Infiltrazione d'acqua in appartamento

teoesse

Infiltrazione d'acqua in appartamento

Buongiorno a tutti! Dopo lungo lurkare, torno per chiedere un consiglio. Chiedo scusa se dovrò dilungarmi nella spiegazione, ma ci tengo ad essere preciso nell'esposizione dei fatti.

Mia moglie ed io viviamo in un appartamento in affitto con regolare contratto. I rapporti con il locatore sono ottimi in quanto, fortunatamente, non ci sono mai stati problemi di nessun genere e, per ovvie ragioni, preferirei che le cose rimanessero così.
Tre giorni fa ci siamo accorti che, sul soffitto della cucina, era comparsa una piccola "macchia" d'acqua. La sera stessa, con l'intenzione di lasciare un avviso molto cordiale all'inquilino dell'appartamento sovrastante, mia moglie è salita e, trovandolo a casa, gli ha spiegato la cosa. Al che lui ha risposto di non avere nessuna perdita e di non avere nessuna conduttura in quel punto della casa.
Il giorno seguente la macchia si è allargata, quindi ho chiamato l'amministratore condominiale il quale è immediatamente venuto a vedere e, sorprendentemente, invece di cercare di parlare con l'inquilino di cui sopra, ha cercato di contattare telefonicamente l'inquilino dell'appartamento a fianco di quello sopra al nostro.

Dopo vari tentativi senza esito, se n'è andato dicendo che avrebbe continuato a provare a chiamarlo e che mi avrebbe fatto sapere. La sera, tardi, ho trovato una sua chiamata sul cellulare (in pratica mi aveva fatto uno "squillo", ma lasciamo perdere...) e, quando l'ho richiamato, mi ha detto che lui aveva fatto tutto quello che poteva, che il fatto non gli compete e che ora avrei dovuto arrangiarmi con il proprietario dell'appartamento in cui vivo.
Il giorno dopo la macchia si è allargata ancora, ne sono seguite altre telefonate all'amministratore ed un'ulteriore visita da parte sua, durante la quale ha lasciato intendere che, se mai la perdita fosse dovuta ad una rottura di una conduttura di uno degli appartamenti del piano superiore, i lavori si dovrebbero comunque fare dall'appartamento in cui abito "per non rompere le piastrelle del piano di sopra".

Ho chiamato il mio padrone di casa per avvisarlo in maniera preventiva e lui mi ha chiesto se potevo parlare con l'inquilino del piano superiore e di tenerlo aggiornato.
La sera, casualmente (stavo uscendo a buttare la spazzatura) ho incontrato l'inquilino del piano di sopra e l'ho invitato a vedere nella mia cucina la macchia. Questo, una volta visto il problema, ha pacificamente detto che intanto è da verificare se effettivamente la perdita parte dal suo appartamento e che, in ogni caso, nonostante sia proprietario, lui non ha intenzione di fare niente, nemmeno di spendere un euro per chiamare un idraulico per un semplice parere e che si devono arrangiare il mio padrone di casa ed il costruttore, in base a non so quali regole su garanzie e cose simili. Notare che, ancora una volta, in tutto questo mia moglie ed io siamo sempre stati gentili ed educati, la nostra intenzione era più che altro quella di fargli un favore perché una perdita d'acqua potrebbe diventare un danno economico anche per lui, quindi capirete bene che ci siamo rimasti piuttosto male.

Ora, veniamo al punto, la macchia si allarga sempre di più e visto che sia l'amministratore che il proprietario dell'appartamento di sopra non hanno intenzione di fare niente, vi chiedo: come posso fare perché qualcuno si attivi per risolvere il problema? E' giusto che l'amministratore condominiale si tiri indietro?

Grazie in anticipo a tutti e chiedo nuovamente scusa per la prolissità.

eljsa

Ai sensi dell'art. 1575 c.c. il locatore deve "mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto". Dunque, sul lcatore graverebbe l'obbligo di custodire il bene in modo che sia sempre efficiente. La Giurisprudenza ha sancito l'obbligo del locatore di rendere sempre perfettamente agibile l'immobile concesso in locazione, a prescindere dal fatto per cui il danno provenga da terzi. (Cass. civ., Sez. III, 28/06/2010 n. 15372).

Ma, una più recente pronuncia della Cassazione, ha stabilito che anche il conduttore è legittimato ad agire nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res ("cosa") locata. Questa possibilità è riconosciuta al conduttore in forza dell'art. 1585, 2° comma c.c., in base al quale “ Il locatore...non è tenuto a garantirlo (il conduttore) dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti , salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio".
La Corte Suprema, infatti, in applicazione di tale principio, ha precisato che “qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore, ex art. 1585 II com. c.c., gode di un'autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno”. (Cassazione civile , sez. III, sentenza 31.08.2011 n° 17881)

Pertanto, se vuoi agire direttamente nei confronti dell'inquilino dell'appartamento sovrastante, accertati prima - da un perito - che la causa dell'infiltrazione sia effettivamente riconducibile ad una perdita e/o rottura di una conduttura di quella casa.

giurista

Ciao teoesse.
Invia una raccomandata al proprietario del tuo appartamento circa il danno ed invitalo ad intervenire immediatamente e comunque non oltre 3 giorni dal ricevimento della presente (invia una raccomandata1; arriva il giorno dopo) avvertendolo che, in caso di ritardi nell'intervento ovvero in caso ignori la lettera, farai riparare a tue spese da un'impresa scelta da te il danno detraendo l'intera somma dal canone di locazione.

Se questa soluzione è troppo rapida per te proponi in giudizio un'azione art. 700 cpc (provvedimento d'urgenza) contro l'autore del danno. Ovviamente dovresti rivolgerti ad un legale.

La prima soluzione è la più tranquilla anche perchè porrebbe, come deve essere, immediatamente in capo al proprietario del tuo appartamento, l'onere del contenzioso con l'altro proprietario.

teoesse

Buongiorno a tutti e grazie per le risposte!

Alla fine mi vedrò costretto ad optare per la prima soluzione suggerita da Giurista perché ho l'impressione che, con uno stipendio da operaio e con moglie disoccupata, andare ad impegolarmi in questioni legali contro una persona che gira con un'auto che costa quanto l'appartamento in questione non sarebbe una scelta molto saggia.

Quello che mi dispiace è che una raccomandata scritta così potrebbe sembrare quasi minacciosa, ma comprendo che evidentemente si tratti della maniera più corretta e formale per uscirne e spero di riuscire a farlo capire anche al proprietario dell'appartamento in cui vivo.
A tal proposito vi chiedo un altro paio di cose: una volta che avrà ricevuto la raccomandata, come dovrà muoversi? Dovrà mandare un idraulico di sua fiducia per valutare la cosa? Una volta accertato il problema, sarà compito suo farlo sistemare per poi rivalersi sul proprietario dell'appartamento di sopra o sarà dovere di quest'ultimo provvedere alla riparazione? E, in tutto questo, è giusto che i lavori vengano fatti partendo dalla fonte (ehm... senza ironia ) o posso già mettermi il cuore in pace ed aspettarmi che vengano a spaccare muri qui in casa mia?
Un'ultima cosa: il comportamento dell'amministratore condominiale è stato corretto o, secondo i suoi doveri, avrebbe dovuto fare qualcosa di più?

Grazie ancora e buona domenica!

giurista

Dovrà mandare un idraulico che valuterà il danno; procedere alla riparazione secondo le indicazioni dell'idraulico (potrebbe essere che tu veda la perdita in un punto ma la rottura del tubo sia in altro punto).
Temo che per poter fare le verifiche dovranno accedere dal tuo appartamento.
L'amministratore non ha alcun onere se non riguarda la parti comuni.

teoesse

Ok, capito. Domani manderò la raccomandata ed inizio subito a tenere le dita incrociate.

Grazie ancora!

eljsa

Concordo con giurista sull'invio di una raccomandata al proprietario dell'appartamento; avevo tuttavia suggerito una possibile alternativa in quanto dalla tua richiesta mi sembrava volessi tenere fuori il locatore dalla vicenda per mantenere i buoni rapporti e perchè, quest'ultimo comununque pur avvisato ti ha già detto di rivolgerti al condomino dell'appartamento di sopra.

Quanto, invece, all'eventuale azione giudiziaria, non sarebbe più appropriato un ricorso per accertamento tecnico preventivo (ATP) ex 696 c.p.c.? Ad ogn modo, se non si risolve in via stragiudiziale, sarà necessario l'intervento di un legale.

teoesse

Eljsa, dici bene: la mia intenzione era proprio quella di tenere fuori dalla questione il proprietario dell'appartamento in cui vivo. Ma, si sa, la notte porta consiglio e mi sono reso conto del fatto che accollarmi una spesa che non posso sostenere solo per fargli un favore non sarebbe stata cosa buona e giusta. Se navigassi nell'oro lo farei più che volentieri, ma vista la mia attuale situazione monetaria dovrò passargli la patata bollente.
Ti ringrazio comunque per le tue cortesi risposte, se non altro almeno ho imparato qualcosa in fatto di leggi.

giurista

Elijsa, l'ATP ha il fine di comporre la lite in via bonaria. Se una controparte proprio non vuole saperne allungheresti solo i tempi perchè le risultanze dell'ATP non possono evitare un giudizio che a quel punto si imporrebbe come ordinario.

La perdita da infiltrazioni d'acqua è motivo sufficiente per ottenere un provv. d'urgenza (in 2/3 settimane risolvi... con ATP e giudizio ordinario ci vorrebbero mesi e mesi).

cercosoluzioni

buonasera.

mi sono trovato in una situazione uguale , ma diversa, perche io non avevdo danni.

sono prorpietario di un locale al piano terra,
in riunione condominiale si era parlato del rifacimento del bagno del appartemento al primo piano, in seguito alla rottura della montante.

(infiltrazioni nel mio locale inesisitenti).

per mia sorpresa , sebbene ero presente alla riunione, si parlò di mattonelle, cambio piatto doccia, etc, nessuno m'informo (nemmeno per rispetto) di come si sarebbero svolti i lavori.

per caso, parlando con il mio fittuario, a distanza di piu di un mese, m'informa , che erano venuti degli operari, rotto il solaio e fatti i lavori del bagno di sopra!

ho chiesto all' ammisnitratore, ( non corre buon sangue) come mai non mi avesse informato/chiesto autorizzazione, per entrare denteo la mia proprietà!

la sua risposta
"non era dovuto,chiedertti autorizzaiozne, il permesso lo da il tuo fittuario" .

questo è vero che il prorpietario non deve essere preso in considerazione?

grazie.