quesito su terreno edificabile per il comune ma non per la regione.

[buzz71]

quesito su terreno edificabile per il comune ma non per la regione.

buongiorno a tutti ho un problema e cerco aiuti e consigli.
lo spiego subito
ho un terreno in un contesto comunale tutto costruito attorno, con case nella maggior parte unifamigliari, villette, ecc che esistono da 10 ai 50 anni e oltre...molto vecchie ristrutturate ecc. altre moderne. insomma si trova nel tessuto urbano. ovviamente vi sono tutte le opere di urbanizzazione fogna bianca, fogna nera, pozzetti per acqua piovana ecc.
il comune, col proprio piano regolatore, ha dato il massimo indice di edificablità, cioè per loro posso costruire tranquillamente.
La regione Puglia invece, col piano di rischio idrogeologico, credo sia del 2011, sentito dire da collega, ha sancito la inedificabilità di detto suolo. il problema è che senza questa edificabilità/permesso, mi viene, di fatto inibita ogni tipo di vendita.
inoltre l'imu mi viene fatta pagare come non terreno agricolo, ma edificabile. la mia domanda è come fare per dirimere la questione.
cioè in un paese della puglia, in centro, dove tutto attorno è costruito per chilometri, la regione puglia mi dice che non posso nè costruire e neppure venderlo a un costruttore per questo.
io nella mia ignoranza, mi occupo di altro nella vita, chiederei una perizia a un tecnico serio (ingegnere, geologo, architetto ecc.) e partirei con ricorso con l'ausilio di legale, per sancire anche a livello regionale la edificabilità, altrimenti l'assenza di divieti di edificablità visto che attorno è tutto costruito per chilometri e che esistono gli impianti di fogna, acqua corrente, e tombini per l'acqua piovana.
Chi mi aiuta ? chi mi consiglia?

[cesarini]

Le rispondo citando un articolo pubblicato su Edil Tecnico , reperibile a:​ https://www.ediltecnico.it/59833/terreni-edificabili-oppure-no-chi-decide/
Nella sentenza della Corte di cassazione n. 15692/2017, il terreno non è stato considerato dai giudici di merito area edificabile anche se così inserito nel Piano regolatore generale (Prg) del Comune: la potenzialità edificatoria era infatti molto remota perchè il piano particolareggiato del Comune era stato respinto dalla Regione e il terreno poteva essere utilizzato solo a scopi agricoli. Questo utilizzo era confermato perchè il proprietario del terreno era un agricoltore diretto.
Eppure, la giurisprudenza ritiene edificabile un?area in base alla qualificazione attribuitale nel Piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall?approvazione dello stesso da parte della Regione e dall?adozione di strumenti urbanistici attuativi. La giurisprudenza ritiene però anche di dover valutare sempre la maggiore o minore realtà e attualità delle potenzialità edificatorie del suolo.
È onere del Comune provare e allegare il valore venale in commercio dell?area qualificata edificabile dallo stesso ente locale. Poi,** il giudice tributario deve orientare il proprio giudizio in base a criteri concreti e non solo in base a standard e teorie**.