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Locazione. Adeguamento Istat ed oneri accessori.Inadempienza conduttore.
Lavorando all'estero, a dicembre 2011 ho ceduto in locazione un appartamento di mia proprietà. Il contratto 4+4 regolarmente registrato prevede l'adeguamento istat annuale ed un pagamento mensile degli oneri accessori con conguaglio a fine esercizio.
Ora si verifica che il conduttore continua a corrispondermi sempre il canone e l'acconto mensile delle spese condominiali pattuitti alla stipula ma non intende versare nè l'adeguamento istat, nè la sua quota dell'imposta di registro per l'annualità successiva nè il conguaglio degli oneri condominiali come da consuntivo. Questi ultimi non sono di lieve entità essendoci stato un eccessivo consumo di riscaldamento rilevato dai contabilizzatori di calore installati nell'appartamento. Come mi consigliate di comportarmi per poter avere quanto a me dovuto ed in quanto tempo si prescrivono? Grazie
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Ciao Anika841.
Essendo previsto dal contratto puoi mettere in mora in qualsiasi momento il conduttore ed agire, se non ti paga, per il recupero del credito.
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Grazie. La prescrizione quando interviene?
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Prescrizione ordinaria decennale.
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Attenzione perchè l'art. 2948 n. 3 del Codice civile stabilisce che il canone di locazione si prescrive in cinque anni, mentre l’art. 6, ultimo comma, della legge 22 dicembre 1973, n. 841, in deroga alla disposizione dell’art. 2948 c.c. n. 3, ha stabilito la prescrizione biennale del diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore (sebbene tale ultima interpretazione sia un pò controversa).
Dunque la richiesta dell'adeguamento ISTAT si prescrive in cinque anni, quella degli oneri accessori in due, ovvero se si interpreta, anche per questi, la prevalenza dell'art. 2948 C.C. al massimo in cinque anni.
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Ha perfettamente ragione il Collega, infatti la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 stabilì che il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".No superficialmente ignorato la disposizione dell'art. 2948 c.c. circa la prescrizione del canone di locazione e me ne scuso.
La fretta è sempre una cattiva consigliera...avevo risposto in altra discussione sulla prescrizione decennale ed ho scritto decennale anche qui.
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Ringrazio e, se me lo consentono, formulo l'ultima domanda: per interrompere la prescrizione, è sufficiente richiedere le somme dovutemi con raccomandata a.r. e quali altre formalità? Nel contratto è scritto che "......il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori in misura superiore ad una mensilità costituiscono inadempimento contrattuale e motivo di risoluzione del contratto" L'inadempienze indicate in precedenza ( adeguamento Istat per 4 mesi ad oggi, sua quota della tassa di registro e conguaglio oneri accessori per oltre 600 €) rientrano in tali ipotesi? Grazie
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Quella clausola la leggo nel senso che la somma degli oneri accessori superino la somma dovuta per una mensilità sono motivo di risoluzione del contratto.
Quindi se una mensilità è inferiore a 600 Euro il motivo sussiste.Sì. E' sufficiente la raccomandara a7r di messa in mora; è buona norma specificare che "la presente interrompe ad ogni effetto la prescrizione del diritto".