• E
    User Attivo •

    Acquisto di una casa a che prezzo sono salvo?

    Dunque dovendo acquistare una casa come privato da un altro privato, essendo stato stabilito un prezzo, vorrei sapere se facendo la compravendita al prezzo stabilito questo è sufficientemente alto per evitare future notifiche da parte dell'agenzia delle entrate.
    Il prezzo su cui l'agenzia può basarsi per contestare quello da noi accordato è determinato dal valore catastale della casa?
    Perchè vogliamo essere sicuri di non incorrere in rischi piuttosto siamo disposti a dichiarare anche un prezzo superiore a quello realmente pattutito.
    Purtroppo i primi pareri che ci sono stati dati è che se ti controllano e decidono di farti il verbale non c'è scampo spero non sia vero..

    Saluti

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  • E
    User Attivo •

    Sei salvo al... prezzo normale! (qualunque cosa voglia dire prezzo normale).

    In teoria dovrebbe essere il prezzo relativo ad un analogo immobile in analoghe condizioni di mercato, tuttavia è evidente che spesso si tratta di valutazioni difficili da fare.

    Per farti un esempio: ad un cliente dello studio hanno emesso un avviso di accertamento per una compravendita di immobile abitativo. Il "valore normale" calcolato e contestato, è il prezzo stimato in un altro accertamento, per un altro immobile li vicino, venduto un anno dopo (costruito da tutt'altra impresa con tutt'altri presupposti e requisiti).

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  • E
    User Attivo •

    Quindi in pratica come mi avevano detto... Se io faccio un acquisto e riesco finalmente a spuntare un acquisto di 100 devo andare in tutte le case vicine a chiedere quanto l'hanno pagata (tenendo conto che nessuna di quelle sarà uguale alla mia ne sarà stata venduta nello stesso momento di mercato) premettendo che molti mi manderanno a quel paese, se il prezzo medio delle case vicine diciamo simili è 120 devo andare dal venditore a dire che fa un errore a vendermela solo a 100 e dobbiamo mettere 120 altrimenti fanno l'accertamento e, in ogni caso anche una volta fatto a 120 possono venire a contestare comunque? Mi sembra roba da matti... :arrabbiato:
    E' un po come dire: se mi tira la tua vendita bene non adrà mai....
    Grazie mille Eichi Okabe sei stato molto gentile tempestivo e preciso!:ciauz:

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  • ?
    •

    Un momento, accertamento è un conto, che vada a buon fine e un altro conto.
    Se il prezzo indicato è quello effettivamente pagato e si conservano opportunamente alcuni annunci per alloggi simili apparsi su pubblicazioni secondo me non devono esserci timori, eventualmente si litigherà e si vincerà.
    In fin dei conti sono loro a dover dimostrare non che i locali valgono di più bensì che si è comprato a di più.

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  • K
    User •

    @Eddy11 said:

    Dunque dovendo acquistare una casa come privato da un altro privato, essendo stato stabilito un prezzo, vorrei sapere se facendo la compravendita al prezzo stabilito questo è sufficientemente alto per evitare future notifiche da parte dell'agenzia delle entrate ...

    dichiari in atto il prezzo (corrispettivo) realmente pattuito tra le parti per la compravendita e la transazione viene tassata sul valore catastale (normalmente molto minore): l'ufficio non può rettificare nulla ... :fumato:

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  • B
    User Attivo •

    @Kob said:

    dichiari in atto il prezzo (corrispettivo) realmente pattuito tra le parti per la compravendita e la transazione viene tassata sul valore catastale (normalmente molto minore): l'ufficio non può rettificare nulla ... :fumato:

    Questo solo se si tratta di un'abitazione principale. Se non lo è l'accertamento si basa sul valore normale. Questo metodo di accertamento, sicuramente più efficace di quello catastale per scovare fenomeni di evasione può incontrare comunque grossi limiti. Bisogna infatti ricordare che sono stati istituiti degli osservatori immobiliari da parte dell'agenzia del territorio che campionano le compravendite di immobili suddivisi per zone.
    Il funzionamento e la consultabilità possono essere effettuate qui di seguito:
    http://www.agenziaterritorio.it/?id=590

    L'iniziativa è interessante. Putroppo non tutte le zone hanno un mercato così significativo per prestarsi a statistiche attendibili. Un conto è osservare il mercato in una zona residenziale di Milano, un altro quello di un piccolo comune disperso sui monti... Ma essendo appunto uno strumento statistico non è detto che rispecchi esattamente la situazione oggettiva dell'immobile.
    Esistono pertanto diversi elementi a difesa del contribuente e anche strumenti che potrebbero ridurre l'impatto dell'accertamento (come l'adesione).

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  • I
    User •

    @Eichi Okabe said:

    Sei salvo al... prezzo normale! (qualunque cosa voglia dire prezzo normale).

    In teoria dovrebbe essere il prezzo relativo ad un analogo immobile in analoghe condizioni di mercato, tuttavia è evidente che spesso si tratta di valutazioni difficili da fare.

    Per farti un esempio: ad un cliente dello studio hanno emesso un avviso di accertamento per una compravendita di immobile abitativo. Il "valore normale" calcolato e contestato, è il prezzo stimato in un altro accertamento, per un altro immobile li vicino, venduto un anno dopo (costruito da tutt'altra impresa con tutt'altri presupposti e requisiti).

    Questo è il classico problema che ci si pone quando dobbiamo rogitare davanti al notaio per l'aquisto di un bene immobile!!
    Comunque da Agente Immobiliare consiglio di attenersi ai suggerimenti del notaio per ogni specifico caso e se volete entrare nel merito di una scelta vi suggerisco di non tentare di dichiarare un prezzo troppo basso. Per mia esperienza di lavoro ti confermo che sono parecchi i casi di accertamento da parte dell'agenzia delle entrate. Il metodo di accertamento parte dalla segnalazione automatica della banca ove il venditore deposita il denaro incassato e (se l'Agenzia delle entrate lo ritiene necessario)conseguente si fa risalire tramite visura sulla persona la provenienza del denaro. Es: Se il venditore versa in banca 100 motivando la vendita di un immobile ed al catasto successivamente compare una rendita catastale pari ad un importo totale di 200 potreste essere passibili di accertamento! Non so se sono riuscito a rendere bene il concetto su descritto ma di scappatoie ce ne sono e anche tante..tutte presuppongono un rischio personale!
    N.B. l'acquirente che dichiara un importo davanti al notaio deve considerare che se entro i primi 5 anni rivende a terzi e la l'importo della vendita è superiore al precedente acquisto , paga una "TASSA" denominata "PLUSVALENZA"...

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  • L
    User Attivo •

    @Kob said:

    dichiari in atto il prezzo (corrispettivo) realmente pattuito tra le parti per la compravendita e la transazione viene tassata sul valore catastale (normalmente molto minore): l'ufficio non può rettificare nulla ... :fumato:
    Concordo: tutte le altre risposte partono dal presupposto che la casa sia acquistata da un impresa.

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  • K
    User •

    @Bax said:

    Questo solo se si tratta di un'abitazione principale. Se non lo è l'accertamento si basa sul valore normale. ...

    non sono d'accordo.

    a decorrere dal 1° gennaio 2006, al fine di incentivare i contraenti a dichiarare il vero prezzo, è possibile assumere la base imponibile mediante applicazione del cd criterio automatico o catastale, che impedisce al Fisco di accertare un maggiore valore anche in ipotesi in cui il corrispettivo pattuito risulti superiore (cd prezzo-valore): in tal senso dispone l'art. 1, co. 497, L. 266/2005, come modificato dall'art. 1, co. 309, L. 296/2006).

    Riassumendo, la determinazione agevolata secondo il criterio automatico è possibile qualora sussista tutte le seguenti condizioni:
    a) deve trattarsi di compravendite a favore di persone fisiche private;
    b) le cessioni devono avere ad oggetto esclusivamente immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (garage, box, cantine, solai, ecc.); la norma (art. 1, co. 497, L. 266/2005) non richiede l'ulteriore condizione che l'immobile costituisca abitazione principale per l'acquirente;
    c) la parte acquirente deve fare richiesta al notaio rogante di voler usufruire del criterio del prezzo-valore;
    d) il valore o corrispettivo dichiarato non deve essere inferiore al valore catastale;
    e) a decorrere dal 6 luglio 2006, il corrispettivo pattuito deve essere obbligatoriamente indicato nell'atto (e se viene occultato, anche in parte, salta tutto con applicazione delle imposte sull'intero corrispettivo oltre sanzioni).

    gli onorari notarili, calcolati sulla base del corrispettivo sono ridotti del 30%.

    n.b.:

    1. dall'anno 2007, la regola del prezzo-valore si applica anche in ipotesi di cedente (persona fisica o giuridica) che agisca nell'esercizio d'impresa commerciale o di lavoro autonomo (l'acquirente deve essere sempre un privato e devono sussistere le altre condizioni indicate in precedenza);
    2. a chi desidera approfondire consiglio: S.D'Andrea, Guida pratica immobiliare, 2008, Il Sole 24 Ore, ? 45,00)
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