• C
    User Newbie •

    Amministratore di fatto

    Buongiorno, sono nuova del forum e avrei bisogno di un vostro parere.
    La questione è la seguente:
    Stabile composto da 11 appartamenti, con 3 proprietari a cui si aggiungono altri 12 box nel cortile, di cui 4 appartenenti ad uno dei 3 proprietari dello stabile, mentre gli altri di terzi.
    Si pone il dubbio che i box possano costituire condominio a parte, prima di tutto.
    In ogni caso i tre proprietari degli appartamenti hanno da tempo incaricato una persona di occuparsi della gestione dei contratti di locazione, nonché della ripartizione delle spese comuni. Questa persona, tuttavia, non ha mai provveduto ad applicare il regolamento di condominio dello stabile accanto, il quale avendo una servitù di passaggio nel cortile e nell'androne dello stabile in oggetto, ha disciplinato il concorso alle spese comuni, comprese le percentuali di applicare ai box.
    Uno dei tre proprietari vorrebbe agire per la revoca del mandato, se così si può intendere, di questa persona e per la richiesta di risarcimento danni. Secondo voi, come si potrebbe fare? Anche perché il dubbio è che si tratti di un mandato collettivo e gli altri proprietari non intendono effettuare la revoca.

    Grazie

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  • L
    Super User •

    Facciamo chiarezza:

    "incaricato una persona di occuparsi della gestione" Così come esplicitato non è un (amministratore) ma un mandatario nominale senza alcuna autorità. Non si può rimuovere alcun mandato ad una persona assunta tacitamente.
    Se fosse diversamente mi dia le informazioni corrette circa la sua nomina di amministratore.

    Inoltre il condominio è gestibile in molti modi, si può accorpare, per comodità, nel condominio qualsiasi struttura accatastata, anche altri condomini, formando un super condominio.
    Quindi, sottolineando che serve sempre un Cartaceo, a cui rifarsi. Bisogna sapere con esattezza quali figure "regolari" esistano e le relative assemblee, con le Dovute maggioranze.

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  • C
    User Newbie •

    Cercherò di essere il più chiara possibile, anche se la situazione è talmente complessa che in poche righe non è facile!
    I tre proprietari degli alloggi ritengono che il loro sia un condominio autonomo rispetto ai box; non c'è un regolamento condominiale, ne sono mai state fatte assemblee, assunte delibere etc.
    La funzione assunta da questa persona deriva da un mandato verbale, il quale nei consuntivi ed atti simili che redige, firma con il suo nome per la proprietà. Il fatto che nella bacheca ci sia il suo nome (peraltro con la qualifica di amministratore) indica decisamente che quantomeno ha la rappresentanza dei tre proprietari.
    Il punto è: il mandato potrebbe essere considerato collettivo? E se sì, a fronte del rifiuto degli altri due di revocarlo, il terzo può agire per la revoca giudiziale per giusta causa?

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  • L
    Super User •

    No, il mandato tacito regge fino a quando non ci sia 1 contrario.
    Non credo possiate revocarlo, visto che la sua nomina è inesistente.

    L'organo adito alla nomina dell'amministratore è l'assemblea dei condomini.
    L'assemblea si convoca secondo i canoni descritti dal codice civile, per semplificare raccomanda A/R o equiparati.
    La MANCATA convoca non costituisce nullità dell'assemblea ma, se non viene spedito il verbale, dell'eventuale assemblea "irregolare" oltretutto "originaria" del condominio, non si potrà nemmeno ricorrere in giudizio.
    Nel caso presente non pare esistere un "condominio di fatto", cioè a livello legale sono superate le 8 unità abitative, deve esistere, ma a livello pratico no. La legge consente tale eccezione e non si profila alcuna sanzione, a riguardo.

    I modi per avere un amministratore sono principalmente 2:
    1 Indire l'assemblea convocando i proprietari.
    2 Ricorrere all'autorità giudiziaria, nel presente caso è meglio escluderla vi sono sentenze dove vi si pronuncia in modo negativo, vista la mancanza dell'amministrazione originaria.

    Il mio consiglio è provare a nominare un amministratore "regolare" e stilare subito il "regolamento".
    Se non dovesse avvenire questa ovvietà, interrompete i pagamenti fino a quando vi sia un amministratore regolare. Pagate le utenze disgiuntamente e fate ricadere i costi di eventuali lavori "non approvati" sulle spalle del sedicente.

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  • C
    User Newbie •

    Non mi è chiara una cosa, siamo di fronte a un condominio di fatto o no? Se non ho capito male tu consideri nel condominio anche i box, quindi superando gli otto condomini c'è l'obbligo di nominare un amministratore, giusto? Pertanto, sarebbe sufficiente inviare le raccomandate AR a tutti i proprietari ed a prescindere dall'esito dell'assemblea, inviare copia del verbale a tutti.
    Se non si riesce a nominare un amministratore vero e proprio è possibile adire l'autorità giudiziaria, anche se in effetti sussiste il rischio che i due proprietari degli appartamenti nomino il soggetto che il terzo proprietario intende eliminare.
    Il problema principale è che uno dei tre proprietari degli appartamenti intende agire anche per il risarcimento dei danni, causati dalla cattiva gestione del mandato tacito: riparto spese comuni errate; spese ingiustificate e suddivise a carico degli inquilini, etc.
    Questo potrebbe farlo, no?

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  • C
    User Newbie •

    Per quanto riguarda il pagamento disgiunto delle utenze, è impossibile, in quanto gli appartamenti sono locati e pertanto le spese comuni devono necessariamente essere ripartite tra appartamenti, box e per la parte di competenza condominio vicino.

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  • L
    Super User •

    No non ci siamo.

    Primo, non c'è un condominio. La legge impone che il condominio si formi a determinate condizioni.
    Il condominio deve essere formato per la prima volta.

    Il sedicente amministratore non risponderà della sua gestione, in quanto è carente di rappresentanza.

    Inviando le raccomandate a/r sicuramente 11 appartamenti se vi sono più di 8 proprietari diversi dovranno avere un amministratore, se sono solo 3 nulla vieta di avere una gestione regolare.
    I box, possono avere amministratore a se, nulla lo vieta, quindi formando un condominio a parte.
    Ripeto il condominio non si è formato. Altrimenti dovrebbe fornire al codice fiscale, nonché il luogo dove sono tenuti i registri.

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  • C
    User Newbie •

    Scusa, ma credo che stiamo parlando di due cose differenti...
    Ovviamente il sedicente amministratore non risponderà nei confronti dei condomini, poiché non è mai stato nominato, ma certamente ha operato in qualità di mandatario dei tre proprietari degli appartamenti, pertanto anche se il mandato è verbale, in considerazione del fatto che non è richiesta alcuna forma appena di nullità, risponderà della sua gestione a loro.
    Anche perché ha imputato agli inquilini dei suoi mandatari, spese non di loro competenza!
    Inoltre, tieni presente che per quanto riguarda gli appartamenti, i proprietari sono solamente tre, gli altri otto condomini eventuali, sono proprietari esclusivamente dei box, quindi il problema non è tanto sapere se possono diventare condominio a sé stante, tanto quanto capire se DEVONO essere considerati tali sulla base della giurisprudenza.

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  • L
    Super User •

    Non esiste giurisprudenza a riguardo, tutti i codici sono contrari.

    La proprietà privata è tale ed è un diritto inalienabile, solo i proprietari posso formare il condominio.
    Inoltre non credo vi sia possibilità alcuna, di ricorrere in giudizio, nei confronti di un abusivo.

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