ruoli:
tu sei un'ispettrice...

Accedi nel sottotetto di un'abitazione e trovi: un letto (con materasso, un lenzuolo inamidato e una bella coperta), un armadio, prese elettriche, un termosifone, la TV, ecc ecc.
Saresti portata a pensare che quella non sia una camera?

Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso. Ovvio però che la presenza di un letto è incompatibile con un magazzino.

In questo caso l'ispettore provvederà a stilare un verbale; sarai tu a doverti giustificare, dimostrando che quella non è una camera da letto.

Magari, se effettivamente fosse destinata a magazzino (quindi senza il letto) non credo che un ispettore ti contesti la presenza di un termosifone o di una presa elettrica.

Anche lì comunque dipende dalla "rigidità di giudizio" del medesimo.

@lorenzo-74 said:

Non esiste e non può esistere una legge che definisce in maniera inconfutabile gli arredi e le suppellettili necessarie e sufficienti per determinare una destinazione d'uso.
Quindi ne convieni con me che non potendo esistere una legge per determinare una destinazione d'uso, sarebbe dovuta automaticamente non esistere la regolamentazione sulla destinazione d'uso. Che è poi quello che succede negli altri Paesi europei (più progrediti), dove, mi diceva un vicino, non esiste nulla di tutto questo. Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
Mi sembra un sano principio che a casa propria ciascuno di noi debba essere libero di fare come meglio crede.

Vuoi un altro esempio? Avrai notato che il mio quesito iniziale risale a circa un anno fa (che in questi giorni Pincopallone ha riesumato). Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.

Ma, sempre a causa di questa legge, ora se ne pone un altro di problema. I mobili di mia figlia (letto, scrivania e armadio) sono in buono stato e non voglio buttarli (un domani potrebbero servire a lei) ma non ho altro posto dove metterli....Se faccio togliere il termosifone, basterà? Il "buon senso" dell'ispettore cosa gli detterà....? Eppure sarà, a tutti gli effetti, una stanza ben ordinata e pulita, in cui però non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

Come vedi, caro Lorenzo, questa legge non si può considerare molto civile. Da parte mia, la reputo invadente e offensiva, un'interferenza molto intima alla vita privata di una famiglia.

@adele said:

Tra un paio di mesi il mio problema si risolverà "da solo"...perchè mia figlia a settembre si sposa.

Innanzitutto, Adele, tanti auguri per tua figlia!

Venendo al dunque, comprendo il tuo punto di vista ma - spero mi perdonerai - non lo condivido, sarà per deformazione professionale.

Hai scoperchiato un argomento di cui se ne potrebbe parlare per settimane!
Ossia il paragone tra l'estero e l'Italia. Ricordo ancora una puntata di Report in cui si parlava proprio della differenza dei regolamenti e degli adempimenti tra la Germania e l'Italia per ottenere un permesso di costruire.
Da tecnico posso dire che introducendo una procedura simile in Italia sarebbe una catastrofe; innanzitutto vorrei ricordare la particolare complessità del territorio italiano, ricco come sappiamo di aree di pregio paesistico e con il vincolo archeologico sempre dietro l'angolo; conosciamo inoltre il modo di lavorare di molti costruttori, nonchè la mentalità di molti committenti, che già con regole così complesse e stringenti di danni ne hanno creati e ne creano tuttora; figuriamoci con una massiccia liberalizzazione.

In merito a questa frase:

Esiste una cubatura che, dopo l'acquisto, al suo interno, una famiglia ci può mettere e fare ciò che vuole.
Il problema è che il sottotetto non è cubatura, ma rappresenta un'intercapedine che al massimo può essere destinata a ripostiglio. Forse in Germania il problema potrebbe non porsi, magari la soffitta potrebbe concorrere al calcolo della cubatura... (lo dico a puro titolo di esempio - le leggi tedesche non le conosco)

Per il discorso dei mobili, il discorso è sempre lo stesso. Nessuno ti vieta di accatastare il letto, la rete e il materasso come in molti fanno in cantina; il discorso cambia se di fatto rimane una stanza ben ordinata e pulita, ed indifferentemente se non ci soggiorna nessuno in modo continuativo!

@adele said:

Il geometra che ti ha assicurato che gli impianti tecnologici non determinano l'uso del locale, non ti ha però aggiunto la cosa più importante, ovverosia,* per lui, allora, cosa determina l'uso del locale?*

Qualcosa ci deve pur essere, altrimenti nessuno andrebbe a richiedere al proprio Comune la "variazione d'uso" (con tutte le spese che ciò implica: versamenti al Comune e parcella al geometra), sapendo che il Comune non può decidere se, trovando una bella cameretta pulita, con letto e armadio, è utilizzata come camera da letto o come soffitta.

Ripensandoci, mi sa che su internet è difficile trovare la normativa specifica: bisogna sapersi barcamenare tra articoli, richiami di altri articoli, deroghe comunali, etc.etc.

Perchè non fai anche tu la stessa domanda (al telefono) che feci io a suo tempo (nel Lazio) agli studi tecnici dei Comuni a te limitrofi? Sarei curiosa di sapere cosa rispondono, se le risposte sono simili a quelle che diedero a me!

"Cosa rende un locale abitabile?" Gia questa domanda secondo me non è formulata correttamente. Secondo me sarebbe piu corretto dire, "quali sono i requisiti che un locale deve avere per poter essere accatastato come abitabile"? Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Detto cio, e senza che me lo dicesse il geometra, so che i requisiti che sono necessari per l'abitabilita sono: superfice minima (se non sbaglio 9 mq), altezza minima (2,70), rapporto aeroilluminante (mi pare 1/8) delle finestre. Eccetto deroghe comunali. Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

A mio avviso invece la questione di dove sia concesso installare termosifoni o lucernari, non è espressamente normata dalle leggi edilizie. Allo stesso modo in cui (e di questo ne sono certo!) la regolamentazione del sottotetto (vedi questioni relativi agli aspetti della proprietà) NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.

Provero' a sentire il mio comune di residenza. Non appena avro saputo come rendermi meglio..........anonimo!

@lorenzo-74 said:

Ciao Adele, ciao pincopallone;
provo a dare una risposta, anche se non esaustiva.

Gran parte dei nuovi edifici mono o plurifamiliari con tipologia a villa o villino sono ormai così realizzati dai costruttori: seminterrato (finto) non abitabile ad uso posto auto pertinenziale e possibile annessa cantina; sottotetto (finto) non abitabile ad uso soffitta o vano tecnico.

Il tutto perchè, come penso tutti sappiamo, sui suoli edificabili è consentita l'edificazione senza però oltrepassare dei valori prefissati dal piano regolatore come per l'indice di fabbricabilità fondiaria. Detto questo, per i piani terra e magari i primi piani i costruttori sfruttano tutta la cubatura disponibile, e poi creano due livelli agguntivi sfruttando ad hoc cavilli legislativi, come può essere per il piano seminterrato la dotazione obbligatoria di parcheggi pertinenziali di cui alla Legge Tognoli, e per sottotetto sia la possibilità di realizzare un tetto a falde facendo iniziare l'inclinata dalla linea di gronda (ossia il limite superiore della cubatura effettiva), sia la possibilità di inserire vani tecnici richiesti anche da recenti leggi nazionali e regionali. Per esempio parlando di risparmio energetico e di energie rinnovabili l'agibilità delle nuove costruzioni è subordinata al possesso di requisiti minimi come la presenza di pannelli solari e fotovoltaici e relativi impianti che hanno bisogno di un apposito locale, un sistema di raccolta delle acque meteoriche ecc.

Varianti al progetto depositato ovviamente abusive e tra l'altro non autorizzabili (magari sanabili solo in determinate condizioni) portano ad avere un edificio con sala hobby e bagno al piano seminterrato, i due piani regolamentari più una camera e un bagno in mansarda.

Detto questo, direi che può essere tranquillamente contestata la presenza di una camera da letto con termosifone in una soffitta non abitabile, come la realizzazione di lavori non compatibili con le destinazioni d'uso esistenti (es. apertura di finestre, realizzazione di un bagno, ecc).

Infine:
Ovvio che sono ragioni insostenibili; la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone.

Valuta se hai la possibilità di sanare la situazione anche con la recente legge sul recupero dei sottotetti.

Per rispondere a Pincopallone; l'agibilità è data, oltre alla metratura e altezza necessarie, anche dei corretti rapporti aeroilluminanti, come ad esempio la superficie finestrata pari ad 1/8 della superficie di pavimento). In genere nei sottotetti l'apertura di finestre non è consentita; è autorizzabile collocare delle velux sul tetto, ma di dimensioni tali da non assicurare i rapporti aeroilluminanti minimi... altimenti non ti danno il permesso di costruire.

Il fatto che su alcune costruzioni non vengano accatastati (e quindi dichiarata la presenza) alcuni vani, è un aspetto. Se questi vani accatastati come non abitabili, possano disporre di impianti tecnologici è un altro. Avere delle finestre sul tetto di un vano non abitabile di grandezza tale da non essere uguali o maggiori al rapporto aeroilluminante fissato per i locali abitabili, può anche essere ragionevole e logico, ma tutto in definitiva dipende da cosa definisce e concede esattamente la legge e la normativa edilizia in merito. A quali normative fai riferimento esattamente?

E sicuramente accettabile e logico quanto da te affermato secondo cui "la non abitabilità implica la non idoneità alla presenza continuativa delle persone", ma se la normativa è carente e non determina quali siano le situazioni o i parametri oggettivi per identificare questa situazione, la legge avrà solo una valenza indicativa e non potra avere alcun ulteriore effetto (coercitivo o sanzionatorio, etc). Quindi, le tue affermazioni secondo cui, non esistendo una normativa in merito, valgono le constatazioni e le conclusioni che l'ufficiale del comune trae dalla sua osservazione, a mio avviso -dette cosi- sono pura mistificazione e non hanno alcun valore. Bisogna che troviamo la normativa a riguardo, per poter tutti quanti capire come stanno le cose. Sopratutto riguardo la iterazione tra presenza di impianti tecnologici e cambio d'uso. E quandanche al di la della iterazione sopramenzionata il nostro ufficiale abbia ulteriori pseudo-poteri nel determinare a suo piacimento che un letto non sia stato solamente riposto/conservato, bensi correntemente utilizzato, bisogna indicare quale normativa esattamente glieli conferisce. Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.

Ciao Pincopallone,
ti espongo in sintesi le mie considerazioni/risposte alle tue osservazioni.

@pincopallone said:

"Cosa rende un locale abitabile?"

I requisiti principali richiesti sono:

• Che l'immobile sia stato costruito mediante regolare licenza edilizia / concessione / permesso di costruire e/o sia corredato di regolare concessione in sanatoria se condonato;
• Che lo stato dei luoghi sia ovviamente conforme ai relativi progetti depositati;
• Che siano stati completati i versamenti degli oneri di urbanizzazioni e del costo di costruzione;
• Addirittura di non avere carichi pendenti in relazione ai delitti di cui agli artt. 416 bis, 648 bis e 648 ter del Codice Penale;
• Che i locali con destinazione d?uso cucina e/o posti di cottura sono dotati di cappe sopra i fornelli comunicanti con le canne di esalazione;
• Che i muri siano adeguamente prosciugati;
• Copia del certificato di collaudo statico depositato al Genio Civile;
• Copia della dichiarazione presentata per l?iscrizione al catasto dell?immobile;
• Copia delle dichiarazioni delle imprese installatrici che attestino, per gli impianti di nuova installazione, la conformità degli stessi;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• Copia della certificazione attestante l?imbocco in fogna, eseguito a regola d?arte e nel rispetto della normativa di settore.

Dato che ovviamente non mi sono inventato nulla tali dati li ho presi da QUI.

Come si può vedere quello che ho linkato è il modulo di richiesta dell'agibilità del Comune di Roma che è naturalmente basato sul regolamento edilizio e di igiene del Comune di Roma, oltre ovviamente alle normative nazionali e regionali in materia.
Sottolinerei regionali, perchè dobbiamo ricordare che la competenza per le leggi urbanistiche ed edilizie, salvo i principi generali, spetta alle Regioni.

Tanti altri aspetti vanno considerati, anzi sono stati già considerati in fase di emissione del permesso di costruire da parte del Comune; riporto un elenco scritto di getto e che quindi non può essere esaustivo:

• Possedimemento dei seguenti requisiti minimi (ad esempio vano di 9mq, cucina almeno di 6mc - da regolamento edilizio romano - stanza di soggiorno di almeno 14mq, camera matrimoniale di 14mq, altezza minima mt 2.70 per i vani principali e 2.40 per corridoi e bagni, rapporti aeroilluminanti, ecc;
• Previsione di impianti e attrezzature necessarie per la riduzione del fabbisogno energetico da fonti non rinnovabili; ad esempio un fabbisogno di acqua calda dell?edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento; il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare, il recupero delle acque meteoriche, uso di miscelatori aria/acqua, ecc;
• Esistenza delle opere di urbanizzazione primaria;
• Valutazione provvisionale del clima acustico;
• eventuali N.O. degli enti preposti ai vincoli;
• Altre a seconda della destinazione d'uso dell'immobile e della zona omogenea di P.R.G. in cui l'immobile ricade.

@pincopallone said:

Infatti nel primo caso si esclude intrinsecamente a priori la possibilità che un locale dotato di caratteristiche per l'abilità, possa venire potenzialmente e al contrario accatastato in una categoria di tipo "non abitabile", sebbene sia una cosa che non abbia molto senso "economicamente" parlando. E di questo non ne saeri sicuro al 100%, non conoscendo perfettamente le leggi.

Vorrei fare una considerazione.
L'accatastamento di un immobile avviene di solito con la pratica DOCFA; il tecnico incaricato che accatasta l'immobile naturalmente lo fa in base ai provvedimenti autorizzativi rilasciati e di regola non accatasta se ci sono difformità. Il tutto è sotto la responsabilità del tecnico stesso che in teoria potrebbe anche accatastare una soffitta come camera, visto che non deve allegare alla pratica le planimetrie inerenti i permessi ricevuti ma solo i relativi numeri di protocollo; ma ripeto ne potrebbe tranquillamente rispondere...

Seconda considerazione: anche se ci fosse la regolarità catastale questa non implica automaticamente la regolarità edilizia ed urbanistica, di cui i tecnici potrebbero richiederne documentazione.

@pincopallone said:

Il termosifone invece non credo sia un requisito. Infatti, come ho già addietro argomentato, perche mai una casa costruita in Sicilia magari con elevati criteri di efficenza energetica, dovrebbe "obbligatoriamente" dotarsi di termosifoni? Chi lo dice?

Infatti non lo dice nessuno; l'immobile potrebbe tranquillamente non averli se soddisfa i requisiti di confort termoigrometrico minimi.

@pincopallone said:

NON sono trattate in alcuna maniera dalla normativa edilizia nazionale, ma ci si è dovuti affidare alle sentenze che sono giunte man mano a riguardo dai vari tribunali. Con molta probabilita a decidere sulle questioni suddette, interviene unicamente la normativa edilizia comunale.
... e la normativa edilizia regionale, non dimentichiamolo.

@pincopallone said:

Altrimenti è fuffa: e se ho la certezza di questa carenza porto in giudizio il Comune e stai sicuro che vinco la causa.
Per concludere, non è fuffa; deve essere garantito il rispetto delle norme nazionali, regionali, comunali (legate al prg e ai regolamenti edilizi ed igienico sanitari locali).

Lorenzo,

Seriamente parlando, si vede che di questi argomenti te ne intendi bene. Hai fornito un elenco esaustivo di un molteplice numero di requisiti richiesti per l'abitabilità di una costruzione.

Tuttavia tutto quanto hai scritto a me non sembra riesca a risolvere in alcuna maniera (e conseguentemente ad accreditare la tua ipotesi) la questione se gli impianti tecnologici o lucernari possano stare o meno in un locale di tipo non abitabile. Nemmeno per conseguenza indiretta: infatti non essendo gli impianti tecnologici inseriti nell'elenco dei requisiti per l'abitabilità che hai fornito, non si puo nemmeno affermare che i locali che li hanno devono per forza essere di tipo abitabile, con conseguente pena di abusività.

Secondo la tua logica infatti un locale che non abbia un requisito per l'accatastamento in una categoria abitabile, allora non deve averne nessuno (di requisiti). Cioè se un locale ha la superfice minima insufficente (es. 3 mq) allora dovrebbe avere anche l'altezza minima insufficente (meno di 2,70 mt), e dovrebbe avere delle finestre che non soddisfano il rapporto aeroilluminante di 1/8. E infine non deve avere nemmeno termosifoni, punti luce ne prese elettriche. Altrimenti è un locale abusivo perche si configura un cambio d'uso (verso l'abitabilità). Invece io penso che questo locale che ha una superfice minima insufficente una volta accatastato come locale non abitabile (es. ripostiglio, categoria c1,c2, t1, t2 etc) possa mantenere comunque una altezza di 2,70. E possa avere anche un termosifone... In caso contrario, dove è scritto che alcuni requisiti possono comunque starci (es. l'altezza) ed altri no (es. i termosifoni)?

Come ho già detto nei precedenti post, ho il forte sospetto che a regolare la possibile presenza di impianti tecnologici presso i locali accatastati come non abitabili, siano i regolamenti comunali. E come giustamente fai notare tu anche Regionali. Se le cose stanno cosi, per chi ha fatto tali opere tecnologiche, si puo sperare che il comune/regione di residenza non si sia pronunciato nel merito.

Riguardo il fatto che un locale che non ha i reguisiti minimi venga accatastato come abitabile, sono d'accordo con te che il tecnico che ha fatto accatastare il locale in quella maniera sia perseguibile e sono d'accordo con te che la cosa non è concessa ne si deve fare. Io mi riferivo al caso contrario: un locale con i requisiti per l'abitabilità che venga accatastato in una categoria "non abitabile". Non credo abbia molto senso (anche se legittima per conseguenza il discorso sui termosifoni), ma credo che quasi certamente il legislatore abbia provveduto a non permettere una simile cosa per motivi di evasione fiscale (vedi valore catastale, ICI, etc).

Infine riguardo ai poteri di valutazione dell'ispettore comunale (al di fuori di parametri oggettivi quali appunto la presenza di impianti tecnologici ed altre caratteristiche obbiettivamente misurabili), mi sembra a dir poco una assurdità.

Ciao Pincopallone.
Come avrai potuto capire, io sono un tecnico e ragiono pertanto da tecnico, e per di più con riferimento al regolamento edilizio di Roma e le leggi del Lazio, visto che lavoro a Roma. Se dovessimo parlare della Lombardia o della Sicilia ovviamente i discorsi potrebbero cambiare.
Te lo dico con sincerità... è vero, molte norme sono ad interpretazione dei vari tecnici comunali; spesso e volentieri se vai da un tecnico la pensa in una maniera e se vai da un altro tecnico, anche dello stesso ufficio, la vede in maniera differente. Chi fa questo lavoro sa che barcamenarsi per gli uffici comunali non è per niente facile.
Ci sono ovviamente dei paletti fissi che sono quelli che ti ho elencato; ce ne sono altri - come il discorso del termosifone - che va purtroppo ad interpretazione visto che la norma non lo specifica chiaramente. Io personalmente, e molti tecnici, la presenza di un termosifone la ritengo "una forzatura", visto è un chiaro indizio di fruizione del locale.
Per quanto riguarda un vano sottotetto non abitabile la regola (e ti parlo sempre di Roma) è che dalla linea di gronda, ossia dalla fine dell'ultimo solaio, puoi mandare due falde al 35% di pendenza, fino al raggiungimento dell'altezza massima interna di mt 2.20. Con questa altezza puoi anche avere un vano ben oltre i 9mq, ma è sempre e comunque non abitabile anche se provvisto di aperture.

Per quanto riguarda il discorso dell'accatastemento, ogni immobile va accatastato con le precise destinazioni approvate; non è quindi possibile dichiarare abitabile quello che non lo è, e viceversa.

Valuta inoltre che stiamo parlando senza cognizione di causa; la situazione precisa di Adele non la conosco e pertanto stiamo facendo un discorso totalmente ipotetico...