Investimento Edilizio

salla88

Investimento Edilizio

Spero di aver postato nella sezione giusta..
Inanzi tutto rinnovo a distanza di tempo i complimenti a tutta la community. Non intervengo molto, però leggo sempre delle cose molto interessanti ;).

Vi espongo la mia Idea. Ho qualche soldo da parte, ancora pochi per attuare un progetto imprenditoriale serio. Per cui la mia è solo una richiesta di spiegazioni, nulla nell'immediato.
So che i soldi non crescono sugli alberi, anche perchè lavorando per 5,20 Euro all'ora sarei cretino a pensare il contrario.

Siamo in un periodo di crisi e lo sappiamo, ma c'è chi sostiene ancora oggi la solidità del mercato immobiliare anche perchè è uno dei pochi settori dell'economia slegato da borse e quant'altro.

Se vuoi saltare le premesse arriva qui.. :bho:

Ipotizziamo di avere un capitale di 200000 euro e vivere in affitto.
Si potrebbe comprare una appezzamento piccolo di terra con un rudere o una casa in cattivo stato, per circa 80000 euro costruirci sopra/restaurare un bella villetta o creare un piccolo condominio e rivenderlo andando in attivo? Mettendo da parte qualche euro?
O il rischio è troppo grosso? Senza citare i problemi che già mi sono posto, tipo buona zona fognature rete idraulica e quant'altro. Potreste dirmi le tasse che uno dovrebbe pagare o per lo meno quale sarebbero le spese che uno non immagina e invece poi si ritrova a dover affrontare.
Intendiamoci se in pochi lo fanno sarà anche perchè non sempre la ciambella uscirà con il buco.. ma bisogna capire se il gioco vale la candela o diventerebbe un suicidio per me e per i miei familiari.

Comunque la risposta fatela come volete! Nel senso chi ha pazienza da vendere esponga tutto.. magari trovo qualcuno che c'è passato.

P.S. Non rispondete tipo 200000 euro dove li trovi oppure tieniteli.. Vi spiego solo che sono molto giovane e magari mi piacerebbe un domani lavorare in questo settore. Però da qualche parte si deve pur incominciare.
Adesso studio informatica e lavoro su un peschereccio.. Per cui diciamo che del mondo dell'edilizia so poco..

Grazie a tutti

lorenzo.74

Ciao Salla88.
Come ogni intervento edilizio, le opere che tu intendi eseguire dovranno essere compatibili con la legislazione vigente. Dovrai quindi analizzare tutte le seguenti problematiche, chiedendo magari consulenza ad un professionista del posto:

Il Piano regolatore generale e le norme tecniche di attuazione cosa prevedono in quell'area?
E' ammessa la demolizione e ricostruzione?
Oppure è ammessa la sola manutenzione straordinaria?
E' un immobile rurale oppure è accatastato al Catasto Fabbricati?
E' stato costruito con regolare licenza? C'è un condono edilizio in corso? Oppure è un manufatto su cui sono presenti opere abusive?
E' possibile frazionare la volumetria esistente per poter realizzare varie unità immobiliari (condominio)?
E' ammesso un eventuale cambio di destinazione d'uso?
Ci sono vincoli da dover rispettare (archeologico, paesaggistico, idrogeologico, ecc)?

Per quanto riguarda le spese tecniche da sostenere saranno in linea di massima:

Oneri concessori, se c'è variazione di volumetria o superfici utili.
Costo di ristrutturazione.
Parcella del professionista per eventuale richiesta del permesso di costruire o denuncia di inizio attività, eventuali richieste di nulla osta agli enti preposti ai vincoli, direzione lavori, coordinamento della sicurezza, deposito progetto strutturale al genio civile, pratiche catastali (accatastamento se non accatastato, oppure variazione), ecc.

Per quanto riguarda gli oneri fiscali sentiamo cosa ci dirà un commercialista.

Sposto in consulenza fiscale.
Ciao

redsector

Se hai un capitale di 200K euro e paghi un affitto, è uguale che non avere il capitale e chiedere un mutuo (anche se magari è difficile).
Quindi ogni mese che stai fermo hai una spesa fissa (l'affitto). Ipotizzando che riesci ad acquistare+ristrutturare entro i 200K (cosa spesso impossibile), per guadagnare dovresti considerare lo speso (200k+tutte le mensilità+mancato guadagno dei 200k investiti in BOT) e le tasse sulla vendita (avresti l'agevolazione prima casa ma dovresti riacquistarne un'altra in poco tempo per non perderla). Io direi che, sempre se riesci a vendere appena ristrutturato, cosa difficile ai prezzi attuali devi sperare di vendere ad almeno 300 se ristrutturi e vendi entro i 12 mesi. Porteresti a casa circa 2 anni di lavoro a 5,2 euro l'ora. Però è più plausibile che venderesti a circa 260, il che ti porterebbe a guadagnare lo stesso che aver lavorato sotto padrone per 5,2 euro l'ora. Chiaro che se ti piace questo mestiere e diventi tu stesso "muratore" può essere una scelta di vita, però per come va il mercato adesso, arrivi tardi

salla88

Ringrazio Lorenzo-74 e redsector per le risposte! molto complete e utili!
Ho capito che per primo progetto con solo 200k a disposizione potrebbe essere un rischio enorme quello di imbarcarsi in una impresa del genere. Per tre motivi almeno.

Scarsa liquidità iniziale
Poca esperienza nella compraventida casa
Nessun accordo con imprese/professionisti esterni (impresa edilizia, architetti, commercialisti, avvocato, agenzia immobiliare ecc)

Per cui vi chiedo se questo progetto si potrebbe inizialmente effettuare comprando appartamenti in cattivo stato d'uso quindi svalutati (suppongo) operare un piccola/media messa in ordine e vendere ad un consono prezzo di mercato. Magari senza una speculazione eccessiva, però un tornaconto economico del 5/10% netto sull'investimento iniziale?

Ho pensato a inserirmi inizialmente nel mondo dell'edilizia come manovale. Magari il prossimo anno, quando mi scadrà il contratto con l'impresa per cui lavoro ci posso fare un pensierino. Intanto bene o male garzoni a basso costo ne cercono sempre..

redsector

Guarda, tutto dipende da in che zona d'Italia vivi e quanto sei vicino/lontano da una grossa città.
L'unica è cercare un socio in un'agenzia immobiliare, perché qualora ci fosse un affare, stai sicuro che non lo fanno fare a un pinco pallino qualunque .

lorenzo.74

Concordo con redsector. Aggiungerei comunque che per poter fare una media ristrutturazione servirà anche un tecnico che presenti eventuali elaborati all'ufficio tecnico comunale, oltre a un impresa che sia abilitata a redigere le certificazioni di legge per gli impianti. Come semplice muratore potrai fare solo una "manutenzione ordinaria", senza toccare la disposizione degli ambienti interni e senza toccare gli impianti.
Ciao