Proposta di acquisto immobile irrevocabile

marcola

Proposta di acquisto immobile irrevocabile

Buonasera.

Avrei cortesemente bisogno del vostro aiuto per capire come comportarmi in questa situazione: ho firmato (come proprietario-venditore) l'accettazione di una c.d. proposta di acquisto nella quale si afferma che:

"la sottoscrizione per accettazione di questa proposta da parte della proprietà determinerà la conclusione di un contratto preliminare proprio di vendita" e
"Euro ... saranno versati alla proprietà all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa (n.b. l'accettazione della presente proposta comporterà l'obbligo per le parti di riprodurre i suoi contenuti in altra scrittura entro e non oltre il 28/11/2014 e di giungere alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, entro e non oltre il 30/06/2015 etc...) quale caparra confirmatoria tramite consegna di assegno bancario di Euro ... tratto dall'istituto xxx, n. xxx xxx xxx.
"Euro ... saranno versati entro e non oltre il 28/11/2014 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva".

Premesso che, secondo me, questo è già un preliminare e non il preliminare del preliminare che, come tale, sarebbe privo di tutela a seguito della sentenza del 2009 della Cassazione, l'acquirente non si è presentato alla data convenuta per la riproduzione dei contenuti della proposta in altra scrittura, all'atto della quale sarebbe dovuta avvenire appunto la consegna della caparra di cui al punto 2) e 3). Insomma ad oggi "in mano" ho solo la fotocopia dell'assegno di cui al punto 2) che l'acquirente ha lasciato in agenzia (per altro non intestato anche se non trasferibile ma il cui numero è riportato nella proposta).

Cosa posso / devo fare immaginando già la soluzione peggiore, cioè che l'acquirente non abbia più intenzione di procedere all'acquisto e considerando appunto che per il momento non ho in mano niente visto che l'assegno lo ha comunque trattenuto l'agenzia ed in base al contratto mi sarebbe dovuto essere consegnato oggi all'atto della riproduzione?
Tra le altre cose l'agenzia, volendo (probabilmente non lo farà perché comunque continuerei a cercare di vendere tramite loro), avrebbe titolo per chiedermi già adesso le provvigioni.
Mi chiedo quindi se io sono a questo punto legittimato a pretendere che l'agenzia mi consegni comunque quell'assegno, determinando la sua trasformazione in caparra confirmatoria, nonostante la riproduzione del preliminare in un atto più formale e completo non sia avvenuto, a causa dell'acquirente.

Ringrazio anticipatamente per la risposta e l'aiuto che mi potete fornire.

lokken

In primis parliamo di un pre preliminare, cosa che sconsiglio sempre.

Secondo poi nel contrattino vi sono altre clausole importanti che non leggo, cioè il periodo "essenziale" e non "entro e non oltre", scorretto secondo la giurisprudenza di maggioranza.

Da quel poco che leggo la cifra pagata sino a quel momento può essere richiesta come risarcimento per la mancata vendita, qui parliamo di una pre-caparra. Ma dall'intestazione dell'assegno sorgono i problemi.
l'agenzia non ha autorità di tramutare un bel niente, quindi se non è stata versata come caparra, ma l'assegno è in bianco senza nemmeno il nome dell'intestatario, non trasferirà l'assegno, qui il reato penale è pesante, nessuno rischierebbe.
Ovviamente l'agenzia ha fatto alcuni magheggi, le caparre vanno versate non trattenute.

[h=2]La forma della clausola contrattuale che prevede la caparra confirmatoria In merito alla forma del patto di caparra, non è richiesta la consacrazione in formule particolari, né una sottoscrizione apposita delle parti, qualora lo stesso sia inserito nelle clausole generali del contratto, poiché non ha natura vessatoria (Cass. n. 1168/2004).

È necessario tuttavia che l'accordo tra le parti sia esteriorizzato: affinché, infatti, il patto relativo alla dazione di una somma di danaro (o di una quantità di cose fungibili) sia qualificato come caparra confirmatoria occorre una formulazione espressa, configurandosi altrimenti un mero acconto della prestazione (Cass. n. 3833/1977).

Questo è quello che voglio sottolineare, perchè la mancata intestazione dell'assegno e quindi la sua inutilità, potrebbe vagliare l'ipotesi si un mancato accordo. Inoltre il pre preliminare non è registrato ed equivale quasi ad un pezzo di carta firmato che sta lì e potrebbe essere valido, solo dopo un attenta analisi del giudice adito.

totinio

Fossi in te mi farei dare l'assegno dall'agenzia, non ha alcun diritto di farci alcunchè da come hai descritto le cose.
Inoltre anche secondo me qui si è comunque nell'ambito di un pre-preliminare (senza indicazione di termini?) che non produce gli efetti di un preliminare se non ai fini di una valutazione complessiva del comportamento delle parti.
Al riguardo ti consiglierei di fare una comunicazione formale a/r con cui chiedi la stipulazione del preliminare in un termine congruo che fisserai tu, e che in difetto sarai non vi sarà piu alcun obbligo da parte tua, vedi cosa rispondono. In base alla risposta poi valuterai come comportarti, considerando che siamo nell'ipotesi di un pre preliminare e potrebbero anche contestare la tua facoltà di trattenere la caparra.. Ad ogni modo queste sono inidcazioni generiche, bisognerebbe esaminare integralmente gli accordi sottoscritti, quindi ti consiglio di farli visionare dal tuo legale.
Infine sulle provigioni dell'agenzia, in effetti, se tu hai firmato l'accettazione della proposta dovrebbe aver maturato il diritto alla provvigione...