@glm2006ITALY said:

E certo!

Lui DOVEVA essersi informato e bastava una visura per sapere che c'erano delle ipoteche....

Ero a conoscenza della presenza di un ipoteca minore (registrata nel compromesso) oltrettutto ero in contatto con la persona che l'aveva iscritta. Il problema po è sorto quando ho scoperto che la parte venditrice era sommersa di debiti e non godeva di buona fama; dopo c.a. un anno dal compromesso è emersa una grossa ipoteca a favore di equitalia; l'AI si è giustificato affermando che non conosceva il soggetto e non poteva essere informato sulla sua situazione e dalla visura non era risultata quella a favore di equitalia.
Credo in ogni caso che professionalità significhi conoscere a fondo entrambe le parti (parte venditrice / acquirente)

Beh allora la situazione è diversa!

Parliamo di una anno più tardi, un AI mica può essere un investigatore privato ed informarsi su "vita, morte e miracoli" del venditore.....

Se al momento del compromesso, da una visura, risultava esclusivamente una ipoteca, l'ha segnalata ed hai voluto comunque procedere all'acquisto non ci vedo nulla di strano da parte dell'operato dell'AI...

@glm2006ITALY said:

Beh allora la situazione è diversa!

Parliamo di una anno più tardi, un AI mica può essere un investigatore privato ed informarsi su "vita, morte e miracoli" del venditore.....

Se al momento del compromesso, da una visura, risultava esclusivamente una ipoteca, l'ha segnalata ed hai voluto comunque procedere all'acquisto non ci vedo nulla di strano da parte dell'operato dell'AI...

Scusi ma un conto è procedere all'acquisto di un immobile con un ipoteca di valore x; un altro è poi scoprire dopo un anno che era già iscritta un ipoteca di 10X!!
Oltretutto credo che prima di trattare un AI dovrebbe valutare con chi ha a che fare

Questa cosa non mi torna.... se c'era una ipoteca con la visura "veniva fuori" anche la 2°.

Pensi che si veda sempre "con chi hai a che fare"?

A me è capitata una coppia; lui ingegnere e lei avvocato che han cercato di rifiliare il loro capannone pignorato....

Questi argomenti vanno trattati in consulenza.
Il contratto che firmate, come da me precedentemente detto potrebbe essere carta straccia.
Così annullando eventuali pagamenti e caparre, portando un vendita non vizi occulti ad essere regolare.

Non si può dare un informazione valida senza avere le carte in mano.

Premesso che dal 2005 sono Imprenditore Immobiliare, che faccio anche il consulente, che nonostante io non la utilizzi, avrei l'abilitazione per svolgere l'attività di mediatore immobiliare e mandatario a titolo oneroso.
**Premesso anche che **rispetto tutte le vostre idee e non è mia intenzione alimentare possibili polemiche, ma solo dare il mio punto di vista
(scusate ma le premesse mi parevano doverose, soprattutto dopo aver letto alcuni post dai toni da farmi stare un po', per così dire, "sul chi va là" , tanto che addirittura non ero convinto di voler dire la mia)

glm2006ITALY
*A) nel tuo caso l'agenzia SBAGLIA e di grosso: il 3% lo può chiedere ed è giusto visto che l'affare dal punto di vista giuridico si è concluso (il venditore potrebbe benissimo obbligarti a comprare....)
*

franky king
al punto A non si capisce bene la tua frase...l'agenzia non sbaglia di grosso a pretendere il pagamento della parcella per la parte dell'acquirente ( forse intendevi che l'utente sopra sbagliava ? bho...non ho capito davvero ..) però poi dici una cosa mostruosamente sbagliata ! il venditore non può obbligare nessuno a comprare un bel niente ! a questo serve la caparra confirmatoria che ha versato ! il venditore ha quella come "" risarcimento "" nel momento in cui non si arriva al rogito e quindi lui ha tenuto l'immobile o in questo caso il terreno bloccato senza poi concludere l'affare....PUò SI fare causa per chiedere dei " danni " maggiori oltre a quello che è il valore della caparra..che di buona norma si fa il 10 % ma può essere più o meno e va da caso a caso... può fare causa e in alcuni casi vincere e chiedere un pagamento di danni oltre al valore della caparra sarebbe poi il giudice a stabilire , in base a quanto tempo l'immoble è rimasto fermo e bloccato per " colpa " di questo contratto preliminare che poi non si è trasformato in vendita..diciamo che il venditore dovrebbe dimostrare con documenti alla mano che in quel lasso di tempo ha ricevuto altre offerte e ha dovuto dire di no perchè era già in trattativa e aveva già un contratto preliminare firmato in mano..** ma nessun giudice potrà mai obbligare nessuno a comprare un bel niente** !!! voglio vedere come mi costringono a comprare qualcosa , soprattutto se magari non possiedo la somma di denaro in banca pronta belle bella che in questo lasso di tempo durato anni io , molto stupidamente, non avrei spostato a nome di qualcun altro ! o magari dici che può anche obbligare una banca a darmi un mutuo a tasso agevolato ?? dai....

Allora, qui inizierei con il fare delle precisazioni: intanto è bene specificare che ci sono 2 tipologie di caparre: la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria.

La C. Penitenziale (art. 1.386 cc) è una caparra che non vincola le parti all'esecuzione del contratto, ovvero, una delle due parti può benissimo in qualsiasi momento decidere di non dare esecuzione al contratto e perdere la caparra, senza rischiare di vedersi chiedere alcun risarcimento danni o forma di esecuzione specifica del contratto.

La C. Confirmatoria (art. 1.385 cc) è una caparra, se vogliamo definirla così, più vincolante, che apre le porte alla possibilità per una delle parti di (alternativamente: una possibilità esclude l'altra

1. Recedere dal contratto e trattenere la caparra (e finita lì)
2. Risolvere il contratto, rinunciando ad incamerare la caparra, ma procedere alla richiesta di risarcimento dei danni (che dovranno essere accertati mediante apposito giudizio)
3. chiedere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto (art. 2.932 cc).

Nel caso 3, quindi di un contratto preliminare di compravendita senza particolari clausole sospensive ( es. l'ottenimento di un mutuo, o la necessità preventiva di verificarsi un preciso evento per poter procedere al rogito), nel caso venga corrisposta una caparra confirmatoria e il promittente venditore non voglia più vendere, il promissario acquirente può chiedere ex art. 2.932 cc l'esecuzione del contratto e quindi che il giudice disponga il trasferimento di proprietà del bene, ovviamente dietro il pagamento da parte dell'acquirente della somma prevista nel preliminare.

Allo stesso modo, se il promissario acquirente non adempie, il venditore può chiedere l'esecuzione specifica e obbligare l'acquirente a comprare. Nel caso in cui l'acquirente non abbia i soldi per pagare, con la sentenza di condanna il venditore potrà azionare il credito nei confronti dell'acquirente ( come se avesse venduto).

Nota: solitamente chi non ha soldi fa proposte/preliminari vincolati all'ottenimento di un mutuo ( clausola sospensiva). Chi non mette tale clausola o è uno sprovveduto, o è caduto nelle mani di un Agente Immobiliare che di fatto o è un delinquente (perchè facendo ciò matura automaticamente il diritto alla provvigione) o un emerito idiota (parlo sempre dell'A.I.) che dovrebbe dedicarsi al giardinaggio (e ce ne sono parecchi anche di questi).

Va poi aggiunta la questione della **Clausola Penale **(art. 1.382 cc) che è una cosa accessoria e consiste in una prestazione (che potrebbe essere anche il pagamento di una somma oltre alla perdita della caparra) a carico della parte inadempiente. Mi è capitato di vedere poche agenzie che ne fanno uso nei propri contratti, almeno dalle mie parti ( Vicenza). E' più una cosa che inserirebbe un impresario edile.

Sulla clausola sospensiva che ho citato, specifico che in caso questa sia presente nel preliminare (o nella proposta di acquisto accettata dal venditore, che di fatto diventa un preliminare), il mediatore matura il diritto alla provvigione solo quando si verificherà l'evento previsto dalla clausola sospensiva ( es. ottenimento del mutuo).
Se nel contratto/proposta non è prevista una clausola sospensiva, il mediatore matura il diritto alla provvigione alla firma del preliminare (o, in caso di proposta di acquisto, quando il venditore accetta la proposta e l'acquirente viene a conoscenza dell'accettazione del venditore)

**Per quanto riguarda i controlli che un Agente Immobiliare dovrebbe fare prima di proporre un immobile o di far firmare un preliminare al cliente. **

1. Posto che un bravo acquirente deve avere la buona abitudine di chiedere all'Agente Immobiliare se l'immobile è apposto o se ha rogne.
2. Posto anche che un bravo acquirente non deve limitarsi ad ascoltare il semplice "Sì, è tutto apposto" dell'Agente Immobiliare, ma che, a questa risposta deve far seguire sempre la richiesta "Bene, mi può cortesemente mostrare le visure ipocatastali, la planimetria catastale ed il certificato di agibilità?"

In questi casi il buon professionista dovrebbe rispondere
A)"Sì, è tutto apposto (ed esibire la documentazione che prova che effettivamente è tutto apposto)", oppure
B) Non so, mi devo informare" o meglio (per evitare brutte figure) "mi sto informando proprio in questi giorni a riguardo, anche se da come mi riferisce il venditore è tutto apposto".

Posto tutto questo, il mio punto di vista è il seguente:
L'agente immobiliare riceve l'incarico di vendere l'immobile. In quel momento viene a conoscenza dei dati catastali e del proprietario dell'immobile. Le trascrizioni nei pubblici registri immobiliari di eventuali pignoramenti ed ipoteche sono "pubbliche" ed "opponibili", quindi il mediatore non potrà dire "non ne ero a conoscenza" perchè trattasi di trascrizioni ( e quindi non può pensare per queste di bypassare il disposto dell'art. 1.759 cc.).

Per quanto riguarda gli abusi edilizi, l'agente ha il dovere di assicurarsi che l'immobile sia vendibile ( un immobile abusivo non è vendibile) e che chi gli da l'incarico sia effettivamente il proprietario ( altrimenti l'incarico non ha valore).

Per quanto riguarda le difformità catastali, queste in genere sono desumibili già confrontando la planimetria in catasto con lo stato di fatto degli immobili.

In buona sostanza: se prima di firmare una proposta di acquisto il mediatore riesce a fornire all'acquirente: Agibilità, visure ipocatastali aggiornate, copia atto di provenienza, planimetrie corrispondenti al reale stato di fatto dell'immobile, allora si può dire che il mediatore ha fatto bene il proprio lavoro (dal punto di vista delle verifiche) ed ha anche imho moralmente il diritto di essere pagato tanto dal venditore (perchè gli vende l'immobile, ovvio), quanto dall'acquirente (facendo bene il proprio lavoro ha tutelato l'acquirente evitandogli potenziali spiacevoli imprevisti).

Il problema ahimè è che di AI Immobiliari così se ne vedono gran pochi in giro. Non penso di esagerare se dico che il 90% degli AI non fa nemmeno le visure Ipocatastali... a volte non si cura nemmeno di verificare se chi da l'incarico è il proprietario dell'immobile (o, se è l'unico proprietario)

**Quanto al diritto dell'AI di chiedere la mediazione ad entrambe le parti
**
Si suppone che il mediatore sia imparziale e per questo ha titolo di chiedere il compenso parte al venditore, parte all'acquirente.

Inoltre anche l'acquirente usufruisce dei servizi del mediatore:
-Il mediatore investe tempo ricercando materialmente immobili sul territorio e si prende la briga di chiamare i clienti potenzialmente interessati quando ne trova di compatibili con le loro richieste
-Il mediatore investe soldi in pubblicità, quella stessa pubblicità grazie alla quale il cliente viene a conoscenza delle offerte immobiliari dell'agenzia
-Il mediatore investe tempo e lo accompagna nelle visite e gli fornisce i dati sugli immobili
-Il mediatore essendo formalmente "sopra le parti" con il proprio operato le consiglia e le tutela entrambe (o almeno le dovrebbe consigliare e tutelare).

Si accettano osservazioni, ovviamente.

(P.S. non ho riletto il messaggio perchè ci ho messo una vita a scriverlo e non avevo molto altro tempo, quindi se trovate orrori ortografici abbiate pietà... e passate oltre :D)

La risposta qui sopra è valida, peccato sia sprecata, visto che le persone che hanno postato erano flamer.

Vebbè, dai, pazienza.
Comunque sono convinto che una risposta valida non sia mai sprecata, magari qualche utente ci inciampa usando la funzione cerca e trova risposta ai propri dubbi

@Stefano_Perotto said:

2. Posto anche che un bravo acquirente non deve limitarsi ad ascoltare il semplice "Sì, è tutto apposto" dell'Agente Immobiliare, ma che, a questa risposta deve far seguire sempre la richiesta "Bene, mi può cortesemente mostrare le visure ipocatastali, la planimetria catastale ed il certificato di agibilità?"

Ottime informazioni grazie. Non concordo unicamente sul punto due: la definizione di "bravo acquirente"! Un acquirente si affida ad un mediatore appunto perchè non è del campo; potrebbe essere un genio dell'informatica ma essere all'oscuro di tutto ciò che riguarda l'acquisto/vendita di immobili e varie difformità che ne conseguono. Quindi l'AI è tenuto ad informare in merito anche se il presunto "bravo acquirente" non richiede informazioni supplementari.

Sono d'accordo che l'AI sia tenuto a verificare, ma proprio per il fatto che la stragrande maggioranza non lo fa e molti, pur di guadagnare qualcosa, soprattutto in questi tempi, direbbero qualsiasi cosa, sarebbe saggio non fidarsi completamente, o comunque, verificare il tutto prima di firmare qualunque cosa.

E' un po' come visitare l'appartamento prima di comprarlo: tu ti accontenti se il mediatore ti dice "è un bell'appartamento, è fatto così, così e così", o pretendi comunque di visitarlo e accertarti con i tuoi occhi delle reali condizioni dell'immobile? (perdonami l'esempio, so che è molto "tirato", ma è il primo che mi è venuto in mente).

( ad essere sincero il primo esempio che mi era venuto in mente era quello di un Libro specifico sull'esecuzione forzata mobiliare ed immobiliare (600 pagine) che ho acquistato 20 giorni fa e pagato 70 €, dove in copertina c'era scritto in caratteri cubitali "Aggiornato alla riforma xxx/2014" e poi quando ho iniziato a consultarlo l'altro giorno, mi è passata per la testa l'idea di verificare alcuni concetti riportati nel libro e così facendo mi sono accorto che in alcuni punti non solo il volume non era aggiornato al 2014, ma nemmeno al 2006 (e il 2006 dal punto di vista giuridico per alcuni concetti è preistoria...)... eppure era un libro di carattere specifico, scritto da avvocati... Vedi a volte a non fidarsi cosa può succedere )

La mia opinione è quella che, soprattutto nei primi rapporti che si hanno con l'AI, ma anche con qualunque altra persona, (e almeno finchè non lo si conosce bene), è bene essere un po' come San Tommaso e verificare sempre, per quanto possibile, che tutto sia realmente come ci viene descritto (e poi, che male c'è a chiedere di esaminare la documentazione sul'immobile? Alla fine, se devi acquistarlo è normale che tu voglia consultarla, ed il mediatore deve produrla). Questo inoltre perchè anche il professionista può sbagliare (e, sì, anche involontariamente, pur impegnandosi al massimo nel proprio lavoro).

Il bravo acquirente deve sì fidarsi del professionista, ma la lealtà e la competenza del professionista andrebbero ogni tanto anche messe alla prova. In questo modo dall'altra parte con te staranno anche più attenti a sgarrare, sapendo di avere a che fare con qualcuno che verifica le informazioni che gli vengono date.

Io personalmente come professionista ho molto rispetto ed apprezzo tantissimo i clienti che, entro i propri limiti, chiedono, vogliono vedere, si informano, fanno osservazioni ecc, perchè dimostrano di essere attenti e cauti (apprezzo un po' meno però quelli che tendono ad "esagerare" con i controlli: recentemente ho avuto a che fare con una persona che prima di esporsi economicamente ha sentito 2 commercialisti, un avvocato e un notaio, oltre a me).

Ciao! Vai a un buon avvocato, per ulteriori informazioni per quanto riguarda l'avvocato, in contatto con me

elena007 ***Nel forum non è possibile farsi pubblicità, oltre a sussistere l'obbligo di parlare in italiano corretto.

Nota bene.

Ciao,
un venditore affida il proprio appartamento ad una agenzia immobiliare, e accetta l'incarico prospettando però (per poter procedere legalmente) la necessità di sanare al catasto un piccolo abuso che rientra nel piano casa. Ovviamente questa operazione ha un suo costo (geometra, dia, spese ecc ecc) che va ad aggiungersi alle commissioni dell'agenzia. Firmato il compromesso, vengono fuori ulteriori problemi (di cui il venditore non era stato messo a conoscenza prima di accettare la proposta di acquisto) rilevati dal perito della banca che dovrebbe concedere il mutuo all'acquirente derivanti da differenze tra la planimetria catastale e quella del progetto depositato in comune. Se l'acquisto salta di chi sono le responsabilità?

Saluti
Francesco

Beh basterebbe far aggiornare la planimetria.... se si rifiuta direi che la "colpa" sia del venditore poiché il bene che sta vendendo non è "a norma" pertanto non vendibile.

Salve sono nuova del forum.
A febbraio ho deciso di acquistare una casa e nel giro di 2 settimane trovo la casa dei miei sogni. Faccio proposta, accetto l'aumento del prezzo a quello da me proposto da parte del venditore, chiedendo all'agenzia di avere però come contropartita la casa (mutuo permettendo) prima dei 90 giorni richiesti dal venditore. L'agente mi sconsiglia di mettere una data per non incappare nella recessione del contratto da parte del venditore se per quella data la banca non eroghi il mutuo, e scrivo solo che accetto chiedendo al venditore che se entrambe le parti siano pronte prima dei 90 gg, si possa rogitare.
I 90 giorni scadono l'11 maggio.
Il venditore ha dato mandato all'agenzia il 21 gennaio, la "cogliona" ha fatto proposta il 4 febbraio.
A tuttora deve essere presentato dal tecnico del venditore la SCIA al Comune , perchè non c'è corrispondenza tra le piantine e ieri ho saputo che c'è anche da sanare una difformità.
MORALE:Ne ora nè mai sarà possibile avere il rogito entro la data stabilita dal venditore.
Ho versato appena 20000 euro!!!! Posso richiedere il doppio dell'assegno versato?
L'agente immobiliare nulla mi ha detto della difformità (e come poteva saperlo visto il poco tempo intercorso?) e quindi visto che la vendita salterà non per colpa mia, non intendo pagarlo. E'possibile? E il notaio chi lo paga che ha messo su tutta la pratica? Io ho versato 230 euro alla banca affinchè il tecnico(che ha scoperto la difformità) andasse a valutare la casa. Grazie