Proposta /accettazione / revoca

jonathanlivingstone

Proposta /accettazione / revoca

Buongiorno, ho un quesito da porre e sarò infinitamente grato a chi mi illuminerà .

In tema di proposta irrevocabile, accettazione e revoca si può attribuire valenza legale probatoria all' accettazione comunicata a mezzo telefono in periodo di irrevocabilità e confermata a mezzo raccomandata oltre il periodo di irrevocabilità ? Preciso che a irrevocabilità scaduta è stata inviata la revoca anticipando l' accettazione a mezzo raccomandata. C' e' giurisprudenza al riguardo ???

Grazie infinite, Fabrizio

penniless

Ciao! Non sono un legale, ma penso comunque di poterti rispondere.
Prima di tutto mi servirebbe sapere se nella proposta irrevocabile viene menzionata la forma dell'accettazione ( forma scritta, orale, altro) e l'oggetto della proposta irrevocabile ( affitto, compravendita immobiliare, compravendita di beni mobili, altro..)

jonathanlivingstone

Grazie, Si tratta di compravendita immobiliare; nel modello dell' agenzia non era indicata nessuna forma per la comunicazione dell' accettazione.
Elenco in breve gli accadimenti :
Giorno 20/10 firmo una proposta irrevocabile di giorni 5 per l'acquisto di un immobile ; giorno 22/10 l' agenzia immobiliare dice di aver comunicato l' accettazione telefonicamente, personalmente, non l'ho ricevuta; giorno 27/10 ho un ripensamento (per motivi seri!) ed invio la revoca a mezzo raccomandata sia al venditore che all' agenzia; giorno 29 l' agenzia mi invia l' accettazione a mezzo raccomandata a conferma della comunicazione telefonica. Successivamente ricevo la diffida ad adempiere da parte del Legale del venditore e la fattura di mediazione da parte dell' agenzia. Nella lettera del Legale mi si ricorda di aver ricevuto la telefonata dell' accettazione costituente prova " ad abbundantiam" per la conclusione del contratto; Nel frattempo ho chiesto alla mia compagnia telefonica il tabulato delle telefonate in ingresso ma non l' ho ancora ricevuto. Ringrazio ancora Chi vorrà illuminarmi sui possibili sviluppi, Fabrizio

penniless

Allora, andiamo per punti:

la vendita immobiliare è un contratto formale, che prevede, "Ad substantiam" (Avvocato di controparte beccati questa! Scusa ma questa ci stava.. odio gli avvocati che usano locuzioni in latino nella corrispondenza extragiudiziale con lo scopo ultimo di incutere timore ai poveri destinatari facendoli sentire deboli ed ignoranti ) , la forma scritta. (art. 1351, comma1 del cod. civ.).
La proposta irrevocabile che tu hai sottoscritto è una proposta che se accettata prevede l?assunzione dell'obbligo tra le parti di sottoscrivere un preliminare di compravendita immobiliare o un atto di compravendita immobiliare.
L?accettazione della proposta diviene elemento perfezionativo della stessa quando questa viene portata a conoscenza del proponente (art. 1326, 1° comma cod. civ.), in modo tempestivo e coincidente in pieno con tutte le clausole contenute nella proposta (in questo caso entro 5 giorni);
L?accettazione deve avere la stessa forma richiesta dal contratto che si vuole concludere, quindi in questo caso deve avere forma scritta in quanto sia il preliminare di compravendita immobiliare che la compravendita immobiliare richiedono forma scritta;

E' necessaria quindi in questo caso un?accettazione scritta ( esempio una raccomandata, un telegramma od un telefax) che giunga al domicilio del proponente entro il termine di scadenza della proposta.

Una valida accettazione della tua proposta irrevocabile d'acquisto consisterà quindi in un atto sottoscritto dal venditore (la firma potrà essere apposta nello stesso modulo negoziale dove è stata raccolta la proposta o anche in un documento separato, purché questo contenga un espresso ed inequivocabile riferimento alla proposta medesima), da recapitarsi all?indirizzo del proponete entro il termine di irrevocabilità (al tuo indirizzo entro i famosi 5 giorni).

Non ha rilevanza quindi, a mio parere, una generica ed informale informazione circa l'accettazione del venditore.

Per assurdo, non era nemmeno necessario inviare la raccomandata di revoca della proposta in quanto era già scaduto il termine per ricevere l'accettazione, ma tanto meglio, usala a tuo vantaggio, provando che non solo non hai ricevuto l'accettazione entro i termini stabiliti, ma addirittura, per ulteriore sicurezza, hai provveduto a ritirare la proposta anche se il termine era già scaduto e non avresti motivo di farlo.

Concludendo:quasi sicuramente dovresti essere nel giusto tu. Siccome non stiamo parlando di noccioline, ti consiglio di contattare un avvocato e chiedergli una consulenza, sottoponendogli il problema e chiedendo conferma di quanto sopra. Nel frattempo, ottieni quanto prima i tabulati telefonici, da usare come prova della non ricezione della telefonata (anche se non dovrebbe servire)

In bocca al lupo.

P.S. Le date delle raccomandate che mi hai scritto sono le date di ricezione o di invio? che data è riportata nell'accettazione contenuta nella raccomandata del 29?

penniless

Scusate il doppio post, ma ci tenevo a comunicare che ho sentito una persona che conosco e che lavora da anni in campo immobiliare, e che mi ha confermato che per tutto ciò che riguarda la compravendita immobiliare è necessaria la forma scritta. Le chiacchere invece stanno a zero.

Mi ha riferito inoltre che addirittura, nel caso di un eventuale ricorso in tribunale, non sono ammesse altro che le prove scritte degli accordi, accettazioni, preliminari e compravendite. Eventuali testimonianze di persone che confermano l'eventuale accettazione orale non vengono ritenute valide, in quanto, appunto, gli atti traslativi della proprietà immobiliare e tutti gli atti connessi devono avere forma scritta a pena di nullità.

Approfitto anche per fare una correzione al mio post sopra: l'articolo che sancisce l'obbligatorietà della forma scritta per i contratti di c/v immobiliare è il 1350 cod. civ. Il 1351 disciplina i contratti preliminari.

Oggi, quindi, sono ancora più sicuro di ieri sul fatto che tu sia nel giusto. Resta valido comunque il mio consiglio di rivolgerti ad un avvocato per una consulenza e conferma e magari per farti redigere una lettera di risposta dove viene riportato quanto ti ho detto.

jonathanlivingstone

Grazie, quanto mi hai scritto è esattamente quello che avevo già rilevato dal codice civile ma , sai, esiste sempre l' interpretazione, per cui, ho sentito il bisogno del conforto di altri pareri. Comunque, complimenti, se non sei un Legale poco ci manca. Ho già sentito un Avvocato e la cosa preoccupante è che tentenna sul possibile esito favorevole di una causa. Sono d' accordo con Te sull' Art. 1350 ma nell' Art. 1326 e seguenti non si parla della forma dell' accettazione. Il mio Avvocato ritiene che basti anche solo una stretta di mano! Mah !!!

Ciao, Fabrizio

P.s. Ho sempre indicato le date di invio (timbro postale)