comodato d'uso gratuito su immobile da affittare

[dccampa]

comodato d'uso gratuito su immobile da affittare

Buongiorno e buon anno a tutti.
Volevo porre un quesito.
Mio padre è proprietario di un negozio attualmente in affitto ad un esercizio alimentare.
Il contratto è ovviamente regolarmente registrato.
Mio padre versa a me mensilmente una cifra simile a quella che percepisce in affitto, questo per permettermi di mantenermi ora che sto affronatando un percorso professionale particolare (pubblicazione all'estero di prodotti editoriali per bambini) finora non retribuito.
Vorrebbe passarmi il contratto di affitto senza però affronatre per ora la cessione a me dell'immobile.
Si può ricorrere ad una forma di contratto in comodato d'uso gratuiton a me dell'immobile e poi io mi intesto il contratto di affittop all'attività?
Se è possibile, come conviene procedere?
E, molto importante, a chi spetta poi il pagamento dei tutti i carichi fiscali sull'entrata dell'affitto? A me o a mio padre?
Grazie infinite
Dario

[bax]

Per me assolutamente non è possibile. Il motivo principale risiede nella formula contrattuale del comodato che presuppone un utilizzo da parte del comodatario e non un diritto reale che permetterebbe uno sfruttamento economico come la concessione in affitto. Potresti affittarlo se avessi un usufrutto, per esempio. Ma l'usufrutto costa.
Verifica la possibilità di risultare come famigliare a carico di tuo padre se ne ricorrono le condizioni.
Al massimo costituendo una società tuo padre potrebbe apportare l'immobile in modo che i relativi redditi siano imputati alla società e con essi anche l'imponibilità. Ma anche il conferimento costa e non mi sentirei di consigliartelo
se non a fronte di un consistente risparmio fiscale che lo riguarda.

[dccampa]

Grazie Bax per la risposta.
Effettivamente quello che dici ha anche una sua logica.
Io comunque confermo che risulto a carico di mio padre.

Il problema è effettivamente valutare se c'è un modo o un assetto amministrativo sulla vicenda che, visto il fatto che mio padre usa quella parte di reddito (l'affitto, circa 1500 euro mese) per darmi da vivere nel frattempo che creo stabilità nella mia posizione professionale (io non ho ancora reddito alcuno), ci permetta di risparmiare il più possibile sull'onerosa richiesta fiscale, che riduce di un terzo l'entrata.
E' giusto che se mio padre usa quel reddito per aiutare me, quella cifra rientri in un regime di tassazione "ordinario", come se fosse una cifra di cui lui potrebbe effettivamente disporre?
Dobbiamo per forza valutare di intestare a me l'immobile?
Non c'è modo di intestare comunque a me il contratto di affitto?

Altra piccola osservazione: in caso fosse indispensabile un cambio di intestazione, potrei farlo intestare a mio figlio di 3 anni? Se può esserci utile ovviamente, in modo da evitare anche ulteriori oneri di successione futuri?

Grazie.

Dario

[bax]

Nel ragionamento bisogna sganciarsi un attimo dall'immobile. Il discorso è questo: tuo padre ha un reddito, il fisco concede la possibilità di dedurre una parte di esso dall'imponibile per i famigliari a suo carico. Se vogliamo muovere una critica dovremmo muoverla sul metodo di calcolo di questa deduzione (cosa che per altro non ci porterebbe da nessuna parte). L'immobile fiscalmente è e rimane a carico di chi vanta un diritto su di esso che qualifica un possesso. Il comodato non rientra in questa qualifica.
Per quanto riguarda tuo figlio non credo che sia proprio possibile quello che prospetti. Un minore non ha capacità di agire e pertanto dovrebbe essere assistito da un tutore che lo assiste che in questo caso sarebbe il genitore. Al di là della liceità sarebbe un'operazione capziosa e l'intento elusivo sarebbe quasi inutile, dato che allo stato dell'arte l'imposta di successione riguarda solo i grandi patrimoni. A lui spetterebbero solo le imposte ipotecarie e catastali e poco altro. Imposte che ci sarebbero anche nell'ipotesi di donazione. Pertanto non si configurerebbe nessun risparmio di imposta.
Verificherei invece a questo punto se anche tuo figlio possa essere considerato a carico di tuo padre. e' una cosa abbastanza atipica, ma non vedo ostacoli particolari.

[dccampa]

Grazie Bax per la risposta!

Un'ultima considerazione. Ma se io mi facessi cedere la proprietà del negozio affrontando tutte le spese (che non so esattamente a quanto ammonterebbero), potrei intestarmi il contratto di affitto, percepire il reddito derivante, sganciarmi fiscalmente da mio padre al quale risulto a carico, e pagare regolarmente quanto si deve al fisco. In questo caso mi potrebbe convenire in quanto la fascia mia di reddito sarebbe molto più bassa di quella attuale di mio padre e quindi avrei un'aliquota più "comprensiva" e più conveniente.

Grazie per la pazienza.
Dario