@Lokken said:

Il mediatore riceve compenso unicamente a vendita avvenuta. Il contratto a personam cambia tale situazione.
Se voi non avete firmato un obbligo preciso, il mediatore tenta l'estorsione.

Fate mettere per iscritto o su nastro tale richiesta, così da poterne trarre vantaggio: una minaccia registrata, un raccomandata o telefonate intimidatorie.

sicuramente l'agente non è pirla da mettere per iscritto nulla...e registrarlo a sua insaputa serve poco e niente. NON puoi usare quella registrazione in tribunale come " prova " ..a parte che non siamo in america e non è un telefilm tipo perry mason 1 .. anche se fosse una causa di questo tipo avrebbe tempi biblici , con il risultati poco utili..
tu dici che può chiedere i soldi solo a vendita avvenuta ....è quasi del tutto un errore ! primo bisogna capire che tipo di contratto preliminare ha fatto, ma nel 99 % dei casi sarà sicuro un classico prestampato con le 4 copie in carta carbone..questi contratti ogni agenzia si preoccupa BENE di mettere la clausola dove il compratore DEVE pagare la parcella di tot ( 3 % è troppo !!!!! doveva trattare ! ) a contratto preliminare firmato e controfirmato per accettazione dal venditore ! e qui di solito si fa mettere se non c'è la clausola invece che tutela il compratore dell 'ok della banca visto che non tutti hanno i soldi cash ma in genere si chiede il mutuo..
vendita avvenuta solo con il rogito , ma la parcella la paghi quando l'agenzia ha predisposto tutto e manca giusto l'atto dal notaio..

@glm2006ITALY said:

No un attimo vediamo di chiarificare alcune cose..... visto che sono stato AI per 4 anni!

A) nel tuo caso l'agenzia SBAGLIA e di grosso: il 3% lo può chiedere ed è giusto visto che l'affare dal punto di vista giuridico si è concluso (il venditore potrebbe benissimo obbligarti a comprare....)
B) ti sbagli di grosso a pensare che l'AI si metta comodo comodo in poltrona, inserisca annunci sui giornali e sul web e poi stia con le "mani in mano" ad aspettare "polli da spennare"

1. l'AI deve controllare l'immobile che vende perchè ne è responsabile: sai quanti immobili con abusi o invendibili ci sono?
2. Non è che ogni volta l'affare viene concluso... possono capitare dei casi in cui fai visitare un immobile a 20 persone diverse senza concludere assolutamente nulla!
3. ci si scontra ogni giorni con i "furbetti dello scavalco" gente alla quale non interessa nulla che anche l'AI deve mangiare, pagare le tasse, vivere... che dopo aver individuato l'immobile scavalca e non paga... tempi minimi per dimostrare qualcosa ed arrivare alla 1° sentenza almeno 4 / 5 anni..... a me è capitato un caso in cui l'acquirente era venuto con un suo amico, ha comprato un terreno con me visitato, scavalco con aiuto di un geometra ed alla fine non pagava dicendo che era solo venuto ad accompagnare l'amico!

Detto questo rispondi chiaramente all'agenzia che salderai il dovuto 3% ma che l'altro 3% lo vada chiedere alla parte venditrice..... primo ha incassato comunque la caparra secondo è tenuto esattamente quanto voi al pagamento della mediazione.

al punto A non si capisce bene la tua frase...l'agenzia non sbaglia di grosso a pretendere il pagamento della parcella per la parte dell'acquirente ( forse intendevi che l'utente sopra sbagliava ? bho...non ho capito davvero ..) però poi dici una cosa mostruosamente sbagliata ! il venditore non può obbligare nessuno a comprare un bel niente ! a questo serve la caparra confirmatoria che ha versato ! il venditore ha quella come "" risarcimento "" nel momento in cui non si arriva al rogito e quindi lui ha tenuto l'immobile o in questo caso il terreno bloccato senza poi concludere l'affare....PUò SI fare causa per chiedere dei " danni " maggiori oltre a quello che è il valore della caparra..che di buona norma si fa il 10 % ma può essere più o meno e va da caso a caso... può fare causa e in alcuni casi vincere e chiedere un pagamento di danni oltre al valore della caparra sarebbe poi il giudice a stabilire , in base a quanto tempo l'immoble è rimasto fermo e bloccato per " colpa " di questo contratto preliminare che poi non si è trasformato in vendita..diciamo che il venditore dovrebbe dimostrare con documenti alla mano che in quel lasso di tempo ha ricevuto altre offerte e ha dovuto dire di no perchè era già in trattativa e aveva già un contratto preliminare firmato in mano.. ma nessun giudice potrà mai obbligare nessuno a comprare un bel niente !!! voglio vedere come mi costringono a comprare qualcosa , soprattutto se magari non possiedo la somma di denaro in banca pronta belle bella che in questo lasso di tempo durato anni io , molto stupidamente, non avrei spostato a nome di qualcun altro ! o magari dici che può anche obbligare una banca a darmi un mutuo a tasso agevolato ?? dai....

sul punto B sono d'accordo e in disaccordo ...dipende da persona a persona...ma è un luogo comune pensare che l'agente immobiliare non facciamo un gran che e garantisco che se si è un attimino intelligenti e pratici l'agenzia immobiliare è del tutto superflua !

sul tuo punto 1 ... mi spiace ma ti sbagli ancora ! la frase giusta sarebbe " l'agenazia DOVREBBE , SAREBBE BUONA COSA, è MORALMENTE tenuta a... ( con la morale non si va da nessun parte nel nostro bellissimo mondo ) controllare l'immobile se è o meno libero da vizi, se è di propiretà piena, se il proprietario ci sta pagando ancora un mutuo o meno, se tale mutuo è legato da un garante o meno....e tante altre belle cose che in genere un agente immobiliare medio di oggi non sa nemmeno che esistono ! questo non per prendermela con gli agenti immobiliari in generale eh, credimi, ma ho visto e conosco tanti ragazzi / ragazzini che vengono lanciati quasi con un calcio ( simbolico ) nel mondo delle vendite immobiliari senza avere la minima preparazione ...effettivamente possono perchè in un agenzia il vero agente deve essere abilitato ma poi tutti gli altri possono solo essere li come apprendisti, come segretari, come tempi determinati continuamente rinnovati...e intanto svolgono a tutti gli effetti il lavoro dell'agente ma al momento della vendita vera e propria salta fuori l'unica persona che è DAVVERO un agente..

punto 2 : davverooooo ???? vuoi dire che un agente immobiliare magari fa vedere lo stesso immobile a più perSone che poi però NON LO COMPRANO ???acciderbolina non l'avrei mai detto !!! ( davvero non offenderti permettimi un po' di ironia ...mi è spuntato un sorriso nel leggere !! era ovvio quel punto !!! )

punto 3, ti do solo ragione....la tattica che hai descritto è molto comune e semplice da attuare.. esempio andiamo io e te, sono IO che voglio comprare e tu se solo l'amico..però andiamo e diciamo che sei TU che vorresti comprare così TU firmi il foglietto che ti vincola e se dovessi TU comprare devi pagare l'agenzia...intanto io vedo l'immobile , vedo dove si trova con via e tutto e trovo il modo di contattare il proprietario chiedendo ai vicini o nei dintorni..purtroppo succede e si, in questo caso non sono tutelati gli agenti..diciamo che dovrebbero far firmare il foglietto a tutte le persone che ci accompagnano quel giorno ma anche qui è ovviabile perchè uno può mandare l'amico a vedere e poi comunicare indirizzo e zona e tutto..

detto tutto ciò, non è certo che il venditore pure debba pagare la sua parte di parcella..non sappiamo che accordi avessero e cosa abbiano firmato loro..poco ci importa a noi che compriamo.. ha firmato che paga nel momento in cui si conclude il preliminare, paga quello...SPERO VIVAMENTE che non ci sia una clausola stampata o aggiunta dall'agente prima di firmane che dice che il compratore si fa carico di tutte e 2 le parcelle nel caso si tirasse indietro prima del rogito...in quel caso sinceramente non saprei quanto possa essere messo atto quel contratto da un giudice però sicuramente chi firma un preliminare del genere ha dei seri problemi, scusate eh..

@glm2006ITALY said:

Beata ignoranza! (senza offesa nè!)

1. tu pensi che si prenda sempre il 6%? la maggior parte dei proprietari non ti paga nulla...
2. Ti ha chiesto il 3% e tu sei stato d'accordo? tu pensi che se trattavi sul 2% pur di far sfumare l'affare non "cedeva" ?
3. le società che comprano direttamente sono società immobiliari e NON agenzie immobiliari.
4. Si, il mediatore è tenuto, esattamente come il notaio, a verificare l'immobile! dal notaio fai il rogito ma un AI può farti un compromesso e registrarlo in conservatoria dei registri immobiliari.

Se pensi sia un lavoro "privilegiato".....prego!
Prova per 4/ 5 anni e poi vedi come è "privilegiato"......

Non so in che zona stavi comprando immobile ma da certe parti il 3% vuol dire sui 2.000 / 2.500€....

Senza nulla togliere trovo ben più caro e privilegiato l'avvocato.... non ha problemi a recuperare i crediti, è ben tutelato.... e per preparare un esposto in procura + 2 raccomandate mi ha chiesto poco meno di 900€......

1 la maggior parte dei proprietari non paga nulla e fa bene! ho sempre trovato scorretto che si prendano soldi da entrambe le parti... però è solo il mio personale pensiero liberi tutti di darmi contro
2 sono d'accordo! doveva puntare al 1% e concludere all,1,2 massimo 1,5% ....magari all'inizio l'agente dice no ma poi di sicuro chiama...
3 vero, ma anche le agenzie immobiliari possono comprare...in ogni caso di solito è il titolare che compra per se quando vede un'affare, oppure usa un prestanome che può essere il fratello cugino moglie ecc ecc
4 ancora , come prima, ti dico no! a parte che al massimo depositi all'ufficio registri..in conservatoria ci sono gli atti notarili.. non è tenuto...dovrebbe si...sarebbe il suo lavoro...nelle pubblicità ti dicono sempre che controllano vita morte e miracoli dell'immobile e del venditore per garantire la massima sicurezza e serietà da parte di tutti! sappiamo bene tutti che NON è così.. in parte per risparmiare certe spese di visure varie e in parte per una questione di tempo. però non hanno tutti questi obblighi ! il notaio si ! su questo guarda ...ti do la mia certezza più assoluta perchè ho avuto più esperienze dirette con casi alcuni analoghi e puntualmente l'agenzia poi risponde " e ma non è il mio lavoro controllare quella cosa lì ..."
ti racconto brevemente una mia esperienza come acquirente ?? ( se per breve si può dire, il mio post è chilometrico..)

vedo una casa. mi piace. agenzia immobiliare mi da tutte le garanzia che è tutto ok, ha controllato tutto..io chiedo anche se il proprietario ha o no il mutuo e mi dice di no..
SCEMO IO ED è SOLO COLPA MIA perchè ai tempi ero molto giovane e non capivo nulla della vita e degli affari e pensi sempre che sei su una bella poltrona in un bel ufficio con un uomo di una certa presenza con giacca e cravatta allora sia tutto perfetto....
faccio il preliminare che viene accettato e pago i miei bei 20mila euro così sull'unghia . e pago pure l'agenzia che mi propone pure di fare qualcosa in nero ( fortuna che non ero così stupido nemmeno ai tempi..."no no" gli ho detto " fammi tutto regolare non sto qui a fare cose strane per risparmiare mille euro ) ..
il rogito era fissato di lì a un paio di mesi ( anche lì..colpa mia...dovevo accorciare i tempi ) . contratto ovviamente depositato all'ufficio registri..
poco prima della data stimata del rogito mi chiama il propiretario a casa sua, non la casa che dovevo prendere, mi presenta un tizio e mi dice che quello era il nuovo proprietario della casa per cui avevamo fatto il preliminare ..bella situazione eh ? questo era il suo garante del mutuo, dato che lui non pagava il mutuo lo pagava il garante per lui che a un certo punto ha ritirato l'immobile ..ovviamente tutto fatto apposta eh.. mi dicono che non ci sono problemi che il nuovo proprietario è ben disposto a vendermelo, ma non alla cifra pattuita con il primo proprietario ! e si...bella fregatura...

non sprecatevi a darmi risposte p soluzioni o dire la cazz....@@##**...ta del secolo che è impossibile perchè avevo un contratto ..un rogito anche se datato DOPO un preliminare ha ovviamente valenza e il preliminare in quel momento lo posso usare per pulirmi il naso perchè non è un atto notarile ma solo un contratto tra privati..il che mi da si tutto il diritto di avere il doppio della caparra più le spese più interessi più eventuali danni perchè, nel frattempo, ho smesso di cercare casa..ma di sicuro prenderò tutti i soldi indietro ovvio no?? come a dire che questa personcina ha qualcosa intestato...niente immobili, niente case, un conto in banca in rosso e ormai chiuso tra l'altro, niente auto, niente moglie , niente lavoro ne pensione ne entrate in bianco di nessun genere ...diciamo che il decreto ingiuntivo è lì insieme a quel famoso contratto preliminare insomma! è utile per scacciare le mosche se lo arrotolo !
in tutto questo l'agenzia c'entra qualcosa ?? posso citarla ?? posso chiedere un risarcimento ?? indovinate un po' la risposta ...e non tirate a indovinare suvvia ! no e no e no e no...e no rimane ! e non ho sentito solo un avvocato ahimè !

questo per dirvi che chi come me odia le agenzie immobiliari ha le sue buone ragioni..chissà perchè il 90% delle persone che compra una seconda casa cerca SOLO i no agenzia!
ed ecco che la tattica dell'amico che fa finta di essere interessato torna utile perchè ti girerebbero troppo le baline sapere che se ti piace la casa e la vuoi devi ancora sborsare altri soldi a un'altra agenzia...

altro piccolissimi aneddoto dai dai :
vedo una casa, bellissima ..mi piace..la prendo.. preliminare tutto ok rogito tutto ok ( a parte che si è inventato che l'ex proprietario era un piastrellista e ha rifatto tutto il pavimento che era molto bello , poi parlando con il proprietario è si un piastrellista, ma lui l'appartamento non l'ha manco mai viso dentro..lo aveva preso solo come investimento ) davanti al notaio quel giorno aveva 2 compiti lui, l'agente, ossia portare le chiavi della casa e portare una copia dell'assegno con il quale l'ho pagato ..le chiavi sono andato a prenderle io nel pomeriggio in agenzia e l'assegno bhè ha fatto pure finta di cercarlo in tasca e DIETRO LA SEDIA , giuro la scena comica come un bimbo che a cui la maestra chiede i compiti che NON ha fatto ma dice che li ha dimenticati..fortuna che io avevo tutte le mie fotocopie e ho dato io la copia al notaio che nel mentre ha quasi insultato l'agente, e poi deriso alla grande il suo operato....con il consenso di tutti i presenti !! sempre per questa vendita questo agente furbone aveva detto che la cucina, unico mobile presente in casa era compreso , quando invece al proprietario veniva comoda per un altra casa e la voleva togliere.. fortunatamente io non la volevo e avrei solo dovuto pagare per farla smontare e portar via. almeno lì mi è andata bene..

Beh scusa ma quanto ti è capitato non è un AI... è un truffatore !

Comunque anche l'AI per legge dovrebbe fare alcuni controlli:

Art. 1759 Codice CivileFonti → Codice Civile → LIBRO QUARTO - DELLE OBBLIGAZIONI → Titolo III - Dei singoli contratti (Artt. 1470-1986) → Capo XI - Della mediazione
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso [1746]

Personalmente mi è capitato un caso in cui lui ingegnere e la moglie avvocato stavano cercando di vendere un immobile (loro) pignorato al 50%.....

Perchè dovrebbe essere scorretto essere pagati dai proprietari???
D'altronde grazie al lavoro dell'AI "intascano" 100.000, 200.000, 300.000, ecc €!

Secondo me dovrebbero pagare solo i proprietari!

Per quanto riguarda i "ragazzini mandati allo sbaraglio" ti do ragione ma... se non ti ha seguito un AI durante la trattativa ed il titolare munito di patentino "appare" solo per una firma a rigor di legge posso rifiutarmi di pagare la mediazione....

Si' appunto, deve comunicare le cose circostanze a lui note, quindi, dato che non va a verificare ipoteche o altro che spettano al notaio, lui non sapeva nulla!! Bisognerebbe che fossero obbligati a sapere, non solo a comunicare cio' che sanno.
E condiviso che gli agenti immobiliari debbano essere pagati dal mandante, il venditore, che ha affidato il proprio immobile, spesso in esclusiva, all'agenzia. Loro provano a concludere la vendita, ergo il venditore che incassa, da' una proporzione al mediatore.
Per quanto riguarda i prezzi, magari Novara e Vercelli hanno prezzi piu' bassi, ma in Liguria e Toscana, a meno di andare a sbattere in paesi imbriccati in cima ai monti, non si trova NULLA ai prezzi che sono stati menzionati qui, nemmeno un garage!:x

@Togannewf said:

Si' appunto, deve comunicare le cose circostanze a lui note, quindi, dato che non va a verificare ipoteche o altro che spettano al notaio, lui non sapeva nulla!! Bisognerebbe che fossero obbligati a sapere, non solo a comunicare cio' che sanno.
E condiviso che gli agenti immobiliari debbano essere pagati dal mandante, il venditore, che ha affidato il proprio immobile, spesso in esclusiva, all'agenzia. Loro provano a concludere la vendita, ergo il venditore che incassa, da' una proporzione al mediatore.
Per quanto riguarda i prezzi, magari Novara e Vercelli hanno prezzi piu' bassi, ma in Liguria e Toscana, a meno di andare a sbattere in paesi imbriccati in cima ai monti, non si trova NULLA ai prezzi che sono stati menzionati qui, nemmeno un garage!:x

si...quelle zone sono molto care ed essendo le parcelle in percentuale sempre il prezzo si alza notevolmente..ma in ogni caso perchè diamine non hai trattato quel 3% ??? il 3% è il classico che mettono ovunque...poi tu chiedi 1 loro ridono dicono che non possono, tu ripeti che o 1 o niente, loro fanno finta di impegnarsi e dicono una roba tipo 2,8 e tu devi ridere e fare quasi l'offeso...non ti smuovi dall'1 e allora dovrebbero abbassare notevolmente intorno al 2...ancora troppo secondo me. poi dipende sempre da quello che hanno firmato con il venditore , a volte il venditore dice ( io penso GIUSTAMENTE ) " tu vendimela che tanto i soldi li prendi da chi compra " e non firmano nulla...in quel caso un agente non abbassa molto al compratore perchè ha solo quel guadagno..se magari sa che di là prende un 1 o 1,5% può trattare benissimo con te, ovviamente solo se cominci tu la trattativa--
per la storia di coprire le spese ANCHE della parte venditrice non so bene, informati chiedi a un legale ...ma A RIGOR DI LOGICA la caparra serve appunto per tappare eventuali spese e danni che il venditore subisce dalla non vendita. come dicevo nell'altro post lui potrebbe sostenere ( giustamente ) che ha tenuto l'immobile o il terreno bloccato e ha perso tempo , non lo ha venduto, ha magari tolto gli annunci pubblicitari che aveva, ha detto di no ad altri...questo comporta ritardi, magari poi ci deve pagare l'ici o imu o quello che vuoi tutto perchè gli hai tardato la vendita di qualche mese...insomma a fare casini non se ne viene più fuori !

@glm2006ITALY said:

Beh scusa ma quanto ti è capitato non è un AI... è un truffatore !

Comunque anche l'AI per legge dovrebbe fare alcuni controlli:

Personalmente mi è capitato un caso in cui lui ingegnere e la moglie avvocato stavano cercando di vendere un immobile (loro) pignorato al 50%.....

Perchè dovrebbe essere scorretto essere pagati dai proprietari???
D'altronde grazie al lavoro dell'AI "intascano" 100.000, 200.000, 300.000, ecc €!

Secondo me dovrebbero pagare solo i proprietari!

Per quanto riguarda i "ragazzini mandati allo sbaraglio" ti do ragione ma... se non ti ha seguito un AI durante la trattativa ed il titolare munito di patentino "appare" solo per una firma a rigor di legge posso rifiutarmi di pagare la mediazione....

ma ha anticipato l'altro utente....lui DEVE comunicare quello che SA ...e vai a dimostrare che lui sapeva.. significherebbe avere una sua dichiarazione scritta e firmata che dice che lui sapeva certe cose e le ha omesse, oppure trovare tra i suoi file dei documenti che dimostrano che sapeva perchè ha fatto certi controlli e certe visure..per avere tali prove O le hai ottenute illegalmente, quindi non hanno valore legale e anzi ti creano solo grane, O le ottieni perchè fai denuncia e causa e allora le forze dell'ordine si occupano di controllare per te..ma in quel lasso di tempo un pc ci metti poco a formattarlo ! non sono più gli anni 80 dove servivano i tritadocumenti e un cestino di ferro con alcool e accendino......
ma poi non c'è nulla da cancellare perchè tanto loto le visure NON LE FANNO !!!

detto questo, si i ragazzini non dovrebbero svolgere il lavoro dell'agente vero e proprio ma ovviamente nel momento che firmi il preliminare su quello c'è il nome e cognome di un agente vero ..infatti da quel momento poi subentra lui...però va be..pace oh !

non era un truffatore ma uno che sta li al limite dai, l'ho deriso tanto e mi è bastato il notaio che lo ha praticamente insultato e deriso facendolo sentire un omino piccolo piccolo !!

per le parcelle ...te l'ho detto. IO la penso così .. ormai viviamo in un mondo dove il mondo è a portata di click..ci metti un secondo, se ti impegni, a fare tutto da solo. basta avere buona volontà, NON AVERE MAI FRETTA , essere un attimino intelligenti e se proprio farsi sempre seguire da un bravo avvocato che ovvio lo devi pagare ma non ti farà mai pagare come un agente immobiliare..poi ormai si tratta sempre di avere contatti, agganci..io ho una conoscenza un po' per ogni evenienza e quanti consulti telefonici ho chiesto ad amici che , in teoria, avrebbero dovuto dire " passa in ufficio che ne parliamo" facendomi pagare ovviamente una parcella...ma funziona così oggi tu aiuti me, io aiuto te domani !
ti faccio l'esempio, io recentemente mi sono buttato nelle aste giudiziarie..tutti che dicono lascia perdere, è una mafia, ti mangiano vivo, non prendi nulla , son solo problemi...quanta ignoranza...c'era pieno di persone che si facevano seguire da esperti , consulenti o agenzie e alla fine basta solo avere il soldo e sapere BENE PRIMA fino a quanto vuoi arrivare con l'asta !

Uhm... le aste le sto valutando anche io ma purtroppo c'è quasi sempre l'esecutato nell'immobile (scusate l'OT)

@glm2006ITALY said:

Uhm... le aste le sto valutando anche io ma purtroppo c'è quasi sempre l'esecutato nell'immobile (scusate l'OT)

a bhè si, ovvio ...non guardare nemmeno quelle dove l'immobile è occupato! ne dal esecutato ne tanto meno da un inquilino !!!!ti crei solo rogne.

Non sapevo che si potesse trattare la percentuale. Noi abbiamo comprato una sola volta da privati e abbiamo visto la proprietà che sembrava dei nostri sogni. Abbiamo sbagliato a firmare. Avremmo dovuto prendere copia del foglio da firmare e dire che lo facevamo vedere a un legale prima di firmare. Tutta esperienza, anche se ci è costata cara! Grazie a tutti per I commenti. Spero di trovare la proprietà che cerco da tempo e di trovarla da un privato!!

@Togannewf said:

Non sapevo che si potesse trattare la percentuale. Noi abbiamo comprato una sola volta da privati e abbiamo visto la proprietà che sembrava dei nostri sogni. Abbiamo sbagliato a firmare. Avremmo dovuto prendere copia del foglio da firmare e dire che lo facevamo vedere a un legale prima di firmare. Tutta esperienza, anche se ci è costata cara! Grazie a tutti per I commenti. Spero di trovare la proprietà che cerco da tempo e di trovarla da un privato!!

hai ragionissima...purtroppo è solo esperienza e non nel senso positivo...sai come si dice, nella vita TUTTI , almeno una volta , lo prendono nel sedere !

ti auguro di cuore di trovare una casa che faccia per voi, che costi meno di quello che vale perchè il proprietario ha fretta di vendere e che vi vada tutto bene!
di sicuro adesso prima di firmare qualcosa controllerai non 1 non 2 ma 30 volte ! e il nemico peggiore di questi affari è la FRETTA !

@glm2006ITALY said:

No un attimo vediamo di chiarificare alcune cose..... visto che sono stato AI per 4 anni!

A) nel tuo caso l'agenzia SBAGLIA e di grosso: il 3% lo può chiedere ed è giusto visto che l'affare dal punto di vista giuridico si è concluso (il venditore potrebbe benissimo obbligarti a comprare....)

B) ti sbagli di grosso a pensare che l'AI si metta comodo comodo in poltrona, inserisca annunci sui giornali e sul web e poi stia con le "mani in mano" ad aspettare "polli da spennare"
**1) l'AI deve controllare l'immobile che vende perchè ne è responsabile: sai quanti immobili con abusi o invendibili ci sono?
**2) Non è che ogni volta l'affare viene concluso... possono capitare dei casi in cui fai visitare un immobile a 20 persone diverse senza concludere assolutamente nulla!
3) ci si scontra ogni giorni con i "furbetti dello scavalco" gente alla quale non interessa nulla che anche l'AI deve mangiare, pagare le tasse, vivere... che dopo aver individuato l'immobile scavalca e non paga... tempi minimi per dimostrare qualcosa ed arrivare alla 1° sentenza almeno 4 / 5 anni..... a me è capitato un caso in cui l'acquirente era venuto con un suo amico, ha comprato un terreno con me visitato, scavalco con aiuto di un geometra ed alla fine non pagava dicendo che era solo venuto ad accompagnare l'amico!

Detto questo rispondi chiaramente all'agenzia che salderai il dovuto 3% ma che l'altro 3% lo vada chiedere alla parte venditrice..... primo ha incassato comunque la caparra secondo è tenuto esattamente quanto voi al pagamento della mediazione.

In merito al punto 1 io ho subito un grosso danno per l'acquisto di un immobile più volte ipotecato e la parte venditrice gravemente indebitata. L'AI ha incassato il suo compenso senza informarmi della situazione; una volta "scoperte le carte" se ne è lavato le mani affermando che non poteva essere informato in merito. Questa si chiama professionalità??

No: e potevi chiedergli il rimborso della provvigione pagata!

@glm2006ITALY said:

No: e potevi chiedergli il rimborso della provvigione pagata!

Cioè anche se il tutto è andato a buon fine (con delle perdite economiche da parte mia) potrei chiedere un rimborso?

E certo!

una volta "scoperte le carte" se ne è lavato le mani affermando che non poteva essere informato in merito.

Lui DOVEVA essersi informato e bastava una visura per sapere che c'erano delle ipoteche....

@glm2006ITALY said:

E certo!

Lui DOVEVA essersi informato e bastava una visura per sapere che c'erano delle ipoteche....

Ero a conoscenza della presenza di un ipoteca minore (registrata nel compromesso) oltrettutto ero in contatto con la persona che l'aveva iscritta. Il problema po è sorto quando ho scoperto che la parte venditrice era sommersa di debiti e non godeva di buona fama; dopo c.a. un anno dal compromesso è emersa una grossa ipoteca a favore di equitalia; l'AI si è giustificato affermando che non conosceva il soggetto e non poteva essere informato sulla sua situazione e dalla visura non era risultata quella a favore di equitalia.
Credo in ogni caso che professionalità significhi conoscere a fondo entrambe le parti (parte venditrice / acquirente)

Beh allora la situazione è diversa!

Parliamo di una anno più tardi, un AI mica può essere un investigatore privato ed informarsi su "vita, morte e miracoli" del venditore.....

Se al momento del compromesso, da una visura, risultava esclusivamente una ipoteca, l'ha segnalata ed hai voluto comunque procedere all'acquisto non ci vedo nulla di strano da parte dell'operato dell'AI...

@glm2006ITALY said:

Beh allora la situazione è diversa!

Parliamo di una anno più tardi, un AI mica può essere un investigatore privato ed informarsi su "vita, morte e miracoli" del venditore.....

Se al momento del compromesso, da una visura, risultava esclusivamente una ipoteca, l'ha segnalata ed hai voluto comunque procedere all'acquisto non ci vedo nulla di strano da parte dell'operato dell'AI...

Scusi ma un conto è procedere all'acquisto di un immobile con un ipoteca di valore x; un altro è poi scoprire dopo un anno che era già iscritta un ipoteca di 10X!!
Oltretutto credo che prima di trattare un AI dovrebbe valutare con chi ha a che fare

Questa cosa non mi torna.... se c'era una ipoteca con la visura "veniva fuori" anche la 2°.

Pensi che si veda sempre "con chi hai a che fare"?

A me è capitata una coppia; lui ingegnere e lei avvocato che han cercato di rifiliare il loro capannone pignorato....

Questi argomenti vanno trattati in consulenza.
Il contratto che firmate, come da me precedentemente detto potrebbe essere carta straccia.
Così annullando eventuali pagamenti e caparre, portando un vendita non vizi occulti ad essere regolare.

Non si può dare un informazione valida senza avere le carte in mano.

Premesso che dal 2005 sono Imprenditore Immobiliare, che faccio anche il consulente, che nonostante io non la utilizzi, avrei l'abilitazione per svolgere l'attività di mediatore immobiliare e mandatario a titolo oneroso.
**Premesso anche che **rispetto tutte le vostre idee e non è mia intenzione alimentare possibili polemiche, ma solo dare il mio punto di vista
(scusate ma le premesse mi parevano doverose, soprattutto dopo aver letto alcuni post dai toni da farmi stare un po', per così dire, "sul chi va là" , tanto che addirittura non ero convinto di voler dire la mia)

glm2006ITALY
*A) nel tuo caso l'agenzia SBAGLIA e di grosso: il 3% lo può chiedere ed è giusto visto che l'affare dal punto di vista giuridico si è concluso (il venditore potrebbe benissimo obbligarti a comprare....)
*

franky king
al punto A non si capisce bene la tua frase...l'agenzia non sbaglia di grosso a pretendere il pagamento della parcella per la parte dell'acquirente ( forse intendevi che l'utente sopra sbagliava ? bho...non ho capito davvero ..) però poi dici una cosa mostruosamente sbagliata ! il venditore non può obbligare nessuno a comprare un bel niente ! a questo serve la caparra confirmatoria che ha versato ! il venditore ha quella come "" risarcimento "" nel momento in cui non si arriva al rogito e quindi lui ha tenuto l'immobile o in questo caso il terreno bloccato senza poi concludere l'affare....PUò SI fare causa per chiedere dei " danni " maggiori oltre a quello che è il valore della caparra..che di buona norma si fa il 10 % ma può essere più o meno e va da caso a caso... può fare causa e in alcuni casi vincere e chiedere un pagamento di danni oltre al valore della caparra sarebbe poi il giudice a stabilire , in base a quanto tempo l'immoble è rimasto fermo e bloccato per " colpa " di questo contratto preliminare che poi non si è trasformato in vendita..diciamo che il venditore dovrebbe dimostrare con documenti alla mano che in quel lasso di tempo ha ricevuto altre offerte e ha dovuto dire di no perchè era già in trattativa e aveva già un contratto preliminare firmato in mano..** ma nessun giudice potrà mai obbligare nessuno a comprare un bel niente** !!! voglio vedere come mi costringono a comprare qualcosa , soprattutto se magari non possiedo la somma di denaro in banca pronta belle bella che in questo lasso di tempo durato anni io , molto stupidamente, non avrei spostato a nome di qualcun altro ! o magari dici che può anche obbligare una banca a darmi un mutuo a tasso agevolato ?? dai....

Allora, qui inizierei con il fare delle precisazioni: intanto è bene specificare che ci sono 2 tipologie di caparre: la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria.

La C. Penitenziale (art. 1.386 cc) è una caparra che non vincola le parti all'esecuzione del contratto, ovvero, una delle due parti può benissimo in qualsiasi momento decidere di non dare esecuzione al contratto e perdere la caparra, senza rischiare di vedersi chiedere alcun risarcimento danni o forma di esecuzione specifica del contratto.

La C. Confirmatoria (art. 1.385 cc) è una caparra, se vogliamo definirla così, più vincolante, che apre le porte alla possibilità per una delle parti di (alternativamente: una possibilità esclude l'altra

1. Recedere dal contratto e trattenere la caparra (e finita lì)
2. Risolvere il contratto, rinunciando ad incamerare la caparra, ma procedere alla richiesta di risarcimento dei danni (che dovranno essere accertati mediante apposito giudizio)
3. chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2.932 cc).

Nel caso 3, quindi di un contratto preliminare di compravendita senza particolari clausole sospensive ( es. l'ottenimento di un mutuo, o la necessità preventiva di verificarsi un preciso evento per poter procedere al rogito), nel caso venga corrisposta una caparra confirmatoria e il promittente venditore non voglia più vendere, il promissario acquirente può chiedere ex art. 2.932 cc l'esecuzione del contratto e quindi che il giudice disponga il trasferimento di proprietà del bene, ovviamente dietro il pagamento da parte dell'acquirente della somma prevista nel preliminare.

Allo stesso modo, se il promissario acquirente non adempie, il venditore può chiedere l'esecuzione specifica e obbligare l'acquirente a comprare. Nel caso in cui l'acquirente non abbia i soldi per pagare, con la sentenza di condanna il venditore potrà azionare il credito nei confronti dell'acquirente ( come se avesse venduto).

Nota: solitamente chi non ha soldi fa proposte/preliminari vincolati all'ottenimento di un mutuo ( clausola sospensiva). Chi non mette tale clausola o è uno sprovveduto, o è caduto nelle mani di un Agente Immobiliare che di fatto o è un delinquente (perchè facendo ciò matura automaticamente il diritto alla provvigione) o un emerito idiota (parlo sempre dell'A.I.) che dovrebbe dedicarsi al giardinaggio (e ce ne sono parecchi anche di questi).

Va poi aggiunta la questione della **Clausola Penale **(art. 1.382 cc) che è una cosa accessoria e consiste in una prestazione (che potrebbe essere anche il pagamento di una somma oltre alla perdita della caparra) a carico della parte inadempiente. Mi è capitato di vedere poche agenzie che ne fanno uso nei propri contratti, almeno dalle mie parti ( Vicenza). E' più una cosa che inserirebbe un impresario edile.

Sulla clausola sospensiva che ho citato, specifico che in caso questa sia presente nel preliminare (o nella proposta di acquisto accettata dal venditore, che di fatto diventa un preliminare), il mediatore matura il diritto alla provvigione solo quando si verificherà l'evento previsto dalla clausola sospensiva ( es. ottenimento del mutuo).
Se nel contratto/proposta non è prevista una clausola sospensiva, il mediatore matura il diritto alla provvigione alla firma del preliminare (o, in caso di proposta di acquisto, quando il venditore accetta la proposta e l'acquirente viene a conoscenza dell'accettazione del venditore)

**Per quanto riguarda i controlli che un Agente Immobiliare dovrebbe fare prima di proporre un immobile o di far firmare un preliminare al cliente. **

1. Posto che un bravo acquirente deve avere la buona abitudine di chiedere all'Agente Immobiliare se l'immobile è apposto o se ha rogne.
2. Posto anche che un bravo acquirente non deve limitarsi ad ascoltare il semplice "Sì, è tutto apposto" dell'Agente Immobiliare, ma che, a questa risposta deve far seguire sempre la richiesta "Bene, mi può cortesemente mostrare le visure ipocatastali, la planimetria catastale ed il certificato di agibilità?"

In questi casi il buon professionista dovrebbe rispondere
A)"Sì, è tutto apposto (ed esibire la documentazione che prova che effettivamente è tutto apposto)", oppure
B) Non so, mi devo informare" o meglio (per evitare brutte figure) "mi sto informando proprio in questi giorni a riguardo, anche se da come mi riferisce il venditore è tutto apposto".

Posto tutto questo, il mio punto di vista è il seguente:
L'agente immobiliare riceve l'incarico di vendere l'immobile. In quel momento viene a conoscenza dei dati catastali e del proprietario dell'immobile. Le trascrizioni nei pubblici registri immobiliari di eventuali pignoramenti ed ipoteche sono "pubbliche" ed "opponibili", quindi il mediatore non potrà dire "non ne ero a conoscenza" perchè trattasi di trascrizioni ( e quindi non può pensare per queste di bypassare il disposto dell'art. 1.759 cc.).

Per quanto riguarda gli abusi edilizi, l'agente ha il dovere di assicurarsi che l'immobile sia vendibile ( un immobile abusivo non è vendibile) e che chi gli da l'incarico sia effettivamente il proprietario ( altrimenti l'incarico non ha valore).

Per quanto riguarda le difformità catastali, queste in genere sono desumibili già confrontando la planimetria in catasto con lo stato di fatto degli immobili.

In buona sostanza: se prima di firmare una proposta di acquisto il mediatore riesce a fornire all'acquirente: Agibilità, visure ipocatastali aggiornate, copia atto di provenienza, planimetrie corrispondenti al reale stato di fatto dell'immobile, allora si può dire che il mediatore ha fatto bene il proprio lavoro (dal punto di vista delle verifiche) ed ha anche imho moralmente il diritto di essere pagato tanto dal venditore (perchè gli vende l'immobile, ovvio), quanto dall'acquirente (facendo bene il proprio lavoro ha tutelato l'acquirente evitandogli potenziali spiacevoli imprevisti).

Il problema ahimè è che di AI Immobiliari così se ne vedono gran pochi in giro. Non penso di esagerare se dico che il 90% degli AI non fa nemmeno le visure Ipocatastali... a volte non si cura nemmeno di verificare se chi da l'incarico è il proprietario dell'immobile (o, se è l'unico proprietario)

**Quanto al diritto dell'AI di chiedere la mediazione ad entrambe le parti
**
Si suppone che il mediatore sia imparziale e per questo ha titolo di chiedere il compenso parte al venditore, parte all'acquirente.

Inoltre anche l'acquirente usufruisce dei servizi del mediatore:
-Il mediatore investe tempo ricercando materialmente immobili sul territorio e si prende la briga di chiamare i clienti potenzialmente interessati quando ne trova di compatibili con le loro richieste
-Il mediatore investe soldi in pubblicità, quella stessa pubblicità grazie alla quale il cliente viene a conoscenza delle offerte immobiliari dell'agenzia
-Il mediatore investe tempo e lo accompagna nelle visite e gli fornisce i dati sugli immobili
-Il mediatore essendo formalmente "sopra le parti" con il proprio operato le consiglia e le tutela entrambe (o almeno le dovrebbe consigliare e tutelare).

Si accettano osservazioni, ovviamente.

(P.S. non ho riletto il messaggio perchè ci ho messo una vita a scriverlo e non avevo molto altro tempo, quindi se trovate orrori ortografici abbiate pietà... e passate oltre :D)

La risposta qui sopra è valida, peccato sia sprecata, visto che le persone che hanno postato erano flamer.

Vebbè, dai, pazienza.
Comunque sono convinto che una risposta valida non sia mai sprecata, magari qualche utente ci inciampa usando la funzione cerca e trova risposta ai propri dubbi