Gli affitti illegali in questi anni grazie alla riduzione delle imposizioni fiscali si sono molto ridotti. Affittare in nero è anche molto rischioso, perchè le sanzioni previste sono molto pesanti.

Se il contratto non viene regolarmente stipulato sono previste gravi conseguenze sia per il padrone di casa che per l?inquilino. Bisogna distinguere tra conseguenze di natura civilistica e conseguenze di natura tributaria.

La legge stabilisce che il contratto di affitto è un accordo con il quale il locatore, garantisce il godimento del bene oggetto della locazione, a favore del locatario. A sua volta il locatario si impegna a versare al proprietario, con una cadenza stabilita, un canone di locazione, per poter usufruire del bene.
L?affitto non regolarmente registrato comporta delle sanzioni sia per l?inquilino che per il padrone, innanzitutto in relazione al pagamento dell?imposta di registro. Difatti, l?Agenzia delle Entrate quando scopre che non è stata pagata l?imposta di registro, pretenderà il pagamento dell?imposta con una maggiorazione, che sarà a carico sia del proprietario che dell?affittuario. La legge stabilisce che il proprietario deve registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla firma del contratto, comunicando la registrazione effettuata entro 60 giorni all?inquilino.
Si potrà eseguire la registrazione del contratto anche in ritardo rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge. Nel caso in cui il contratto venga registrato entro un anno si potrà ricorrere al ravvedimento operoso, che consente di pagare una sanzione inferiore. Per evitare sanzioni l?inquilino potrà registrare il contratto e richiedere il rimborso dell?imposta al proprietario.
Il proprietario che non riporta nella dichiarazione dei redditi gli affitti percepiti sarà sottoposto a sanzioni che vanno dal 60% al 120% dell?imposta che ha evaso. Se invece dichiara degli affitti per un ammontare inferiore a quello percepito potrà andare incontro a sanzioni che vanno dal 90% al 180%.
Se il contratto non viene regolarmente registrato, il proprietario non potrà mandare via l?inquilino sia quando il contratto scadrà sia nel caso in cui l?inquilino non pagherà l?affitto dovuto.
In caso di evasione fiscale, anche per l?inquilino sono previste delle sanzioni. Esse riguardano, il caso in cui non c?è stata registrazione del contratto di locazione. In tale circostanza lo Stato potrà richiedere il pagamento della sanzione sia all?inquilino che al proprietario.
L?inquilino potrà richiedere nel termine di sei mesi dalla scadenza del contratto, di ottenere un rimborso delle somme maggiorate che ha pagato in confronto a quelle previste dalla legge.
Pertanto, nel caso in cui il contratto di fitto non sia registrato il proprietario rischia di più rispetto all?inquilino. Difatti, l?inquilino potrebbe anche decidere di pagare una somma inferiore non rispettando gli accordi. In questa circostanza la legge potrebbe non consentire al proprietario un ricorso per decreto ingiuntivo e potrebbe invece consentire all?inquilino di pagare un canone inferiore rispetto a quello pattuito se quest?ultimo non si discosta dai prezzi medi di mercato.

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Quando si stipula un contratto si deve tenere in considerazione il deposito cauzionale. Il deposito cauzionale è un deposito di soldi, che viene elargito da parte del locatario quando viene stipulato il contratto di affitto e ha lo scopo di difendere il proprietario dai danni che può causare l'affittuario alle stanze in affitto, difendendo il locatore da ogni possibile problematica che il locatario può causare (compresi i mancati pagamenti). L'importo di denaro versato dovrà essere esspressamente indicato nel contratto di locazione.

La legge stabilisce che il deposito cauzionale non può essere maggiore di tre mensilità di affitto. Il deposito cauzionale potrà essere erogato in contanti, tramite una garanzia assicurativa o finanziaria o attraverso un libretto bancario o postale al portatore, nel caso in cui la somma da versare sia inferiore ai mille euro.

Quando l'immobile viene consegnato si deve preparare un verbale di consegna, che indica le condizioni delle camere in affitto, che sono state prescelte. Quando il locale viene riconsegnato, si deve effettuare un controllo e redigere un verbale di riconsegna, che deve riportare gli eventuli danni che presenta l'alloggio, con la dichiarazione dell'importo che si vuole trattenere. La cauzione potrà essere restituita entro dieci anni.

Spesso si confonde erroneamente il deposito cauzionale con la caparra. Quest'ultima è un importo in denaro che può essere corrisposto all’agenzia immobiliare o al locatore dal locatario, dimostrando l'impegno ad affittare l'alloggio. Dopo aver sottoscritto l'accordo e aver stipulato il contratto, la caparra potrà essere restituita, mutata nel deposito cauzionale o nei primi mesi di affitto.

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In questi periodi di forte crisi si diffonde la consuetudine di offrire singole camere in affitto del proprio appartamento, locando parzialmente la propria dimora.

Questa scelta può essere eseguita dal proprietario o dall?affittuario, che potrà subaffittare l'alloggio, se il contratto principale lo consente.

Spesso gli affitti vengono fatti in nero, in questo caso il proprietario può essere denunciato all'Agenzia delle Entrate e potrebbe essere costretto a stipulare un contratto.

Perciò è meglio registrare regolarmente un contratto. Se si fitta una sola camera, si dovrà consentire l?utilizzo del bagno e della cucina, oltre a garantire l?accesso all?elettricità, al riscaldamento, al telefono e al televisione. Per tale motivazione si dovrà fittare una stanza munita di ingresso e bagno autonomi, con frigorifero e angolo cottura.

Se si ospita una persona per un periodo prolungato, si potrà configurare una situazione di subaffitto. Solo ricorrendo ad un legale si potrà definire se una ospitalità può essere considerata un vero e proprio subaffitto, per cui bisogna essere sempre attenti quando si ospita qualcuno per lunghi periodi.

Per affittare una sola stanza si potranno stipulare vari tipi di contratto: transitorio, libero 4+4 o convenzionato 3+2.

E? preferibile ricorrere al contratto definito transitorio, che viene usato per la locazione agli studenti fuori sede e che può durare da un mese a diciotto mesi.

Nel contratto si devono indicare le motivazioni della transitorietà, con la documentazione che la attestano.

Il contratto non deve durare oltre i 18 mesi, con l?apposizione di una clausola che indica che la transitorietà deve essere confermata prima della scadenza tramite l'invio di una raccomandata. Se la transitorietà con viene confermata, il contratto transitorio potrà essere annullato e si potrà formulare un contratto di natura libera.

Quando si formula il contratto si dovrà descrivere l'immobile, allegando una planimetria e indicando con precisione la camera che dovrà essere locata. Si dovrà definire come saranno usati gli spazi comuni e come dovranno essere ripartite le spese.

Per questi contratti sono previsti dei canoni liberi, tranne in alcune cittadine, dove viene indicato un limite, che non potrà essere superiore al 20% in confronto al canone concordato.