sfratto!!

lucylu

sfratto!!

è il mio primo sfratto ed ho un dubbio....spero ke su questo argomento mi possiate essere più utili

due f.lli ereditano un appartamento che è concesso in locazione a Tizio, con contratto stipulato tra la madre e qeust ultimo nel '99, e registrato. In esso si prevede la durata di 4 anni e rinnovo automatico di altri 4 anni, alla scadenza dei quali sarebbe scaduto automaticamente senza necessità di disdetta.
**appunto: **c'è un errore nel contratto inerente a questo calcolo. Durata della locazione, inizio 01/09/1999 e termine 31/08/2003. "Giunto alla scadenza del rinnovo contrattuale e cioè al 30/06/2007 il contratto scadrà automaticamente senza necessità di disdetta" scadenza prevista x il mese di Giugno quando sarebbe dovuta essere a Settembre. che incidenza ha o può avere questo errore ?!?!?!?

Fino al 2003 il locatore paga quanto dovuto anche se irreogolarmente, dal 2003 al 2005 paga solo x alcuni mesi e dal 2005, morte della locataria, non paga più canoni.
**appunto: **del subentro degli eredi alla locazione non vi è data notizia per iscritto al locatario ma solo verbalmente (anche xkè l'abitazione della de cuius in cui il locatario si recava x pagare il pigione, è al piano sottostante quello di uno dei figli, ke o lui o la moglie, erano semrep presenti indi testimoni) ma era importante farlo con racc.ta!??! dovrei farlo ora?!?!

ora come procedere....
invio una racc.ta per sollecitare il pagamento dei canoni scaduti e/o il rilascio dell'immobile..........alternativamente una dei due o entrambe le richieste ?!?!?
poi, procedo con un' Intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità o si può fare per entrambe?!?!
e relativo atto di citazione per per la convalida.

grazie mille a voi

giberavv

Sarebbe stato importante farlo con raccomandata, anche per chiarire immediatamente il titolo e il soggetto che pretende il pagamento.
Agirei in questo modo.
Raccomandata A/R o anche a mani, vista la vicinanza (ma con firma di ricevuta) per segnalare il decesso e la necessità di provvedere al pagamento dei canoni. Quindi altra raccomandata con cui li si invita, entro pochi giorni, al pagamento di tutti i canoni arretrati, quindi sfratto per morosità.
E' vero infatti che il contratto di locazione è scaduto, ma non vorrei che il giudice pensasse che, visto che a sfratto scaduto, non si è fatto nulla per mandarli via, allora ritenga in ogni caso il contratto tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di quattro anni.
Consultate però un legale su cosa fare e tenete presente che potrebbe essere da verificare la necessità di una ulteriore registrazione.

lucylu

@Giberavv said:

Sarebbe stato importante farlo con raccomandata, anche per chiarire immediatamente il titolo e il soggetto che pretende il pagamento.
Agirei in questo modo.
Raccomandata A/R o anche a mani, vista la vicinanza (ma con firma di ricevuta) per segnalare il decesso e la necessità di provvedere al pagamento dei canoni. Quindi altra raccomandata con cui li si invita, entro pochi giorni, al pagamento di tutti i canoni arretrati, quindi sfratto per morosità.
E' vero infatti che il contratto di locazione è scaduto, ma non vorrei che il giudice pensasse che, visto che a sfratto scaduto, non si è fatto nulla per mandarli via, allora ritenga in ogni caso il contratto tacitamente rinnovato per un ulteriore periodo di quattro anni.
Consultate però un legale su cosa fare e tenete presente che potrebbe essere da verificare la necessità di una ulteriore registrazione.

Non posso inviare una sola racc.ta in cui rendo noto x iscritto quanto in realtà il locatore già sa, ossia del decesso della locataria e subentro dei figli nel contratto di locazione; spirare dei termini di rinnovo del contratto di locazione alla data del 01/09/2007; intimazione di pagamento dei canoni scaduti e futuri; rilascio dell'immobile.....?!?!?
il locatore è ben a conoscenza di tutte queste cose, sono intervenute diverse conversazioni sia telefoniche che di persona, all'ultima ha avuto la sfacciataggine di chiedere soldi x liberare l'immobile!
lo so, carta canta.....due racc.te non costano nulla, ma vorrei ridurre i tempi pur non rischiando di fare nulla che possa pregiudicare le cose dopo.

xkè un'ulteriore registrazione?!?!? xkè lo dici!??!
certo ho un dubbio ke persiste: sulla durata del contratto......
La L.431/98 all'art. 2 recita: Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.. Nel contratto di locazione le parti hanno concordato che il contratto, allo scadere dei complessivi 8 anni, si sarebbe risolto automaticamente senza necessità di disdetta..........potrebbe lui sostenere invece diversamente ke era necessaria la disdetta 6 mesi prima?!?! sulla base di quali argomentazioni (oltre questa)!??! **ci voleva la doppia firma sul contratto in merito a questo punto?!?!? xkè non c'è!
**E' da tale dubbio che sorge poi l'indecisione di procedere con intimazione per finita locazione o per morosità.
Ai coeredi non interessa necessariamente recuperare la somma dei canoni scaduti, interessa ke il locatore assolutamente lasci l'immobile (e non vedere più la sua brutta faccia).

mha, intanto abbozzo racc.ta!

giberavv

Può andare anche la raccomandata singola.
Il fatto di parlare di sfratto per morosità, anzichè per finita locazione è legato ad evitare il tentativo di controparte di eccepire il rinnovo tacito del contratto proprio sulla base della legge.
Certo, c'è la possibilità che controparte si presenti in giudizio e chieda di sanare la morosità.
Ad ogni modo tenete presente che la prossima scadenza, in caso di rinnovo tacito, sarebbe il 2011 e che, quindi, se controparte sana e paga regolarmente, dovete dare disdetta con anticipo.
Per quanto riguarda quello che è previsto nel contratto, il fatto di non aver detto nulla rende più problematica la situazione.
Si potrebbe in astratto agire anche per la finita locazione, ma se controparte eccepisce un rinnovo tacito perchè mai espresso la volontà di agire prima della scadenza, allora potete avere dei problemi. L'altro metodo è più sicuro, perchè, o paga tutto quello che è rimasto indietro, oppure se ne va.
(per il recupero dei canoni fate un'altra azione con il decreto ingiuntivo, perchè la sommare le due - possibile - diventa lungo, complicato e più difficile).

lucylu

grazie mille Giberavv, sei stato molto chiaro e preciso....procedo con racc.ta e poi con intimazione di sfratto x morosità e D.I. x il recupero canoni scaduti. Non credo che lui voglia sanare la morosità, addirittura vuole lui i soldi....ma sta fuori! se ne deve andare!
Ti terrò informato!
buona domenica