• User Newbie

    scoperto abuso edilizio

    buonasera

    mia zia possiede un appartamento attico in una palazzina a roma.
    la casa fu acquistata da mia zia nel 1963, da una persona che a sua volta lo acquisto dal costruttore nel 1961.
    a seguito di verifiche fatte da uno degli inquilini, sembrerebbe che ci siano delle difformità tra il progetto depositato al comune dal costruttore e la realtà.
    in questo progetto infatti, nei vari appartamenti, risultano esserci delle piccole logge per ogni appartamento ma in realtà sono tutti vani chiusi.
    in alcuni casi, ad esempio i box, ci sono inquilini che hanno un box inesistente sulla piantina depositata al comune.
    facendo le dovute verifiche sull'atto di rogito di mia zia (1963) la piantina allegata è corretta e rispecchia la realtà.
    mia zia, ha anche la copia del rogito che il primo proprietario fece con il costruttore (1961) e anche in questo, la piantina allegata rispecchia la realtà delle cose.
    non convinto, ho fatto una visura catastale: la piantina depositata al catasto è regolare e rispetta la realtà dell'immobile.

    a questo punto mi domando: ci sono due atti notarili dove la piantina rispecchia la realtà, la visura catastale rispecchia la realtà, l'abuso fu fatto dal costruttore oltre 50 anni fa non rispettando il progetto originale che aveva depositato al comune; mia zia come può fare per non incorrere in sanzioni ed eventualmente vendere senza incorrere in problemi?
    in caso chi ne ha la responsabilità a distanza di anni? il costruttore? i notai?

    grazie anticipatamente


  • Super User

    Il costruttore è sicuramente fallito o ha liquidato.

    Il notaio è responsabile (oggi), quindi nel diritto civile ci si può rivalere su di lui.

    Intanto le eventuali multe arriveranno al proprietario, viste le date non è certe che il notaio sia ancora in vita. Quindi valutare bene questi fatti per la rivalsa.


  • Provate a leggere quì: http://www.dellastoriadempoli.it/ante-67-legittimazione-urbanistica-negli-atti-notarili/

    Il succo potrebbe essere questo:
    **1) ANTE 1942 – **immobili edificati sia all’interno che all’esterno dei centri abitati con o senza licenza: **sono regolari;****2) DAL 1942 AL 1967 – **immobili edificati all’interno dei centri abitati edificati senza licenza edilizia o in difformità: **non sono regolari;****3) DAL 1942 AL 1967 – **immobili edificati all’esterno dei centri abitati edificati con o senza licenza edilizia: **sono regolari;****4) DAL 1967 AD OGGI – **immobili edificati in tutto il territorio comunale senza licenza, concessione o permesso di costruire o in difformità da queste: **non sono regolari;

    Mi pare che il caso prospettato rientri nel punto 3)

    La cosa é comunque alquanto controversa ... a seconda del tecnico comunale con cui si dialoga ...

    **


  • User Newbie

    @Lokken said:

    Il costruttore è sicuramente fallito o ha liquidato.

    Il notaio è responsabile (oggi), quindi nel diritto civile ci si può rivalere su di lui.

    Intanto le eventuali multe arriveranno al proprietario, viste le date non è certe che il notaio sia ancora in vita. Quindi valutare bene questi fatti per la rivalsa.

    ok, ma qualcuno avrà una responsabilità.
    se quando fu fatto l'acquisto, nessuna legge prevedeva una verifica sulla conformità del progetto originale (cosa che dal 2010 è d'obbligo da quel che so), quindi che tipo di responsabilità può avere il proprietario?
    inoltre, nel caso dell'inquilino che ha il box "inesistente" sulla piantina al comune, ma reale sul catasto e sul rogito, in caso di contestazione che fà? demolisce il box e annulla la proprietà?
    qualcuno ce la dovrà avere una responsabilità, ma poi i notai, non hanno un assicurazione che copre queste cose?
    se quello è defunto, rappresentava comunque un certificatore, senno a che servirebbe un notaio?


  • User Newbie

    @criceto said:

    Provate a leggere quì:

    Il succo potrebbe essere questo:
    **1) ANTE 1942 – **immobili edificati sia all’interno che all’esterno dei centri abitati con o senza licenza: **sono regolari;****2) DAL 1942 AL 1967 – **immobili edificati all’interno dei centri abitati edificati senza licenza edilizia o in difformità: **non sono regolari;****3) DAL 1942 AL 1967 – **immobili edificati all’esterno dei centri abitati edificati con o senza licenza edilizia: **sono regolari;****4) DAL 1967 AD OGGI – **immobili edificati in tutto il territorio comunale senza licenza, concessione o permesso di costruire o in difformità da queste: **non sono regolari;

    Mi pare che il caso prospettato rientri nel punto 3)

    La cosa é comunque alquanto controversa ... a seconda del tecnico comunale con cui si dialoga ...

    **

    a me interessa solo capire se legalmente è a posto. in giro ho letto che i notai, oggi, usano mettere la dicitura "ante 1967" per non incorrere in problemi.
    alla fine secondo voi, a chi devo rivolgermi?
    posso andare al comune e chiedere, senza rischiare di incorrere in un autodenuncia?
    chiedere ad un notaio?


  • Super User

    @luchinomontecchia said:

    ok, ma qualcuno avrà una responsabilità.
    se quando fu fatto l'acquisto, nessuna legge prevedeva una verifica sulla conformità del progetto originale (cosa che dal 2010 è d'obbligo da quel che so), quindi che tipo di responsabilità può avere il proprietario?
    inoltre, nel caso dell'inquilino che ha il box "inesistente" sulla piantina al comune, ma reale sul catasto e sul rogito, in caso di contestazione che fà? demolisce il box e annulla la proprietà?
    qualcuno ce la dovrà avere una responsabilità, ma poi i notai, non hanno un assicurazione che copre queste cose?
    se quello è defunto, rappresentava comunque un certificatore, senno a che servirebbe un notaio?

    Premetto che l'unico a darti risposte è il giudice.
    Dal punto di vista giuridico attuale, la responsabilità per le difformità tra atto e realtà è del notaio che NON HA eseguito i controlli e del venditore se dichiara il falso.
    Però sono problemi riflessi.
    Nel caso che hai dettagliato la multa non arriverà al venditore originario ma al proprietario. Sarà possibile la rivalsa, civilmente parlando, però sarà una rivalsa a posteri.
    Se il notaio è morto, secondo codice, il debito rimane ma non è perseguibile, quindi tradotto, lo stato multa, il proprietario paga.

    Consiglio sepre un accertamento catastale da eseguirsi all'acquisto, ora non è il tuo caso, ma molti venditori vendono cose che non posseggono, e cose gravi che poi comportano danni ingenti.
    Nel tuo caso, al primo controllo sarebbe uscito fuori e si procedeva penalmente, riducendo i tempi e la possibilità di "fuga" del capitale.


  • Lokken, nel caso particolare la visura catastale rispecchia la realtà dell'immobile ... tale immobile é stato nel tempo che fu regolarmente accatastato in modo regolare.
    La difformità é rispetto alla licenza edilizia. Però parrebbe (notare il condizionale) che gli immobili costruiti all'esterno del centro abitato e PRIMA del 1967 siano regolari con o senza licenza edilizia.

    3) DAL 1942 AL 1967 ? immobili edificati all?esterno dei centri abitati edificati con o senza licenza edilizia: sono regolari


  • Sarebbe opportuno cercare di ripescare il certificato di abitabilità dato che certa giurisprudenza afferma che tale certificato sani le eventuali difformità precedenti ad esso ...
    http://www.fanpage.it/il-certificato-di-agibilita-e-la-conformita-dell-opera-ai-titoli-edilizi-cassazione-12-10-2012-n-17498/


  • Super User

    Cerca un tecnico, Criceto di queste cose ne sa più di me, casomai torna quando hai tematiche prettamente legali certe.

    Considera che il controllo della validità la deve fare il Tecnico CTU, noi ci atteniamo scrupolosamente al quello che viene sottoscritto.


  • Confermo l'assoluta necessità di rivolgersi ad un geometra (o altro professionista) delle tue parti.
    Soltanto lui conosce l'orientamento dell'ufficio comunale e magari é "immanicato" con il tecnico del comune.
    Se poi ti dovessero preventivare "sfracelli" finanziari rifatti sentire e ne riparliamo.