• A
    User Newbie •

    Caparra confirmatoria

    Buongiorno, volevo chiedere un chiarimento sulla caparra confirmatoria.
    Segue breve illustrazione del mio caso:
    avendo messo in vendita la mia casa tramite un'agenzia immobiliare,ricevo una proposta di acquisto, che viene accettata.
    la proposta prevede che gli acquirenti versino la caparra confirmatoria in 2 volte, una parte subito alla firma della proposta da parte mia, e una somma più consistente dopo mesi 6.
    purtroppo qualcosa è andato storto..la parte acquirente pare non abbia più intenzione di versarmi la 2 parte della caparra, e forse di voler acquistare.
    a oggi sono passati 10 gg oltre la data prevista per il saldo della Caparra Confirmatoria.
    mi sono informato su cosa prevede la legge sulla tematica, ma non mi è chiaro una cosa: anche se non "materialmente" è stata versato il saldo della caparra corfirmatoria, posso pretendere che la parte acquirenti mi versi quanto stabilito?
    In attesa di una vs gentile risposta porgo distinti saluti.
    Andrea

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  • M
    User Attivo •

    Ciao AdytittY, e benvenuto nel forum,

    per stabilire se hai comunque diritto al versamento del saldo della caparra confirmatoria, e a che titolo, oltre a ritenere quanto già versato, è necessario leggere attentamente il contratto preliminare.

    Mi spiego, sono possibili vari scenari tra cui: 1) è possibile che tu possa esigere le somme non versate chiedendo l'esecuzione del preliminare e, quindi, l'adempimento specifico del contratto; 2) oppure è possibile che tu possa ritenere risolto il contratto per inadempimento dell'acquirente ritenendo la caparra versata; 3) oppure, ma è veramente difficile, è possibile che tu possa ritenere risolto il contratto per inadempimento dell'acquirente, ritenere la caparra versata ed esigere quella ancora non versata.

    Tutto dipende da quello che è scritto nel contratto: se è previsto che il prezzo viene pagato con tre o più pagamenti e la caparra confirmatoria si forma con i relativi pagamenti (Es: il primo alla sottoscrizione del preliminare, quale caparra confirmatoria, e da imputare in acconto prezzo finale; il secondo alla data y, quale caparra confirmatoria, e da imputare in acconto prezzo finale; il resto al rogito definitivo) allora ci troviamo nella ipotesi 1 o 2 e, dunque, o chiedi l'adempimento o ti tieni la caparra già versata senza, tuttavia, poter esigere altri soldi; se, invece, è previsto che la caparra è pari alla somma x, di cui una parte viene versata immediatamente, e la restante verrà versata in data y, allora potrai ritenere la somma già versata ed agire per chiedere anche l'ulteriore somma non ancora versata, fermo restando che il contratto dovrà intendersi risolto.

    Insomma, sembra (e forse è) un po ingarbugliata....bisogna vedere il preliminare attentamente.

    ciao ciao

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  • A
    User Newbie •

    Gentilissimo, Avv. Cesetti, innanzitutto grazie per la risposta.

    Ho letto attenamente la proposta di acquisto, stilata dall'agenzia immobiliare

    Prevede quanto Le riporto:

    Prezzo offerto Euro 218.000 che verrà corrisposto nei modi e termini seguenti:

    a) assegno di Euro 1.500 a titolo di caparra confirmatoria ecc....allafirma della presente

    b) assegno di Euro 15.000 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria ecc...da versare entro il 31/01/2009

    c) assegno di Euro 201.500 a saldo,da versare all'atto notarile ecc....

    l'agenzia immobiliare ci ha detto che la proposta d'acquisto è stata registrata,e che quindi non avremmo avuto necessità una ulteriore scrittra prvata (preliminare) e che era sufficiente così

    L' acconto al punto "a" è stato versato subito al momento della firma

    L' acconto al punto "b" NON è stato versato!

    Inoltre non mi è stata data comunicazione, nè garanzie che intendano continuare l'acquisto.
    Avrebbero potuto chiedermi almeno una proroga ??
    neanche quella.... 😞

    Da quanto posso capire, credo di essere nel caso 3 citato da Lei:
    "è possibile che tu possa ritenere risolto il contratto per inadempimento dell'acquirente, ritenere la caparra versata ed esigere quella ancora non versata."

    Come devo comportarmi? Le chiedo gentilmente un suggerimento

    Cordiali Saluti
    Andrea

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  • S
    Super User •

    Ciao, vada per l'ipotesi n. 3 e, se sei in grado di dimostrarlo, puoi anche chiedere il risarcimento del maggior danno patito.
    OK??
    Ad ogni modo, il tutto dovrà essere azionato in sede civile a mezzo proprio legale.
    Ciao.

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