x criceto
purtroppo è una attività commerciale, aperta con mio padre nel 1979, in un centro storico (in una via non di pregio). I mobili sono stati fatti su misura e difficilmente riutilizzabili; l'attività svolta (libreria scolastica) è soggetta ad esaurirsi nei prossimi anni. Mancano tutti i presupposti per uno spostamento. Personalmente mi occupo dell'attività solo in settembre ed ottobre e non ho l'energia e la voglia a fare un tale cambiamento (viste le mie quasi 60 candeline).
Cordialmente

"Il 29 luglio ho consegnato a mano una lettera all'avvocato dell'ente, affermando che il preventivo era a mio parere

• gonfiato
• totalmente approssimativo
• parte dei lavori erano inutili e dannosi
• parte dei lavori non erano stati concordati"

I termini per la querela decorrono dal 29 luglio (giorno in cui ufficialmente hai dichiarato che il preventivo, tra le altre cose, è gonfiato) e sono scaduti il 29 ottobre.

Lo sfratto è stato eseguito.
All'atto dello sfratto, ho inutilmente chiesto l'indennità di avviamento (18 mensilità, già inviato pec con la richiesta da vari giorni): "l'assegno deve essere preparato; non si preoccupi, mettiamo tutto a verbale".
L'ufficiale giudiziario mi ha intimato di lasciare il locale "altrimenti chiamo la forza pubblica". Ho lasciato eseguire lo sfratto.

Mi sono documentato e per eseguire lo sfratto dovevano contestualmente pagare l'indennità di avviamento: Ci sono gli estremi per il reato di "minaccia di fatto grave inesistente"? - Posso far passare dei guai al Pio istituto, proprietario dell'immobile?

Buone feste a chi legge

Non vedo gli estremi per la minaccia...

"se non permetti l'esecuzione dello sfratto facciamo intervenire immediatamente la polizia (sfratto con forza pubblica)".
Per recuperare l'indennità di avviamento posso presentare un decreto ingiuntivo, devo intentare una causa normale o si tratta di appropriazione indebita?

Perchè vi sia minaccia il male minacciato deve essere ingiusto...Quello che ti hanno detto è un loro diritto, non una minaccia. Dov'è l'ingiustizia?
Per l'indennità di avviamento dovrai fare una causa civile.
La questione è civile non penale.

non vorrei essere troppo diretto, ma.... l'avvio di una mediazione non sospende, interrompe o fa comunque cadere ne' la esigibilita' ne' la esecutorieta' di un titolo esecutivo ne' determina l'obbligo al rinnovo del precetto ex art. 608 c.p.c. che si conserva inalterato per tutta l'eventuale durata del percorso di tentativo di conciliazione stragiudiziale, senza interferire in alcun modo con il medesimo.
quindi,....almeno che non si trovi, nel concreto, un accordo tra le parti in sede di mediazione (che comunque poi dovra' essere sottoposto alla omologa da parte del tribunale), o se non si trova in altro modo una possibilita' di transazione tra le parti stesse, il procedimento esecutivo continua fino al suo conseguenziale compimento.
del resto....,lo stesso "fallimento" del tentativo di accordo, anche nel caso fosse stata preventivamente prevista una sospenzione dell'esecuzione, e' in se' sufficiente a fare riprendere l'esecuzione stessa.
la parte esecutata, solo quando si trovasse in possesso di elementi atti a comprovare la conclusione di un valido accordo tra le parti, puo' recarsi dall'ufficiale giudiziario o dal giudice dell'esecuzione per fare emettere anche su semplice istanza verbale un decreto che sospenda o revochi l'ordinanza esecutiva e rimandi le parti all'udienza di merito per l'eventuale chiusura del procedimento giudiziario.
in definitiva: quali che siano i presupposti, se non c'e' un accordo tra le parti, lo sfratto continua normalmente senza che l'eventuale contemporaneo svolgimento tra le parti di una trattativa possa di per se' essere posta a fondamento di una richiesta di sospenzione o comunque di modifica dell'iter della fase esecutiva dello sfratto, restando alle sole parti la dosponibilita' unica dei propri diritti soggettivi che non possono in tale senso subire compressioni da parte degli altri soggetti coinvolti in via incidentale nella fase esecutiva (ufficiale giudiziario e giudice dell'esecuzioni), compressioni che risulterebbero per questo in se' illegittime e lesive del principio di disponibilta' dei diritti da parte dei titolari dei diritti medesimi.
di fatto in caso contrario qualsiasi richiesta di trattativa non opposta o comunque in corso, o la semplice asserzione di trattative in corso, si tradurrebbe in un indebito strumento da sfruttare "ex professio" da parte della parte debitrice (l'esecutato) per invocare arbitrariamente presunte volonta' e consenso della parte esecutante alla sospenzione della procedura di sfratto stessa, cosa che determinerebbe senza giusto motivo una ostruzione, infondata e sproporzionata, alla tutela giurisdizionale dei diritti della parte riconosciuta creditrice del rapporto contrattuale in sede di giudizio di merito ancorche' a cognizione sommaria come nel caso di procedimento di convalida di intimazione di sfratto sia che lo stesso si concluda con la convalida stessa, sia che venga emessa ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni e rinvio, previo mutamento del rito, alla fase a cognizione ordinaria
in definitiva: tutto resta inalterato (quindi lo sfratto continua) fino a quando non interviene un elemento costitutivo e conclusivo di segno opposto.

non volevo essere troppo duro, ma tutti i ragionamenti fin qui svolti per aiutare 4pino, per quanto in se' formalmente coerenti non rispecchiano in alcun modo ne la prassi ne i principi di diritto, improntandosi piuttosto ad una percezione frammentaria nonche' emotiva ed istintiva del fatto generatore di diritto e del diritto stesso.

detto questo, per lo sfratto per le attivita' commerciali e' comunque previsto in alcuni casi (non tutti) il diritto alla corresponzione dell'indennita' di avviamento che puo' essere pari in alcuni casi anche all'equivalente di 48 mensilita' (piu' spesso pero' solo a 18 mensilita')

se il locale e l'attivita' svolta' e' una attivita' storica o di rilevante riferimento culturale per il quartiere bisogna informarsi se, del caso, sono previsti sostegni o possibilita' di proroghe per il caso concreto (strada comunque molto difficile da percorrere se non addirittura in certa quota "impossibile", ma si puo' provare a contattare il comune per avere informazioni in merito: ogni comune adotta diversi piani di sviluppo e di politica di sostegno alle attivita' culturali e bisogna valutare caso per caso).

detto questo resta fermo quanto detto in precedenza, nel senso che se non c'e' un accordo in senso opposto tra le parti, lo sfratto continua e non puo' essere fermato, lo sfratto, se fermato unilateralmente, determinerebbe l'illegittimita' stessa dell'atto di sospenzione.

per quanto riguarda la "minaccia"...e' normale che in fase di transazione le parti si incontrino per risolvere situazioni spesso "critiche", e la criticita' di queste situazioni non puo' essere assunta a fondamento di una richiesta di annullamento di un eventuale accordo raggiunto dalle parti, almeno che non rilevi la nullita' del titolo sul quale si va a transazionare e solo nel caso che la causa della nullita' non fosse rilevabile dalla parte o comunque in nessun caso conosciuta dalla parte, eventualita' che nel caso di specie non e' in alcun modo comunque ravvisibile o configurabile.
tra l'altro l'eventuale annullamento di un accordo transattivo farebbe comunque ritornare in essere la precedente situazione con la "riattivazione" di diritto della fase esecutiva di sfratto che avrebbe solamente bisogno di essere reintegrata con una nuova notifica del titolo, del precetto, e del preavviso di sfratto, da avviare dopo che la transazione fosse stata dichiarata nulla od annullata dal giudice investito della questione della nullita' o dell'annullamento.
in pratica dalla sproporzione delle condizioni poste dal locatore-ente per il rinnovo del contratto, non potrtebbe discendere nessun elemento o presupposto giuridico utile al fine di ottenere un rinnovo del contratto a condizioni piu' eque o comunque vantaggiose per il conduttore.
tra l'altro anche l'eventuale accertamento di un comportamento "estorsivo" da parte del locatore, rileverebbe solo sul piano penale e, sul piano civile, solo in termini di diritto al danno non partimoniale che comunque resterebbe per il caso di specie estremamente "esiguo" e residuale, ma non potrebbe in alcun modo fare sorgere diritti in favore della parte conduttrice di natura locatizia che resterebero quindi comunque estrane al caso di specie stesso.
per approfondire puoi comunque vedere la seguente sentenza: Cassazione Civile, Sez. II, 17 Giugno 2011, n. 24437, dove pero' il presupposto dell'estorsione non era in se' in una richiesta "sui generis", ma nel fatto che la stessa richiesta (il pagamento di una somma di denaro una tantum ed in nero) era in se' inconferente con gli obblighi di natura contrattuale assunti dalle parti, e la stessa non sarebbe comunque diventata un elemento del nuovo contratto rinnovato. Nel tuo caso, invece, la "somma" richiesta in realta' corrisponderebbe all'accettazione di una obbligazione per la ristrutturazione dell'immobile dato in locazione. Il fatto poi che ci possa essere stato un accordo tra il locatore e la ditta proposta per i lavori per "sfruttare" la posizione del conduttore al fine di ottenere un arricchimento indebito ai danni del conduttore medesimo tramite una sovrafatturazione per l'esecuzione dei lavori, anche qualora integrasse ipotesi di reato, la stessa come detto non rileverebbe in alcun modo con la posizione locatizia del conduttore, nell'ulteriore presupposto che il conduttore non sarebbe stato indotto ad accetare un prezzo di esecuzione lavori "alla cieca", ma sarebbe stato informato preventivamente del preventivo (anche se "fuori mercato") proposto, avendo di conseguenza piena facolta' di rifiutare la proposta avanzata, che come tale potrebbe solo essere genericamente definita come "scorretta" e non come "estorsiva" o "fraudolenta", nell'ulteriore considerazione che il locatore in possesso di valido titolo per l'esecuzione del rilascio dell'immobile (o dello sfratto) avrebbe comunque avuto sempre la possibilita' di denegare semplicemente la possibilita' di rinnovo del contratto senza porre alcun tipo di condizione in tal senso.
in definitiva: pur potendo o volendo provare a percorrere la strada di invocare l'illegittimita' della proposta avanzata dal locatore, la stessa non si esaurirebbe in null'altro che in una semplice dichiarazione di nullita' dell'accordo eventualmente raggiunto che non potrebbe pero' tradursi nella possibilita' che a favore del conduttore possa sorgere un nuovo diritto alla locazione dell'immobile, ma solamente, se del caso, ad un indennizzo, anche in questo caso difficile da azionare e comunque di entita' esigua in considerazione della chiarezza della proposta avanzata dal locatore.
tale proposta infatti, seppur sproporzionata ( o "abnorme"), e seppur inizialmente non specificata in modo completo, e' stata di seguito correttamente esposta alla controparte conduttrice che rimane libera di accetarla o di rifiutarla con tutte le conseguenze che ne "conseguono" per il caso di specie.
in ogni modo.....forse la sentenza citata puo' aiutare a vedere la situazione in termini piu' concretamente "giuridici", ripetendo pero' che anche la via della "presunta estorsione" e' in se' una strada preclusa se lo scopo e' quello di ottenere un nuovo contratto di locazione, od il rinnovo del contratto precedente.

sper di non essere stato troppo "lungo e noioso",

ti auguro comunque che le cose ti vadano bene, anche se non dovessi riuscire a risolvere a tuo favore la situazione (Leonardo L., Roma)

(ad integrazione del precedente messaggio per 4pino)....detto cio' esiste una residua possibilita' di agire nel senso di una pretesa di "estorsione" da parte del locarore, ma la strtada e' molto difficile da percorrere.
dovresti accettare e sottoscrivere la proposta per poi impugnarla di fronte ad un giudice chiedendo che la transazione o comunque l'accordo sia dichiarato nullo nella sola parte che prevede l'onere di eseguire i lavori di ristrutturazione con la ditta proposta dal locatore, contestando la correttezza e la ragionevolezza del preventivo, assumendoti pero' l'obbligo ad eseguire i lavori secondo le specifiche esigenze manifestate dal locatore, tramite una ditta di tua fiducia e sotto la supervisione di un tencico dell'ente proprietario dell'immobile che sottoscriva la congruita' di quanto prospettato dalla "tua" ditta, nel presupposto che l'interesse legittimo della proprieta' non sia quello che i lavori vengano eseguiti al costo ipotizzato dalla ditta proposta dall'ente, ma che interesse effettivo della controparte sia quello che i lavori siano eseguiti correttamente ed a "regola d'arte" e rispettando le condizioni di sicurezza e di legittimita' dei lavori stessi.
in tal modo decadresti dall'obbligo di esuguire i lavori alle condizioni proposte (potendoli eseguire secondo costi piu' "ragionevoli"), e vedere fatto salvo il resto dell'accordo.
questa "eccezione" potresti provare a discuterla anche in sede di omologazione del verbale di conciliazione da parte del tribunale, magari introducendola tramite ricorso straordinario d'urgenza ex art. 700 c.p.c contestualmente alla richiesta di omologazione, deducendo di avere accertato con assoluta certezza la sproporzione dell'offerta fatta dall'ente solo dopo avere sottoscritto il verbale di conciliazione, in pratica affermando che solo di seguito all'accettazione dell'accordo sei stato in grado di verificare con certezza che quanto proposto in preventivo dalla ditta proposta dall'ente era assolutamente "fuori parametro di mercato" e quindi evidentemente finalizzato a perseguire fini illegittimi o comunque "estranei ed inconferenti" rispetto a quelli manifestamente affermati dalla controparte al momento della mediazione (la semplice esecuzione dei lavori finalizzata alla ristrutturazione dell'immobile e non gia' all'indebito arricchimento).
oppure come per il caso della sentenza che ti ho proposto di consultare (per trovarla basta inserire su google "locatore estorsione") potresti "stere" al gioco e successivamente avviare la denuncia: in questo caso pero' non otterresti comunque una nuova locazione, ma un risarcimento del danno che se ben circostanziato potrebbe, come nel caso della sentenza che ti ho suggerito, essere anche cospicuo. ovviamente come nella situazione oggetto della sentenza che ti ho consigliato, potresti "consultarti" preventivamente con i carabinieri che potrebbero "sovraintendere" lo svolgimento dei fatti per poter poi meglio appurare la sussistenza del fine perseguito di "indebito arricchimento" antigiuridico (contra ius) ad opera del locatore.
certo e' molto difficile e rischia di essere una situazione molto "delicata" e "faticosa" da gestire, devi prima parlarne approfonditamente con un avvocato capace e "volenteroso" o potresti provare a contattare le associazioni di categoria come l'UNI, il SICET, il SUNIA o simili che si occupano solo di questioni di diritti di questo tipo e che sono spesso molto "battagliere" ed anche (bisogna dirlo per onesta' intellettuale) "scorrette" nel sostenere le proprie posizioni.
sta a te valutare la situazione fino in fondo e prendere le tue decisioni, una chiacchierata con i carabinieri ai quali potresti, per "aggiornarli", fare leggere la sentenza che ti ho consigliato si puo' sempre provare a farla (e al limite anche con una di queste "associazioni di categoria").
certo e' che una transazione sottoscritta (e la conciliazione a seguito di mediazione nella sostanza e' un atto transattivo) potrebbe essere effettivamente difficile da impugnare anche in caso di "presunte estorsioni". Paradossalmente meglio sarebbe a questo punto far "finta" di accettare la proposta senza pero' firmare un accordo scritto in modo che possa emergere che ci sia stato solo un "accordo di fatto e non formale" tra le parti" e poi denunciarne l'estorsivita', sempre pero' con le spalle coperte dai carabinieri con i quali dovresti a questo punto, se decidi in tal senso, necessariamente comunque consultarti per non cadere tu al contrario dalla parte del torto con l'accusa di "raggiro" ai danni del locatore. (anche perche' infondo lui la sua proposta per quanto abnorme e sproporzionata te la avrebbe comunque fatta pubblicamente alla presenza di un mediatore-conciliatore, per iscritto ed in forma documentata e documentabile, e della stessa avrebbe avuto per quel che ho potuto capire, diretta conoscenza anche l'ufficiale giudiziario, difficilmente potendosi ravvisare in cio' un atteggiamento estorsivo in senso proprio, considerando che un fine estorsivo difficilmente si concilia con la disponibilita' a renderlo in forma cosi' pubblica e manifesta, ma al contrario tenderebbe ad essere occultato dal soggeto che eventualmente volesse operarlo).
credo quindi sia meglio limitarsi a provare ad impugnare il verbale in fase di omologazione: l'unica coda FONDAMENTALE e' che se decidi di percorrere la strada dell'impugnazione del verbale sottoscritto devi ASSOLUTAMENTE precautelarti ed inserire INDEROGABILMENTE tra le condizioni della transazione (perche' come detto la conciliazione determina di fatto una situazione analoga alla transazione sul piano giuridico) la clausola che "IN CASO DI MANCATA ESECUZIONE DEI LAVORI CONCORDATI, NEI TERMINI E NEI MODI STABILITI DALLA PRESENTE MEDIAZIONE, LA MANCATA ESECUZIONE STESSA DETERMINA LA RISOLUZIONE DI DIRITTO (IPSO IURE) DELL'ACCORDO MEDESIMO NELLA SUA INTEREZZA, ED IL DIRITTO A FAVORE DEL LOCATORE ALLA RESTITUZIONE DELL'IMMOBILE DA PARTE DEL CONDUTTORE INADEMPIENTE EX ART. 1453 C.C (CLAUSOLA DI RISOLUZIONE ESPRESSA) SECONDO I TERMINI PREVISTI PER LEGGE".....perche' altrimenti, se non vedrai accolta la domanda di impugnazione del verbale di conciliazione, non potendosi prevedere in caso di transazione la semplice risoluzione per inadempimento se non espresamente prevista dall'accordo stesso, tu saresti comunque obbligato per legge e di fatto inderogabilmente ad eseguire comunque i lavori, e quindi proprio al costo "abnorme" prospettatoti dal locatore: per questo e' importante che tu ti confronti con qualcuno che possa riflettere bene con te sulla questione e consigliarti correttamente, proprio perche' il "regime giuridico" delle transazioni e' un regime giuridico del tutto speciale ed "atipico" tanto che in alcuni casi (anche se non proprio del tutto nel tuo) un rapporto di locazione frutto di un accordo transattivo non potrebbe essere definito in senso stretto come rapporto di natura locatizia, ma rimarrebbe in molta parte comunque rapporto di natura transattiva svincolato dalle regole ordinarie del rapporto locatizio propriamente detto, tanto da non dovere rispettare in se' i termini previsti dalle relative leggi sulle locazioni (nel tuo caso, avendo tu una locazione commerciale, la legge 392/78), e rimanendo di fatto rapporto "fuori schema legale" sul piano giuridico di riferimento.
comunque non pretendendo di avere la risposta giusta e corretta in senso assoluto...ribadisco...tu confrontati anche sulla base di quello che ti ho esposto con qualcuno preparato, ed in caso anche con le associazioni di categoria del settore, poi decidi con calma e cognizione di causa, diffidando delle risposte semplici e sbrigative perche' i meccanismi del diritto sono piu' articolati di quello che potrebbe sembrare ad una prima riflessione...
in ogni modo....credo di avere preso anche troppo spazio....ti ribadisco comunque il mio "in bocca al lupo". (Leonardo L. da Roma)

......................... (Leonardo L. da Roma)

Leonardo R. ti ringrazio per il tuo tempo; forse conosci la libreria, ubicata vicino S. Pietro.
La cosa era (lo sfratto è ormai eseguito) più complicata perché all'atto dell'accettazione del preventivo pretendevano l'intera somma anticipata. L'esecuzione dei lavori, in massima parte inutili e dannosi, avrebbe provocato sia la chiusura dell'attività per vari mesi, sia ulteriori esborsi per rifare le scaffalature, che durante i lavori venivano praticamente distrutte.

Questi atti arroganti sono continuati dopo lo sfratto. Per l'indennità di occupazione mi sono dovuto rivolgere a un legale che in questi giorni dovrebbe richiederla giudizialmente. Si è creato un nuovo grave problema: al momento dello sfratto nel locale erano presenti circa 70 tonnellate di libri e 500 mq di scaffali. Abbiamo iniziato subito dopo lo sfratto a svuotare il locale in appuntamenti concordati. Dopo i primi prelievi si sono rifiutati di permettermi di prelevare ulteriore merce, dicendomi che erano disposti a farmi entrare nel locale solo se prelevavo tutta la merce insieme (cosa palesemente impossibile). Questa richiesta è stata accompagnata da una proposta di rinnovo del contratto di affitto, dove però dovevo pagare 38.000 euro perché avevo pagato dei canone troppo esigui (cosa vera, anche se per loro sciatteria).
Di fatto i libri stanno perdendo rapidamente valore (sono testi scolastici, in massima parte usati) e presumo siano stati attaccati da muffe (locale chiuso, finestre chiuse, nessuna movimentazione). Non mi hanno neppure permesso di ritirare la mia vecchia scrivania (costruita da mio padre nel 1960). Stanno eseguendo l'inventario manualmente (con carta e penna) a porte chiuse, impedendomi l'accesso. Presumo che finiscano tra più di un anno.
...........
Pensate che posso tentare la strada della denuncia per appropriazione indebita o devo presentare una istanza al giudice per riavere i miei libri?
Un cordiale saluto

Ciao ricy. 267.
Devi aver frainteso totalmente gli interventi precedenti al tuo.
Ho affrontato la questione dal punto di vista penalistico e attinente al diritto.
E' un principio consolidato che la minaccia di far valere un diritto non è una minaccia.
La frase denunciata da 4pino era:
""se non permetti l'esecuzione dello sfratto facciamo intervenire immediatamente la polizia (sfratto con forza pubblica)" che costituisce l'esercizio di un diritto.
Elementi costituitivi dell'estorsione sono la violenza o la minaccia e, nel caso de quo, nessuno dei due è ravvisabile.

Inoltre, il tuo consiglio:
"potresti "consultarti" preventivamente con i carabinieri che potrebbero "sovraintendere" lo svolgimento dei fatti per poter poi meglio appurare la sussistenza del fine perseguito di "indebito arricchimento" antigiuridico (contra ius) ad opera del locatore."
non è praticabile.
I Carabinieri non "sovraintendono" (?!) mai a questioni civilistiche come un indebito arricchimento (se vuoi citare la locuzione latina quella esatta è contra ius e non iure")... essi possono monitorare situazioni ESCLUSIVAMENTE in casi particolari e, se non vi è il requisito dell'immediatezza, devono avere il consenso della Procura perchè agirebbero in veste di PG in fase d'indagine. Tutto ciò se si sta consumando un reato o si sta appunto indagando sullo stesso.

Inoltre, in questo Form si forniscono consigli gratuitamente e sulla base delle informazioni fornite dall'utente in ambito di cordialità e collaborazione.
Talchè è del tutto impropria la tua censura sugli altrui consigli e non attinente al regolamento che hai sottoscritto.
Ti invito quindi ad una maggiore attenzione allo spirito del Forum. Grazie per la collaborazione.

@4pino
la condotta configura certamente il reato di appropriazione indebita che si è consumato nell'istante in cui ti han negato l'accesso... ed è ai limiti dell'estorsione....