Canone d'affitto - fattura pro forma

[roby1966]

Canone d'affitto - fattura pro forma

Buongiorno; ho usato per bene il "cerca" ma non ho trovato risposta ...

chiedevo cortesemente parere: perchè il commercialista che segue la mia azienda non ci permette l'emissione della fattura pro forma per il canone di affitto di un ns. immobile? A tutto il 2013 il conduttore non ci ha saldato diverse rate perchè in difficoltà e ci ha messo nella condizione di anticipare l'iva nonchè di avere a bilancio un utile maggiore a quello reale. Insiste nel dire che essendo un bene strumentale e perchè vi è esposta l'iva, va fatta regolarmente la fattura mensile

Mi sono letto ore di DPR 633 ma non ho trovato nulla che vieta l'uso del Pro Forma per i canoni di locazione tra azienda e azienda.

Ringrazio per chi mi può suggerire qualche delucidazione ... vorrei anche aiutare l'inquilino ma non impiccarmi con iva & tasse di denaro non riscosso ...

[ascariello]

A mio avviso la procedura corretta è imputare a ricavo il canone di locazione mensile, anche se non percepito.
Ma l'emissione della fattura con conseguente pagamento dell'Iva dovrebbe avvenire solo successivamente al pagamento del canone.
In poche parole avrai comunque da pagare imposte sul reddito ma non avrai Iva da pagare.

[roby1966]

Mmm ... mi sa che è proprio così ... sul sole24 ho trovato questo:

**Immobili concessi da soggetti IVA **- Se è un imprenditore che concede in locazione un immobile ed emette quindi fattura per tale prestazione, come deve comportarsi nel caso si trovi dinanzi a un inquilino moroso?
A fronte di fatture emesse con Iva per canoni di locazione non pagati, a seguito di decreto ingiuntivo e sentenza di sfratto, può emettere nota credito?
Per le locazioni, vere e proprie prestazioni di servizi, il momento impositivo ai fini IVA coincide con l’incasso del corrispettivo, per cui in caso di morosità il locatore non è tenuto ad emettere fattura.
Se invece è stata effettuata una pre-fatturazione (la fattura è stata emessa prima del pagamento del canone), in base all'art. 26 del D.P.R. 633/1972, è consentita l'emissione di note di variazione in diminuzione senza limitazione temporale solo in conseguenza di dichiarazione di nullità, annullamento, revoca, risoluzione, rescissione e simili o per mancato pagamento in tutto o in parte a causa di procedure concorsuali o esecutive rimaste infruttuose.
Dato che il contratto di locazione è da considerare risolto solo con lo sfratto convalidato dal giudice, per l'emissione della nota di credito, è necessario che sia stata avviata una procedura esecutiva (azione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.) e la stessa sia andata infruttuosa.
Nel merito l'Agenzia delle Entrate ha affermato che l’infruttuosità deve essere accertata e documentata dall'autorità preposta alla procedura (Circolare 17/4/2000, n. 77/E).
Dal punto di vista della tassazione Irpef o Ires, inoltre, in presenza di fabbricati strumentali per natura o di immobili merce, i canoni di locazione concorrono alla **formazione del reddito d'impresa secondo il principio di competenza, in base a quanto stabilito contrattualmente e indipendentemente dal relativo incasso.
Solo nel caso in cui lo sfratto venga convalidato dal giudice, il contratto è risolto e dunque, i canoni di locazione non concorreranno più alla formazione del reddito d'impresa.
Per i canoni maturati per competenza e non riscossi, potrebbero essere dedotte le perdite su crediti, ai sensi dell’art. 101 del Tuir, in presenza di **elementi certi e precisi. **
Tuttavia, né contabilmente né fiscalmente si ritiene che tale requisito possa essere soddisfatto dalla semplice sentenza di sfratto per morosità che, nonostante certifichi la risoluzione anticipata del contratto, non dimostra con certezza l'insolvenza del debitore, quindi la deducibilità della perdita.​

[roby1966]

@criceto said:

Potresti però cominciare ad accantonare sul fondo "rischi su crediti" .... tale quota è un costo, quindi abbassa gli utili.

Buona idea ... ma mi pare sia limitato solo al 0,5% ...