eredita

cima

eredita

io e mio fratello abbiamo ereditato al 50/50 il piccolo appartamento dove io abitavo ed accudivo mia madre prima che lei morisse, e dove abito tuttora.
Stiamo cercando di vendere ma non e' facile essendo i prezzi calati molto a causa della crisi.
Puo' mio fratello contro la mia volonta' affittare parte dell'immobile sebbene io lo abiti e paghi tutte le utenze ?
inoltre...come stabilire il prezzo accettabile di vendita? anche su quello siamo in disaccordo.
Grazie

staphya

Ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., in materia di comunione, "è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione e di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni". Pertanto, Suo fratello non potrà concedere in locazione l'immobile senza il Suo consenso.
Per il prezzo di vendità si può contattare un agente immobiliare e chiedere una stima dell'immobile. Tuttavia, in questo momento storico è sconveniete vendere, perchè i prezzi del mercato immobiliare sono in caduta libera, purtroppo.
Potrebbe però chiedere la divisione in natura del bene. Questa, qualora fosse matrialmente possibile, Le consentirebbe di diventare piena proprietaria della Sua parte di immobile, mentre Suo fratello si assicurerebbe la proprietà dell'altra porzione dello stesso.
Ciò però comporterebbe dei costi di realizzazione per la divisione materiale dell'appartamento.
Spero di averla aiutata

cima

Grazie per la sua risposta
Quindi mio fratello puo' locare parte dell'appartamento per un periodo inferiore a 9 anni malgrado sia gia'' da me occupato.?
Per quanto riguarda una divisione materiale non sarebbe possibile date le precarie dimensioni e la mancanza di spazio per un duplice accesso.
Grazie ancora

staphya

Non puo'locare

cima

Pero' l'art 1108 riguarda il condominio, non credo che riguardi il mio caso che tratta di eredita'

staphya

Riguarda la comunione in generale e si applica anche alla comunione ereditaria

giurista

Ciao cima.
Solo il proprietario o colui che esercita un diritto reale per la quota del 2/3 sull'immobile può locare, per una durata inferiore ai 9 anni, un immobile senza il consenso del comproprietario.
Se siete in disaccordo sull'importo di vendita dovrete chiedere la divisione laddove il bene non sia frazionabile.
Attenzione che se poi nessuno di voi due acquista dall'altro il bene può finire all'asta con una perdita secca per entrambi.
Vi consiglio di affidarvi, per stabilire il prezzo, ad un perito del tribunale (andate in cancelleria volontaria giurisdizione e vi fate dare la lista da cui ne sceglierete uno) ed attenervi a questa indicazione superartes.

staphya

Scusami Giurista, qualche domanda:
-ma perchè mai la signora e il fratello dovrebbero sostenere la spesa relativa alla parcella di un perito del Tribunale, quando un agente immobiliare GRATIS potrebbe fornire una stima? e, se non soddisfatti, i signori potrebbero persino consultarne 10 di agenti immobiliari?

E perchè dovrebbero chiedere la divisione giudiziale, sostenendo le spese del giudizio, quando ognuno dei fratelli avrà diritto alla metà del valore del bene? Non stiamo parlando di un asse ereditario complesso!
Questo è il mio modesto parere, poi ad Ella ogni più larga sentenza!

giurista

Perchè l'utente ed il fratello non sono in accordo e quindi è necessario un parere tecnico imparziale che presenti loro il prezzo che sarebbe accolto dal giudice.
Gli agenti immobiliari sono utili in caso di accordo e non sono mai utili nel caso in cui si finisca in giudizio. Non sono tecnici.

Circa la divisione giudiziale, in caso di disaccordo costante e continuato, nonostante le stime periziali, si impone...o l'immobile resta bloccato atteso che nessuno dei due è titolare di diritto reale sui 2/3.

cima

@giurista said:

Perchè l'utente ed il fratello non sono in accordo e quindi è necessario un parere tecnico imparziale che presenti loro il prezzo che sarebbe accolto dal giudice.
Gli agenti immobiliari sono utili in caso di accordo e non sono mai utili nel caso in cui si finisca in giudizio. Non sono tecnici.

Circa la divisione giudiziale, in caso di disaccordo costante e continuato, nonostante le stime periziali, si impone...o l'immobile resta bloccato atteso che nessuno dei due è titolare di diritto reale sui 2/3.

grazie Giurista per la sua risposta
Quindi il tecnico lo si chiama se si dovesse finire in corte come ultima risorsa, Poi nel giudizio uno dei coeredi fara' un'offerta al giudice per l'acquisizione del rimanente 50%, puo l'altro coerede rilanciare escludendo la precedente offerta, e quindi porre fine alla disputa?
grazie ancora

giurista

Innanzi al Giudice il tecnico assumerebbe la veste di CTU (consulente tecnico d'ufficio) e di certo la sua valutazione è dirimente per il giudice.
Per evitare un possibile giudizio il mio consiglio è quello di farvi periziare sin d'ora dal tecnico l'immobile in modo da sapere con certezza quale valutazione il giudice adotterebbe ante giudizio e trovare un accordo al di fuori di un contenzioso.

In giudizio si può proporre l'acquisto della quota... ma fate attenzione che non siete ad un asta "a rilancio". Il giudice vi chiederebbe se volete vendere o acquistare ed in caso di disaccordo procederebbe come di rito per la divisione.
Ovviamente sarete sempre in tempo per proporre istanza di acquisto anche nel proseguio de giudizio ma, visto che tutto ciò si potrebbe evitare sin dal principio già sapendo l'esatta valutazione di base cui attenersi, non vedo perchè correre questo rischio.

cima

@giurista said:

Innanzi al Giudice il tecnico assumerebbe la veste di CTU (consulente tecnico d'ufficio) e di certo la sua valutazione è dirimente per il giudice.
Per evitare un possibile giudizio il mio consiglio è quello di farvi periziare sin d'ora dal tecnico l'immobile in modo da sapere con certezza quale valutazione il giudice adotterebbe ante giudizio e trovare un accordo al di fuori di un contenzioso.

In giudizio si può proporre l'acquisto della quota... ma fate attenzione che non siete ad un asta "a rilancio". Il giudice vi chiederebbe se volete vendere o acquistare ed in caso di disaccordo procederebbe come di rito per la divisione.
Ovviamente sarete sempre in tempo per proporre istanza di acquisto anche nel proseguio de giudizio ma, visto che tutto ciò si potrebbe evitare sin dal principio già sapendo l'esatta valutazione di base cui attenersi, non vedo perchè correre questo rischio.

Grazie x la risposta
"..Il giudice vi chiederebbe se volete vendere o acquistare.."
..pero' mi sembra di aver capito che nel corso del giudizio stesso si possa cambiare posizione, e se negativo..possibile farlo in appello?
".. asta "a rilancio"...vuol dire che una volta ricevute offerte dalle due parti il giudice decide ed assegna. A quel punto si puo' appellare con un offerta di poco piu'alta?
grazie ancora

giurista

Non è una questione di appello... stabilita la congruità dell'offerta il giudice assegna ( o decide per a vendita dell'immobile ovvero il frazionamento).
Da tenere presente poi, che con la riforma, oggi non è più automatica l'ammissibilità dell'appello...

cima

Si puo dare incarico ad agente immobiliare per vendita immobile ereditato con il consenso ma senza firma del coerede al 50%, quest'ultimo afferma che si puo' .
grazie ancora

giurista

Il mandato alla vendita può essere conferito solo da colui il quale è titolare del diritto.
Peraltro, che significa il consenso? Tale consenso dovrebbe essere formulato per iscritto con data certa ed equivarrebbe a conferire in capo all'altro coerede la scelta dell'agente che dovrà vendere l'immobile; il consenso dovrà espressamente prevedere che egli conferisce tale facoltà e si impegna a sottoscrivere ogni decisione operata dal coerede inerente alla vendita. Sarebbe una specie di mandato nel mandato.
Alla vendita effettiva poi dovrebbe firmare l'atto di vendita.

cima

grazie per la risposta
Sto compilando un incarico di mediazione che si discosta dal formato tradizionale per alcune clausole su provvigioni e penali, ma lo richiama per le disposizioni generali. Quindi se il 50%coerede controfirma il suddetto incarico il consenso si limita solo a quello. Ma se firma un consenso universale, sara' valido per ulteriori incarichi o contratti di mediazione.
grazie ancora

zenit46

Buongiorno a tutti!!!
Spero di trovarmi nel topic giusto altrimenti chiedo scusa e cortesemente indirizzatemi in quello corretto...
Io e la mia ragazza abbiamo deciso di ristrutturare un suo appartamento, il problema è che quest'ultimo sarà intestato a Lei essendo un dono di suo padre ma i soldi per la ristrutturazione li ho io...In questi casi che si fa?
Io non chiedo certo di intestarmi l'appartamento ma se per caso le cose dovessero andar male tra di noi dopo esserci sposati che fine fanno i miei soldi che ho messo nella ristrutturazione?
mettiamo che finisca male a me che resta?Mettiamo facendo sempre le corna che le accada qualcosa che mi resta?Io non ho intestato nulla la sua parentela potrebbe rivendicare l'abitazione pure se noi siamo sposati?
Come posso fare?Andare dal notaio e far redigere un contratto nel quale viene indicata la restituzione della somma per la ristrutturazione?E corretto?

VI PREGO AIUTATEMI NON SO CHE FARE!!!!!

giurista

Ciao Zenit46. Benvenuto nel Forum Gt
Dovreste fare una scrittura privata autenticata dal notaio dove la tua ragazza riconosce il debito. Se le cose andranno male in questo caso se non pagassero spontaneamente dovresti fare una causa.
In alternativa e cosa più sicura metti ipoteca a tuo favore che rinnoverai ogni 20 anni per non farla scadere se state insieme; se vi separaste tu saresti in possesso di una garanzia reale che lei o chi per lei dovrebbe pagarti senza aver bisogno di ricorrere al giudice civile.

zenit46

@giurista said:

Ciao Zenit46. Benvenuto nel Forum Gt
Dovreste fare una scrittura privata autenticata dal notaio dove la tua ragazza riconosce il debito. Se le cose andranno male in questo caso se non pagassero spontaneamente dovresti fare una causa.
In alternativa e cosa più sicura metti ipoteca a tuo favore che rinnoverai ogni 20 anni per non farla scadere se state insieme; se vi separaste tu saresti in possesso di una garanzia reale che lei o chi per lei dovrebbe pagarti senza aver bisogno di ricorrere al giudice civile.

Buongiorno intanto grazie per avermi risposto, ma potrebbe essere cosi gentile da spiegarmi meglio le ultime 2 righe?
In sostanza dovrei fare un ipoteca a mio favore per 20 anni?Ma l'ipoteca sull'immobile equivale all'importo che io spendo nella ristrutturazione?Nel senso se succede qualcosa mi vengono dati i soldi della ristrutturazione e non l'immobile giusto?Cosa deve esserci scritto nell'ipoteca?E perchè per 20 anni?Se alla scadenza non viene rinnovata si estingue automaticamente?Inoltre quanto può costare dal notaio redigere un ipoteca?

Grazie 1000 in anticipo e mi scusi tanto ma io in materia sono del tutto negato!!!

giurista

le ipoteche hanno una durata di 20 anni poi devono essere rinnovate;
l'ipoteca si dovrà fare per il doppio dell'importo della ristrutturazione (per comprendre interessi e rivalutazione spese etc);
Se succede qualcosa e non pagano con l'ipoteca potrà rivalersi sull'immobile... ergo pagheranno;
l'ipoteca deve essere redatta da un notaio e trascritta nei pubblici registri;
20 anni perchè poi scade;
se non sarà rinnovata si estingue l'efficacia di garanzia reale;
non conosco le parcelle notarili...dipende dall'importo dell'ipoteca.