F.A.Q. Primi passi verso l'acquisto di una unità immobiliare

[wixtank]

F.A.Q. Primi passi verso l'acquisto di una unità immobiliare

[CENTER][CENTER]Primi passi verso l'acquisto di una unità immobiliare[/CENTER]
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• Come appurare la proprietà dell?immobile ?La proprietà è accertabile con una visura catastale presso il catasto del comune dove è sito l?immobile.
• Differenze sostanziali tra l?acquistare un immobile da un privato o da una società ?L?acquisto da un privato con tutta la documentazione in regola, non comporta rischi restando al fatto che il venditore sia una persona fisica e non una persona giuridica.

Viceversa l?acquisto da una società comporta la verifica preventiva dello stato di solvibilità della stessa al momento dell?acquisto.

In caso di fallimento di quest?ultima nei due anni consecutivi alla vendita, l?eventuale acquirente dovrà dimostrare di non essere stato al corrente della situazione economica in cui versava la società al periodo della vendita.

Il rischio è l?esproprio coattivo della unità immobiliare.

• Quali verifiche effettuare quando si prende visione dell?immobile?I controlli principali da fare sono le certificazioni di conformità degli impianti gas, luce.

Controllare se la struttura dell?immobile corrisponde alla planimetria catastale, nel caso si riscontrassero delle discrepanze dallo stato di fatto dell?immobile da quanto visto sulla planimetria, richiedere alla proprietà i permessi per i lavori svolti, attraverso le concessioni edilizie rilasciate dal comune.

Sarebbe opportuno non aspettare il momento dell?atto notarile in quanto in quel contesto farà fede la planimetria catastale e voi accettereste l?acquisto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l?immobile.

Accollandovi nel caso di discordanze o abusi edilizi dallo stato reale a quello presunto, tutti gli oneri per eventuali sanzioni o condoni come nuovo proprietario.

• Come avviene di prassi la proposta di acquisto tra privati ?Solitamente se la scrittura è tra privati si possono utilizzare due metodi :

Il primo consiste nel sottoscrivere una proposta di acquisto con tutti i dati dell?acquirente e del venditore e quelli dell?immobile che potrete trovare nell?Atto di provenienza (Rogito), segnare l?importo totale proposto, la somma che viene versata al momento della Proposta, e quanto verrà versato al momento del Contratto preliminare( detto anche Compromesso), e quanto alla stipula dell?atto notarile, oltre ad eventuali pagamenti intermedi.

Ricordarsi sempre di inserire le tempistiche, e una data di scadenza della proposta, solitamente viene usato il termine ?entro e non oltre il??.
In caso di mancata accettazione da parte della proprietà, il potenziale acquirente si riterrà libero da ogni vincolo sottoscritto nel contratto.

Uno dei fattori più importanti è segnare ogni importo versato dall?acquirente al venditore a titolo di ?caparra confirmatoria? questo comporta nel caso l?acquirente rinunci all?acquisto la perdita dell?importo versato fino a quel momento, nel caso fosse il venditore a rinunciare alla vendita, l?acquirente avrà diritto di avere in dietro il doppio dell?importo versato fino a quel momento.

Il secondo metodo è di stipulare direttamente il Contratto preliminare e fissare la data dell?Atto notarile (Rogito).

La modulistica è reperibile presso i maggiori negozi che trattano materiale fiscale, legale.

• Come avviene di prassi la proposta di acquisto effettuata attraverso un mediatore immobiliare ?La proposta di acquisto con l?intermediazione di un agente immobiliare avviene attraverso una proposta di acquisto sottoscritta dal compratore al venditore su un modulo standard utilizzato dallo studio immobiliare che opera la mediazione.

Viene seguita la stessa prassi che avviene tra privati con le seguenti aggiunte :

Viene fissata la percentuale di mediazione corrisposta all?agente immobiliare, tale importo è accordabile tra le parti, le Associazioni di categoria fissano dei minimi e dei massimi che possono variare salvo patti contrari tra il mediatore e il compratore.

La provvigione solitamente viene corrisposta dal compratore al mediatore al momento della sottoscrizione del Contratto preliminare, salvo accordi diversi.

L?assegno come caparra confirmatoria per suggellare l?impegno all?acquisto, viene intestato alla proprietà, il mediatore ne prende custodia con il compito di consegnarlo al venditore solo al momento della accettazione firmata della proposta di vendita e si impegna a darne immediata comunicazione all?acquirente.

Oppure nel caso di mancata accettazione provvederà a restituire la somma al potenziale compratore.

Vi ricordo che la modulistica utilizzata da uno studio immobiliare è depositata nella Camera di commercio di competenza, e negli uffici della Agenzia vi devono essere delle copie dello stesso timbrate con la data di registrazione.

Questo tutela le parti da eventuali clausole vessatorie, cioè clausole che non diano un equilibrio tra i diritti e doveri tra le parti, essendovi stato a priori un accertamento dalla Camera di commercio che quanto scritto in essi rispecchi le leggi vigenti.

L?esistenza di questa modulistica vidimata vi darà anche la conferma che l?Agenzia a cui vi siete rivolti è regolarmente iscritta al Registro delle Imprese.

L?Agente che la rappresenta è un professionista iscritto al Ruolo dei mediatori immobiliari e non con un soggetto improvvisato, nel qual caso non avrebbe diritto a nessuna provvigione, ed è consigliabile rivolgersi altrove.

• Cosa viene inserito nel Contratto preliminare?Solitamente vengono inseriti gli stessi dati già contemplati nella proposta di acquisto, oltre ve ne fosse la necessità altre clausole concordate tra la parte acquirente e la parte venditrice, e nel caso non fosse stato deciso in precedenza, viene indicato il nome del Notaio che stipulerà l?Atto.
• Chi sceglie il Notaio ?Il notaio viene scelto dalla parte acquirente.

[giorgiotave]

Ciao Wixtank e Benvenuto nel Forum GT,

grazie per il tuo contributo, altre proposte di faq sono benvenute da tutti e alla fine faremo una grande Faq

dai su ragazzi

[andrez]

Ciao Wixtank, benvenuto e ... ottimo lavoro!

Perchè non passi per l'Area di Presentazione per salutare tutto il forum?

[wixtank]

Ciao grazie, e grazie del benvenuto passo subito a presentarmi

[dalailama426]

Comprare casa è una cosa molto dura, resa ancora più dura dalle persone disoneste che si possono incontrare, racconto un piccolo aneddoto che è capitato a me e spero possa essere utile a qualcuno..

Al momento dell'acquisto della casa io e la mia ragazza (anche lei utente del forum) siamo andati a vedere il pelo nell'uovo ma alla fine ci siamo persi un passaggio molto importante..
La persona che ci ha venduto la casa aveva un mutuo con una finaziaria con sede a 600km da noi, ci è stato nascosto fino a 3 giorni prima quando l'agente di tec.... ci ha tel dicendoci:
C'è un piccolo cambiamento, una cosa da niente..invece dell'assegno circolare bisogna fare un bonifico!!!
Alla faccia del piccolo cambiamento, gli accordi erano che sarebbe venuto il funzionario della banca del venditore al rogito, banca che fino a 3 giorni prima era un'altra, il funzionario avrebbe firmato per l'ipoteca e via discorrendo..con il bonifico si mandavano tutti quei soldi a X con il rischio (anche se molto ma molto remoto) che il venditore avesse altri debiti e che la finanziaria li usasse per coprirli..
Anche se forse i rischi erano remoti e quasi impossibili perchè rischiare? il giorno del rogito ho bloccato tutto davanti al notaio (che mi ha dato ragione), il venditore si è fatto prestare da un parente la cifra per saldare il suo mutuo e dopo 1 mese ci siamo ritrovati e tutto è andato a buon fine..
Ecco, ho parlato tanto ma il succo del consiglio è: informatevi bene se chi vende ha un mutuo e anche con chi ce l'ha, alcune prassi con certe finanziare tra qualche hanno saranno di normale amministrazione ma come ha detto il notaio per adesso le leggi non tutelano ancora al 100%

[innova2008]

Salve a tutti!
Comprare una casa?!
Vi sottopongo questo che oramai è il problema di tutti coloro che come me hanno acquistato o devono affacciarsi sul difficile mercato della compra-vendita immobiliare.
Se avete acquistato casa, avete letto sicuramente annunci di privati ed agenzie immobiliari locali, fatto appuntamenti e visionato immobili , trattato sul prezzo e magari fatto delle proposte di acquisto, reperito i documenti dell'immobile , parlato col notaio , deciso la data del compromesso, ed infine rogitato!! Beati voi..!!!!
Purtroppo questo succede solo ai più fortunati.
Come ben sapete il mercato immobiliare è in crisi. La causa proviene, a mio parere ed esperienza in questo settore, dal "lontano" 2001 conseguentemente al crollo delle torri gemelle; l'andamento del mercato azionario/borsistico è andato sempre peggiorando e di conseguenza l'incredibile rifugio degli investitori è stato il mattone facendo balzare il prezzo delle case (e degli immobili in generale) alle stelle. Poi di male in peggio, nel 2003 l'euro!! Ecco le case raddoppiare di prezzo..quella che si vendeva a 100 dei vecchi milioni di lire allora si vendeva a 100 mila euro!! Poi che dire..crack Parmalat.. crack Enron.. crack bancario WaMu .. crack bancario Lehman Brothers .. etc..etc
Diamo poi, facendo della retorica, che gli stipendi sono bassi in confronto alla moneta unica e ciò non ci permette di mantenere acceso un mutuo. Inoltre quei pochi che negli ultimi anni hanno acquistato casa "agevolati" da un mutuo a tasso variabile ora si ritrovano con una rata ingestibilmente incrementata (anche del 40%) rispetto alle previsioni di stipula iniziali. Vero ma difficile da accettare è anche dire che la nostra economia e quindi i tassi di interesse subiscono dei "flussi" pertanto ora facciamo fatica a pagare ma "forse" domani pagheremo meno!
Beh..mi sembra tutto! Anzi forse poco...
Quello che spero per me e per tutti è in una ripresa veloce dell'economia.
Certo, con questo piccolo spazio, di avervi colto in una vostra esperienza personale di vita. Vi auguro un Buon Acquisto!

P.S. se avete domande o curiosità in merito a dettagli tecnici sulla compravendita di immobili sono qui per voi..

Leonardo Fagiolo
Agente Immobiliare

[andrez]

Ciao Innova2008

Ho letto con interesse i tuoi post che hai inserito in diverse parti del Forum gt.

Appari un esperto del settore e non ti nascondo che saremmo ben lieti di dare spazio e rilevanza alla nostra attuale sezione immobiliare, praticamente inesistente.

Per fare questo occorrono però esperti disponibili e preparati, e capaci di sapersi rapportare alle regole del nostro Forum.

Come avrai notato, questo topic è stato aperto da Wixtank con l'obiettivo di creare una valida FAQ e l'invito palese di Giorgio agli utenti è di procedere in questa direzione.

Tu invece hai inserito una personale e discutibile analisi sull'attuale situazione del mercato immobiliare, proponendoti poi come consulente nell'erogazione di dettagli tecnici sulla compravendita di immobili.

Essendo appena arrivato non conosci ancora la linea editoriale del nostro Forum e quindi nessuno dubita della tua buona fede, tuttavia devo qui evidenziarti almeno due aspetti:

1. Dubitiamo e sospettiamo sempre di chi si auto promuove; salvo che nelle aree Annunci, è bene che siano altri a proporre eventualmente i nostri servizi e le nostre attività se ritenuti davvero validi, e mai noi stessi.

2. E' sempre bene dimostrare con dati e riferimenti precisi le analisi, citando riscontri e fonti.
   La tua descrizione sulle motivazioni che hanno indotto l'attuale crisi del mercato immobiliare appare per lo meno discutibile e con aspetti fantasiosi, e diviene in quanto tale sospetta quando esposta da un autodichiarato esperto Agente Immobiliare.

Di solito cerchiamo di fornire all'utente del Forum gt informazioni dimostrabili, e se si aprono dibattiti su argomenti attuali, vanno sviluppati con prudenza e correttezza, che in tanti qui hanno problemi di mutui ed affitti, e non è corretto rapportarsi a loro giocando sulle loro difficoltà o sulla supposta impreparazione.

[lukros]

l'andamento del mercato azionario/borsistico è andato sempre peggiorando e di conseguenza l'incredibile rifugio degli investitori è stato il mattone facendo balzare il prezzo delle case (e degli immobili in generale) alle stelle.

Ciao Innova2008,

L?assioma crisi di mercati rifugio nel mattone non può sicuramente essere l?unico parametro preso a riferimento. Forse uno dei parametri ma la realtà è che secondo me ci siamo trovati di fronte ad una bolla, con il concorso del momento favorevole dei tassi d?interesse, sempre e immancabilmente in un quadro in cui la domanda alta era soddisfatta dall?offerta adeguatamente alta (che è poi la legge di mercato principale).

Se il principio che affermi fosse univoco l?attuale crisi della borsa italiana e mondiale aprirebbe la strada al ricorso al bene rifugio (leggi mattone) con un aumento del mercato e dei prezzi. Aiuterebbero anche i tagli della Banca centrale per calmierare i mutui ed incentivare le banche nel prestare denaro alle imprese. In realtà a fronte della caduta delle borse (si parla di valori vicini al - 40%) si registra l?inizio di una crisi immobiliare di cui non si comprende bene la durata.

Parlando con i tuoi colleghi agenti si respira infatti aria di crisi già da un po?, prima con la difficoltà di chiudere gli affitti, poi con la prevedibile ma futura stasi del mercato. Stasi perché a dire il vero ci si trova in quel momento in cui l?offerta non trova la domanda e i tempi di vendita si allungano a dismisura prima che l?offerta decida di rivedere il prezzo. Non ancora quindi la temuta deflazione.

Numerosi sono i segnali in questo senso, non ultimo un segnale extra mercato ma indicativo: la ristrutturazione della rete vendita gambetti con conseguente ?ristrutturazione? del personale.

Le analisi immobiliari di questi giorni poi, non quelle rosee di parte, mi pare ?scenari immobiliari?, evidenziano come con pur volendo acquistare con un redito di circa 2 mila euro al mese si ha diritto ad un mutuo di 112 mila euro, qualcosa come 35 metri quadrati nella periferia romana. Convengo con te sull?emergenza casa in atto.

Leggi logicamente queste considerazioni a titolo personale, le sensazioni persona non esperta, che per fortuna ha già una casa.

[innova2008]

@Andrez said:

Ciao Innova2008

Ho letto con interesse i tuoi post che hai inserito in diverse parti del Forum gt.

...

Ringrazio l'attenzione che mi viene posta e con questo vi ringrazio dei dubbi che riponete in me. Ciò mi sarà solo di stimolo per poter cogliere la Vostra fiducia con articoli non solo tecnici e professionali ma stimolanti nel settore che più pratico assiduamente e adoro ... l'immobiliare!

[technicdb]

Salve a tutti,

Ai punti elencati da Wixtank io andrei a precisare ed eventualmente consigliare agli utenti questi punti:

• La proprietà si appura sia dal catasto (provinciale) ma soprattutto dalla verifica dell'atto di provenienza (atto di compravendita con il quale l'attuale venditore ha acquistato l'immobile).

• Oltre gli ottimi consigli dati da Wixtank, i controlli principali sono la verifica urbanistica sia per terreni che per immobili, tramite certificato di destinazione urbanistica (terreni) o la ricerca del progetto di costruzione ed eventuali atti abilitativi successivi fino ad oggi (fabbricati), oltre alla verifica delle certificazioni. La conformità la deve dare un tecnico abilitato prima dell'atto notarile in base agli atti reperiti al Comune, Catasto, Conservatoria o Archivio Notarile se necessario, il Catasto e la planimetria catastale sono utili in assenza di altri atti e non sono probatori, se non ai fini fiscali (ICI). Se non risulta lo stato dei luoghi bisogna sanare, ma questo è un argomento più vasto che possiamo affrontare in un altro topic. Se invece non si trovano progetti o altri atti presso i vari Enti, bisogna farsi fare una lettera di irreperibilità da parte del Comune interessato. Un discorso a parte hanno gli immobili ante67, di cui non è obbligatoria la conformita e molto spesso non si trovano progetti.

Un saluto.:)

[andrez]

Grazie per il contributo e benvenuto nel Forum gt TechnicDB

Quando avremo raggiunto un buon numero di interventi, provvederemo a realizzare un topic specifico per le FAQ di sola consultazione.