Certo che è opponibile a terzi, ma bisogna stare attenti ad usare contratti di diverso tipo rispetto a quelli corretti per la fattispecie.
Perchè una cosa e usare il comodato gratuito per un parente/amico dove il contratto è realmente gratuito, altra e mascherare affitti in nero con un contratto del genere.
In questo secondo caso hai già perso in partenza, perchè l'inquilino alla fine ti frega (un sacco di soldi)
ciao
Lucbello