Mutui e Prestiti: problemi e soluzioni

[bellavista]

Mutui e Prestiti: problemi e soluzioni

ESEMPI DI QUESITI

− Non riesco a procedere col pagamento del mutuo a tasso variabile, cosa posso fare?
Quando il mutuatario non riesce a sostenere più le spese del mutuo è possibile fare la rinegoziazione del contratto all'interno del quale si possono operare cambiamenti sull'entità della rata da pagare e sulla durata del mutuo stesso.
E' necessario tenere presente che l'operazione non è gratuita. Ci sono le spese di estinzione del vecchio mutuo, le spese per la cancellazione d'ipoteca e le spese legate all'istruttoria del nuovo mutuo, nonché il costo della parcella notarile del nuovo atto. Per valutare la convenienza di una rinegoziazione è necessario:
Conoscere il debito residuo del vecchio mutuo;
Aumentare il debito residuo delle spese di estinzione e di accensione;
Calcolare nuova rata di ammortamento sull'importo ricavato al punto b), per una durata uguale a quella residua sul vecchio mutuo;
Confrontare le rate. Se la rata è più bassa di quella pagata sul vecchio mutuo è conveniente rinegoziare.
Oggi è possibile cambiare banca in favore di un'altra che offre condizioni più vantaggiose.
A tale volontà del debitore la banca non può più opporsi e il cambiamento deve avvenire senza oneri per il debitore il quale non perde neppure i benefici fiscali di cui abbia eventualmente goduto.
La nuova normativa introdotta dal Governo prevede per tutti i mutui stipulati dopo il 2 febbraio, la cosiddetta portabilità (surroga) del mutuo. Il mutuatario, mediante atto pubblico o scrittura privata (quindi senza obbligo di ricorrere al notaio) cede il proprio debito ad un'altra banca, senza perdere i benefici fiscali per la prima casa.
Il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della surrogazione per volontà del debitore, un istituto già previsto dal nostro ordinamento, ma non applicabile nei rapporti con gli istituti di credito a causa di apposite clausole che venivano inserite nei contratti di mutuo da parte degli stessi istituti.
In pratica la nuova banca “subentra” nell'ipoteca già iscritta a favore della vecchia banca (e approfitta del suo consolidamento) mentre il mutuatario evita una nuova iscrizione ipotecaria e la cancellazione della precedente ipoteca.
1.E’ bene precisare che nel caso in cui venga estinto il vecchio mutuo e ne venga stipulato uno nuovo dove
•l’immobile è lo stesso,
•il capitale concesso in garanzia è uguale alla quota residua del precedente mutuo,
•il mutuatario è lo stesso, la banca che concede il mutuo è variata,
è possibile detrarre anche gli interessi passivi del nuovo mutuo.

− Passare ad un muto a tasso variabile con opzione al tasso fisso
Il mutuo a tasso variabile con opzione al fisso è il finanziamento finalizzato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di un immobile ad uso residenziale, che permette al mutuatario di variare il tasso a intervalli predefiniti. Il mutuo inizialmente è variabile ma nel corso del rimborso è possibile esercitare l’opzione di passaggio da tasso variabile a fisso.
Il mutuo a tasso variabile con opzione al fisso permette di sfruttare sempre le opportunità offerte dal mercato, scegliendo di passare da tasso variabile a fisso in corrispondenza dei diversi periodi di andamento positivo/negativo dei mercati economici. Con il mutuo a tasso variabile con opzione al fisso spread a partire da 0,50% .

-Qual'è l'importo massimo che può essere richiesto?
L'importo massimo finanziabile è l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Questa percentuale è comunemente detta "limite di finanziabilità" e costituisce una caratteristica significativa nelle operazioni di mutuo ipotecario. Il limite dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire può essere elevato fino al 100%, qualora vengano date ulteriori garanzie. Se il finanziamento è nel limite dell'80% esso può essere assistito, oltre che dalla garanzia ipotecaria, anche da qualsiasi altra garanzia supplementare che sia ritenuta idonea e necessaria dalla Banca mutuante.

− Cos'è il piano di ammortamento?
Ammortamento significa estinzione graduale di un debito. Stabiliti il termine durante il quale il debito deve essere pagato ed i periodi di tempo per il pagamento delle singole rate (mese, trimestre, semestre), si calcola il relativo interesse a scalare. Ognuna delle rate viene così ad essere comprensiva di capitale e interessi.
Il progetto di estinzione dei debiti effettuato secondo i suddetti criteri si chiama piano di ammortamento.
Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti.
Di conseguenza, il rapporto fra i due elementi che compongono le singole rate varia continuamente e la riduzione del capitale avviene in modo progressivo.
Esistono "tabelle" che, dato il periodo di tempo entro il quale il debito deve essere estinto e determinato il tasso di interesse, indicano l'ammontare delle singole rate per ogni milione di capitale.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "Ammortamento alla francese" e comporta una rata costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad "Annualità decrescenti" o ad "Annualità crescenti".

-Cos'è la rata?
Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta. Le rate vanno versate a intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali.
Ogni rata ha dunque due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi.
In un piano di ammortamento tradizionale, la rata rimane costante, mentre le due componenti variano. Inizialmente si pagano sopratutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.
Il puntuale pagamento della rata e' un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora"; non solo, ma la Banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.

-Quali sono i tassi comunemente applicati?
L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno.
L'interesse può essere semplice o composto. E' semplice se gli interessi non producono interesse: ossia il capitale fruttifero rimane invariato qualunque sia la durata dell'impegno. E' composto quando gli interessi si aggiungono al capitale per produrre a loro volta interesse.
I tassi di interesse comunemente applicati sono:
"fisso" o "variabile", ma recentemente si sono diffusi anche i mutui a tasso "misto".
Esistono poi ulteriori tipologie di tasso: il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito.
Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Libor, Euribor, ecc.). Ai parametri di base viene applicato uno "spread" che costituisce il rendimento della Banca.
Si parla di "tasso misto" quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile.
Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.
Il "tasso bilanciato" (o mix) è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.
La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.

IL TASSO FISSO È CONSIGLIABILE A CHI:
• vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
• vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;
• vuole avere un reddito fisso;
• prevede un'inflazione in crescita.

IL TASSO VARIABILE È CONSIGLIABILE A CHI:
• prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;
• ha un reddito medio-alto;
• è più propenso al rischio.

IL TASSO MISTO È CONSIGLIABILE A CHI:
• sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;
• preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
• vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

IL TASSO CAPPED RATE È CONSIGLIABILE A CHI:
• vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;
• non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi.

IL TASSO BILANCIATO È CONSIGLIABILE A CHI:
• ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;
• vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;
• cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti.
Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.
-Come si determinano i tassi?
Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.
Per il tasso variabile il tasso di riferimento è l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea cedono depositi in prestito.
Per il tasso fisso il tasso di riferimento è l'EURIRS (Euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell'Unione Monetaria Europea realizzano l'Interest Rate Swap.
Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche applicano uno "spread" (maggiorazione) che oscilla mediamente tra l' 1% ed il 3%.
-Cosa sono gli interessi di mora?
Gli interessi di mora (o moratori) consentono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento della rata da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata.
Gli interessi moratori sono generalmente convenzionali e stabiliti per iscritto.
I tassi di mora vengono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento. La misura aggiuntiva oscilla tra 2 e 4 punti percentuali.
Gli interessi moratori:
• non sono cumulabili con i normali interessi contrattuali;
• sono dovuti anche se l'oggetto è la restituzione di una somma di denaro espressa in divisa estera.
-Cos'è l'ipoteca e a cosa serve?
L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.
Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).
L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.
Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.
La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti.
Il creditore pignoratizio ha un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:
• il "titolo", ovvero il documento che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
• l' "iscrizione";
• il "bene immobile";
• il "credito da garantire".

L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente.
Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico.
La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). Esse sono costruzioni che, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio e ornamento di un altro immobile.
Ne consegue che non occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.
-La banca può richiedere altre garanzie oltre l'ipoteca?
La natura del mutuo ipotecario dell'operazione non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all'ipoteca.
La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.
Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente verso il creditore-Banca.
Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente - esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.
La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario.
Data la gravità delle conseguenze che scaturiscono dalla fideiussione, la volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.
E' giusto notare che, in casi molto particolari e a soggetti particoloramente benestanti, le Banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile, senza richiedere un'ipoteca come garanzia.
-Chi può ottenere un mutuo?
Un finanziamento non può essere accordato senza valutazioni e precauzioni sufficienti. Ciò significa che chi richiede un mutuo deve dimostrare alla Banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.
I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi.
È sufficiente essere:
• Cittadini italiani residenti in Italia;
• Cittadini di Stati membri della Cee;
• Cittadini stranieri (non Cee) con residenza in Italia.

Età:

• minima 18 anni;
• massima, determinata di volta in volta dalla Banca finanziatrice.
  Le Banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari.
  La cosiddetta "istruttoria" è infatti mirata a vagliare il richiedente e alla valutazione del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca.
  Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.
  A tale convinzione contribuiscono due fattori:
  • la personalità del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;
  • la sua "capacità di credito": la Banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non può sostenere. L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria
  -Quali sono i documenti da presentare?
  Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono:
  Lavoratori dipendenti
  • dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
  • originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod.730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti
• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' ALBO cui appartiene.

Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati:
• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi. Nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
• planimetria, con l'indicazione della proprietà confinanti sia dell'immobile che delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.
-Quali sono le spese che gravano su un mutuo?
Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi del capitale. Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche :
• le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc.
Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra le 350.000 e le 600.000 lire; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
• le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto, che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi - le spese oscillano tra le 200.000 e le 600.000 lire;
• le spese notarili: gli onorari del notaio sono stabiliti in appositi tariffari e possono oscillare da un minimo di 2 milioni ad un massimo di 3 milioni;

• il costo dell'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo e richiesta nella misura dello 0,25% sull'importo erogato.
• costi assicurativi: l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo annuo oscilla tra 1.000.000 e 1.500.000 di lire.
-Quali sono le agevolazioni fiscali per chi sottoscrive un mutuo?
La stipula di un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile può generare un risparmio fiscale, in quanto riduce l'Irpef dovuta al contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla "prima casa", quella cioè destinata ad abitazione principale.
L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua costruzione o ristrutturazione.

Mutui ipotecari per l'acquisto della "prima casa"
In questo caso, è detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
• interessi passivi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Tali oneri dovranno comunque essere relativi a mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a lire 7 milioni.
Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per lire 8.500.000, la riduzione di imposta sarà di lire 1.330.000 (cioè il 19% di 7.000.000, importo massimo su cui calcolare la detrazione).
Tra gli oneri accessori si comprendono, tra gli altri, la commissione spettante agli Istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili, le spese di istruttoria, di perizia tecnica, ecc.

Mutui per la costruzione e la ristrutturazione della "prima casa"
E' detraibile dall'imposta sul reddito un importo pari al 19% dei seguenti oneri:
• interessi passivi;
• oneri accessori;
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.
L'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di lire 5 milioni.

Questo 3d non vuole essere solo una guida. Ma un 3d dove si tenterà di rispondere alle domande degli utenti riguardo questi questini.

I moderatori e gli esperti del forum faranno il possibile per dare un aiuto su queste tematiche

[bellavista]

Ragazzi guardate che questo è un 3d aperto, potete anche postare qui dentro

[francy 0]

Fai come me. Da pochi mesi ho scoperto il mercato del Forex. Ho realizzato un sicuro investimento con Forex Macro. Guadagno lo 0,6% al giorno, e dal 18% al 24 % mensile.
forexmacro-investments.blogspot.com

[banca.del.risparmio]

Aggiungerei una nota sui mutui cosiddetti offset visto che sempre più banche lo offrono.

In pratica con questi mutui se da una parte si paga una % di interesse sul finanziamento, dall'altra si riceve il medesimo tasso di interesse sulla liquidità presente sul conto.

"Ogni mese la quota di interessi della rata non è calcolata sul semplice capitale residuo, come per i mutui con opzione classica di rimborso, ma sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza media del Conto. Ottieni così una riduzione delle quote di interessi e del totale da rimborsare in proporzione alla giacenza detenuta sul tuo Conto"

Tra le banche che offrono tale mutuo ci sono Banco Popolare , UBI, CheBanca e IWBank.

Per chi va bene questo tipo di mutuo? Per chi sa di poter disporre di buona liquidità e in genere riesce a risparmiare nonostante il mutuo. A quel punto, piuttosto che lasciare i soldi sul conto allo 0% o investire a rischio in Borsa, tanto vale ridursi la rata del mutuo.

[matteo86]

@bellavista said:

Ragazzi guardate che questo è un 3d aperto, potete anche postare qui dentro
Allora ne approfitto bellavista
Sicuramente le leggi sono cambiare in questi anni, ma per i <Mutui per la costruzione e la ristrutturazione della "prima casa"> bisogna fare un'ipoteca sulla casa da ristrutturare, e se sì sull'intera casa o anche su una parte (se possibile)?
Mi potete dare ulteriori lumi, e magari aggiornare quello che è cambiato?
Grazie comunque!

[zwack]

Ciao, le norme non sono affatto cambiate, gli unici cambiamenti riguardano i tassi (saliti) e l'LTV (la percentuale massima di intervento).
Se devi ristrutturare una casa l'ipoteca sarà, ovviamente, su tutto l'immobile e di norma per un valore non superiore al 70% dello stesso.
Analogo discorso se devi costruire, indispensabile in questo caso possedere il terreno, la licenza edilizia e gli oneri di urbanizzazione pagati.

[matteo86]

Ciao zwack
@zwack said:

Se devi ristrutturare una casa l'ipoteca sarà, ovviamente, su tutto l'immobile e di norma per un valore non superiore al 70% dello stesso.
Grazie della risposta ma sai, per me, non è ovvio, anzi mi sembra assurdo che devo fare una ipoteca su tutta la casa per avere un prestito per una ristrutturazione il cui valore è probabilmente meno di un decimo della casa. Ma sapendo la vampirizzazione fatta dalle bankz allora non mi stupisce.

[zwack]

Ovviamente, un mutuo ristrutturazione ha senso per importi di una certa entità che contribuiscono ad incrementare in misura correlata il valore dell'immobile. L'ipoteca non si può fare a porzioni perchè presso il catasto la casa è individuata come bene "unico" e quindi la garanzia ha valore "per intero".
Se devi fare, ad es., 25.000 euro di lavori in una casa che ne vale 300.000,00, puoi chiedere un prestito personale, che ti verrebbe a costare almeno il doppio in termini di tasso, ma non richiede la garanzia dell'immobile e l'atto notarile che è comunque un costo importante, senza contare le polizze connesse al mutuo, sensibilmente più care di quelle dei prestiti.
In conclusione a fronte di richieste modeste è da valutare, considerando molteplici fattori (durata, capacità di rimborso, impegni pre-esistenti, ecc. ecc.) quale forma di finanziamento sia più conveniente.
Spero di averti aiutato a fare un pò di chiarezza, ciao.

[diego25]

Buongiorno, vorrei chiedervi se dopo una richiesta fatta alla Santander di rinnovo cessione la quale mi e stata rifiutata dall'assicurazione la Cardif per motivi sanitari, quindi bocciata non dalla Santander ma dall'assicurazione.Vi chiedo poichè già mi sono informato nel senso che ho fatto altre richieste e tutte mi hanno detto che al momento la mia azienda non è fattibile, quindi solo la santander cioè unifin con la mia azienda ha buoni rapporti ed è l'unica che da le cessioni per i dipendenti della mia azienda, la mia domanda se rifaccio la domanda con la santander ma altra assicurazione e questo mi è stato proposto, ma voglio essere sicuro per questo vi scrivo posso andare tranquillo? visto che me la bocciò la cardif? Grazie

[anna.ternavska55]

Ho il capitale da utilizzare per concedere prestiti individuali a breve e lungo termine che vanno da € 5.000 a € 950.000 a qualsiasi persona seria che vuole il prestito. 3% di interesse all'anno a seconda della quantità prestata perché non voglio infrangere la legge sull'usura. Puoi pagare tra 3 e 25 anni al massimo a seconda dell'importo prestato. Spetta a te effettuare pagamenti mensili. Chiedo solo il riconoscimento del debito manoscritto certificato e troppo pochi documenti richiesti. Quindi, se hai bisogno di credito, non esitare a contattarmi per maggiori informazioni.
telefono +330644699436
PS: le persone non sono seriamente alla pari